2025 年9月，北京、上海、深圳相继打响限购松绑“攻坚战”：北京取消五环外购房套数限制，上海缩短外环外非沪籍社保年限，深圳将盐田、大鹏等区域纳入不限购范畴。如今政策落地满月，10月市场数据新鲜出炉：上海新房日均成交环比暴涨31%，北京五环外楼盘去化率达80%，深圳二手房带看量激增41%。这场被业内称为“史上最强救市”的政策组合拳，究竟是短期兴奋剂还是长期强心剂？普通人该趁机上车还是观望等待？

此次限购松绑并非 “一刀切”，三个城市的政策设计暗藏深意。北京8月8日率先出手，明确“符合条件的家庭五环外不限购”，但核心区仍保留资格审核，这种“外围突围”的策略既避免了核心区房价波动，又精准激活了远郊库存。通州中建运河玖院项目成为直接受益者，9月20日开盘当日去化率近80%，销售经理坦言：“新政后周末到访量从30组涨到120组，多数是在朝阳工作的年轻家庭。”

上海的政策更具弹性，8 月25日新政将外环外非沪籍购房社保年限从3年缩至1年，同时保留内环内限购。数据显示，9月上海外环外新房成交占比升至62%，较8月提高11个百分点。而深圳9月6日的新政力度最大，除核心区外全面取消限购，直接带动新政后二手房日均成交同比增长41%，成为三个城市中市场反应最激烈的。

这种差异化松绑背后是精准调控的考量。中指研究院分析师指出：“一线城市承载着市场信心锚定作用，既不能因政策过紧导致市场失速，也不能因全面放开引发投机热潮，‘核心区稳预期、外围区去库存’的思路清晰可见。”截至10月7日，三个城市均未出现核心区房价跳涨，政策初显“稳需求、控风险”的效果。

10 月上旬的市场数据呈现“量升价稳”的特征，但细分结构藏着隐忧。新房市场方面，9月北京新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%；上海新建商品住宅日均成交3.3万平米，环比增长31%、同比增长55%；深圳新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月增长33%。

但二手房市场仍是 “以价换量”的格局。2025年1-8月，百城二手住宅价格累计下跌5.08%，其中一线城市下跌3.06%。北京9月二手房日均成交525套，虽环比增长22%，但挂牌量仍维持在15万套以上的高位；上海二手房成交环比增长10%，但业主议价空间平均达5.3%，部分急售房源降价超10%。

“成交量回升更多是积压需求的集中释放，而非市场内生动力的复苏。”一位链家门店店长透露，“9月成交的客户中，80%是观望半年以上的刚需，改善型客户占比不足20%，而且多数要求‘卖旧买新’同步进行，市场信心尚未完全恢复。”这种“脉冲式回暖”能否持续，关键要看10月下旬存量房贷利率调整落地后的效果。

政策窗口期下，不同需求群体的购房策略截然不同。对于刚需族而言，“政策红利+价格底部”构成难得的入场机会，但需聚焦“高性价比+强配套”板块。

北京刚需可重点关注五环外的亦庄、昌平南等区域，这些板块不仅不限购，且有地铁规划和产业支撑，目前均价在 4.5-5.5 万/㎡，较核心区低50%以上。以上海外环外的松江泗泾为例，新政后该板块二手房成交均价较8月微降0.3%，但成交量增长42%，成为刚需上车的热门选择。深圳盐田、大鹏等不限购区域，部分次新小区均价已跌至3万/㎡以下，且支持公积金付首付，对年轻购房者友好。

改善型群体则需把握 “卖旧买新”的税费优惠窗口。目前多地对“卖旧买新”的契税最高减免50%，以上海一套100平米、成交价800万的改善房为例，契税可减免4万元。建议优先选择“现房+优质物业”的项目，避免期房风险，同时关注绿色建材、智能建造等符合“好房子”标准的配置，这类房源未来更具保值能力。

需要警惕的是偏远区域的 “网红盘”。部分三四线城市的远郊楼盘借政策东风炒作概念，但缺乏产业和人口支撑，去化压力巨大。数据显示，三四线城市1-8月新房价格累计下跌0.88%，且库存去化周期长达22个月，入手这类房源容易陷入“买后难转手”的困境。

除了限购松绑，10 月楼市还有两大政策红利值得关注。一是存量房贷利率调整，央行明确要求10月底前完成，预计平均降幅达0.5个百分点，1.5亿居民一年可省超1500亿元利息。以100万元25年期房贷为例，利率从4.4%降至3.55%，每月还款额减少469元，总利息节省14万元以上。

二是城中村改造的货币化安置发力。今年全国新增 100 万套城中村改造，且货币化安置比例超过60%，西安已出现改造带动周边楼盘去化率涨30%的案例。10月起，广州、杭州等城市将陆续启动新一批改造项目，这些区域的次新二手房有望迎来需求增量。

但购房者需警惕 “伪政策红利”。近期有中介炒作“限购即将反弹”“利率随时上调”等言论，诱导客户匆忙下单。对此，住建部明确表示“政策将保持连续性和稳定性”，短期内不会收紧调控，购房者无需恐慌入市。

一线城市限购松绑满月的市场表现，印证了 “政策能稳需求，但难改趋势”的规律。当前楼市仍处于“止跌回稳”的关键阶段，既没有全面回暖，也不是彻底寒冬，而是结构性机会与风险并存的时期。

对于真正有住房需求的人来说，政策窗口期提供了成本减负和选择增多的便利，但需摒弃 “炒房思维”，聚焦居住本质。无论是刚需上车还是改善置换，都应优先考虑地段、配套、品质等核心要素，同时做好财务规划，避免过度负债。

10 月的楼市就像一扇半开的门，门后有政策红利，也有市场风险。唯有理性判断、精准择房，才能在这场政策与市场的博弈中，找到属于自己的“安心窝”。你所在的城市房价有何变化？欢迎在评论区分享。