昨天晚上，财政部突发大招，不满2年的房子增值税按照3%增收，满两年以上的免征。

消息如同深水炸弹，把我的微信群全炸开了。

说实话，看完那几行字，我第一反应不是兴奋，而是心里咯噔了一下。

很多人还在那欢呼，哎呀，不满2年的房子税费直接打了6折，省了40%多，1000万的房子能省23万呢。

看着这些天真的评论，我喝了口凉掉的咖啡，心里挺不是滋味。

这是实打实的利好吗？

分明是在挤牙膏，而且挤出来的这部分，很可能会变成二手房踩踏的催化剂。

花3分钟听我把这背后的金融逻辑拆解完，在深圳，看不见的成本往往比看得见的税费要命得多。

01

我们先看最直观的数据，别听一帮中介和自媒体在那瞎喊。

按照新政，过户不满2年的房子，增值税从5.3%降到了3%。

荣杏老师算了一下，这相当于交易成本直接降了43.4%。

一套300万的房子，以前要交15.9万的增值税，现在只要9万，省了接近7万。

如果你买的是深圳湾或者宝中那种1000万+的次新豪宅，以前要掏53万，现在只需30万。

看起来确实省出了一辆顶配小米SU7的钱。

但是，过去3年，深圳大部分次新房的跌幅是多少？上荣杏深房查询二手房和法拍房成交价

是30%，甚至40%。

这区区的2.3%只能算是苍蝇腿，居然还有人在狂欢？

老实说，我认为不及市场预期，真正有诚意的做法应该是增值税全免。

为什么还留着这3%？

因为上层也怕，怕一旦全部取消，那些锁在杭州、成都、深圳手里天量的而二手房源会瞬间涌入市场。

这3%不是为了收钱，而是为了设立一道最后的心理防线，防止市场出现崩盘式的抛售潮。

02

这个税的名字，本身就透着一种荒诞的幽默感。

增值税，顾名思义，是房子有增值才交税。

可是看看现在的深圳，哪来的增值？

你房子买的时候1000万，现在800万卖掉，亏了200万。

结果过户的时候，相关部门还要拍着你的肩膀说：

兄弟，虽然你亏了，但由于你持有房产不满2年，请按照800万的成交价缴纳3%的增值税。

这哪里是增值税？

实际是亏损税好么，是对你的离场惩罚金，或者叫额外印花税。

这个税最初是为了抑制房地产过热时期的短期炒作，是用来给市场降温用的的镰刀。

现在楼市已经冻成南极了，你还拎着这把缺了口的镰刀，扭扭捏捏地从5.3%降到3%，舍不得全免，这种扣扣索索的做法，只会消耗掉市场最宝贵的信心窗口。

我在很早之前就说过，增值税应该全免，现在这种市场，一定要吸引投资客入场，打造赚钱效应，市场才可能反转。雷声大雨点小，深圳楼市新政能救得了谁？（深度解析）

现在这种情况，哎，啥都不说了。

03

先说一个基本的金融逻辑：价格是由边际交易决定的。

这次新政，对于交易量的意义，远远没有对挂牌量的意义大。

为什么？

因为这2.3%的让利，实际上是给那些处在边际离场边缘的房东，发了一张止损离场券。

我拉了一下2023-2025年深圳的网签数据，这批近两年入手的业主，很多是抱着抄底心态进来的，或者是被24年三季度那波小高潮给忽悠上车的。

现在他们发现底部还在负一层，正愁没机会跑，增值税降了，他们会想：既然税省了，那我就再多降点价，赶紧把这烫手山芋扔给下一个有缘人。

所以，接下来的2026年上半年，你会看到一个很有意思的现象：

首先，挂牌量会激增。

以前因为有5.3%的增值税在那拦着，很多房东觉得卖了太亏，只能死扛。

现在成本降了，很多原本就想止损离场的中产，会毫不犹豫地把房子挂出来。

第二，交易量会上升。

毕竟是实打实的降税让利了，那些短期内想买房或者卖房的刚需和业主，会趁机抓住这波红利。

第三，利好新房，利空二手。

当买方需求没有同步爆量的时候，这种突发性的供应激增，唯一的后果就是价格阴跌。

所以我说，这个政策目前看是偏中性的，甚至是带点利空性质的利好。

它利好的是那些急于套现、愿意割肉的房东，但对整体房价走势，几乎起不到托底作用。

这不是救市，这是在加速探底。

拯救流动性确实是当下的目的，但保房价绝对不是。

我们现在做的，是钝刀子割肉，温水煮青蛙，让财富泡沫慢慢缩水，而不是一次性爆掉。

04

荣杏老师一直强调：直觉是买房的大忌，数据才是资产的护城河。

如果你正纠结要不要入场，荣杏老师给你来点硬核的决策逻辑：买房卖房决策模型，可以把这次新政套进去看看：

第一层看短期供需，这次降税明显是增加了供给，尤其是次新房的流动性被释放了。

如果一个片区未满2年的挂牌量占比超过20%，那就是危险区。

第二层看资产属性，也就是看租金收益率和月供收入比。

如果你现在的月供已经占到收入的50%以上，且租金连利息都覆盖不了，那就趁着政策带来的短期热度赶紧割肉，别等大家都反应过来这是短效药时，你又成了僵尸盘 。

第三层看时间周期，也就是基本面的改善预期，大家对未来收入和资产增值的信心。

说白了，如果货币不持续放水，如果房贷利率不进一步下降，这几万块的税费减免，根本撬不动购房者的观望情绪。

大家最需要的不是省那几万块钱，而是增加收入。

如果我的收入预期是下降的，即便给我一张500块的法拉利代金券，我还是不敢消费。

05

写到这，我已经喝完了第三杯咖啡，窗外深圳湾的灯火依旧。

很多人苦增值税久矣，总觉得房子都没增值了还要交增值税，逻辑上讲不通。

确实，如果卖房是亏本的，那就不该收增值。

但现实是残酷的，ZC的调整永远是螺旋式的，它得平衡地方财政和市场稳定。

这次国家在2026年前夕出政策，背后的态度确实是想救，但这种既要又要的纠结感，反而暴露了市场的脆弱。

这次减税，我们要把它看作是一声信号枪，而不是终点。

它说明了两个信号：

上层救市的耐力很强：但这是一种挤牙膏式的救法，每一次只给你一点点希望，让你不至于绝望，但也绝不会让你暴富。

房产税短期内绝对不可能：都在忙着减税救流动性，谁敢在这个时候加税？

荣杏老师预测，如果在接下来的一个季度，交易量还是带不动，那么契税进一步减免，甚至增值税的彻底归零，都会排队上场。

有人问我，荣杏老师，那是不是现在还不能买房？

也不是。

如果你是真正的刚需，或者正准备置换到更好的核心资产，现在的确是入场的好机会。

但前提是，你得避开那些户型差、赠送面积全靠飘窗、溢价过高、流动性极差的陷阱。

房子没增值还交3%增值税，你觉得合理吗？

新政后你会选择买房还是卖房？

评论区说说你的真实想法。