新《增值税法》已经正式审议通过，定于2026年1月1日起实施。
这次变化里，最受普通人关注的，莫过于个人卖房增值税的调整——从原来的5.33%直接降到3%，而且规则变得简单明了。
01、新规改了啥？对你我有什么实实在在的好处？以前卖房，税费规则复杂得像解数学题。不同城市、普通还是非普通住宅、满2年还是满5年……算起来头疼。
■ 旧政策（2025年及以前）：
像北京、上海这种一线城市，如果你卖的是“非普通住宅”（一般指面积较大、总价较高的房子），哪怕你买了4年11个月，只要没满5年，很可能就要按买卖差价交5%左右的增值税。
一线城市房价高，一差就是几十万，对普通家庭来说不是小数目。
■ 新政策（2026年元旦起）：
全国统一，规则极其简单：
房子买来不到2年就卖：按卖出总价的 3% 缴纳增值税（比之前一些城市的税率还低）。
房子买来已满2年（含）就卖：增值税直接免征！
■ 好处一目了然：
①对一线城市“次新房”房东是重大利好
以前在北京、上海，很多改善型住房因为被认定为“非普通住宅”，持有满2年但不满5年出售，增值税可能要好几十万。现在只要满2年，增值税一分不用交。
这直接降低了“卖旧买新”的成本，解放了大量改善置换需求。
②规则变简单，不用再死记硬背
再也不用查自己房子是不是“普通住宅”，也不用区分一线城市和其他城市。只看一个时间点：房产证日期或契税票日期是否满2年。
③盘活二手房市场流动性
以前很多房东因为房子“不满五”而惜售，市场上房源少。现在“满二”就免增值税，会有更多房源释放出来，买家选择多了，整个市场更容易流动起来。
02、卖房到底要交哪些税？别只看增值税！卖房就像过关，不同情况触发不同税种。增值税只是其中一关，咱们一个个说清楚。
第一关：增值税（可能不用交）
性质：相当于“流通税”，房子转手就要考虑。
新规后：持有满2年，这关直接跳过，费用为0。
第二关：个人所得税（最难躲的“赚钱税”）
只有你卖房赚了钱才需要交。
税率：利润的20%，或者按总价的1%–2%核定征收（通常选低的，核定征收更划算）。
免税大招——“满五唯一”：
满五：房产证或契税票满5年。
唯一：你和配偶在全省（或全市）只有这一套住房。
同时满足“满五唯一”，个税全免！这是给长期自住家庭的福利。
注意：增值税看“持有时间（满2年）”，个税看“持有时间+家庭房产套数（满5年+唯一）”。这次新政只调整了增值税，个税规则没变
第三关：印花税、土地增值税（个人基本不用管）
目前个人买卖普通住宅，这两项都是免征的，知道有这回事就行。
■ 举两个例子，一看就懂：
案例一：上海改善族老王
房子2019年买，总价600万，现在卖900万。
旧政策下：满2年但不满5年，若为非普通住宅，增值税约（900万-600万）×5.3%≈15.9万；个税（若不唯一）约9万。总税费约25万。
新政策下（2026年后卖）：满2年，增值税为0；个税（若不唯一）约9万。立省近16万！
案例二：杭州投资客小张
房子2024年买，总价300万，计划2027年卖350万。
旧政策下：满2年但不满5年，若为非普通住宅，需按差额缴增值税。
新政策下：2027年出售时已满2年，增值税直接免征。持有成本大幅降低。
03、给你的几点实在建议1.如果你正打算卖房，别着急！
如果房子到2025年底还差几个月满2年，强烈建议等到2026年元旦后再办手续。很可能就能省下几万甚至几十万的增值税。
2.算清总账，别只看增值税
先判断是否“满五唯一”。
如果是，你本来就是免税大户，新政对你影响不大。如果不是，重点看是否“满二”，满二就能省下增值税。
3.实操第一步：去做税费测算
带上房产证、身份证，去当地不动产登记中心的税务窗口，或找个靠谱中介，做一次精准的“税费测算”。这是最稳妥的做法。
04、增值税法还有哪些重要变化？除了个人卖房增值税调整，新法还有几处关键修改，企业和个体户也要留意。
1. 征收率统一调整为3%
新增值税法将征收率统一调整为3%，原先的5%征收率在新法中未明确保留。这意味着，原来适用5%征收率的业务，从2026年起可能统一按3%计税，税负直接下降40%。
对企业的影响：
抓紧梳理自身业务，看是否有适用5%征收率的项目。
关注后续行业过渡政策，可能会有配套规定出台。
重新测算税负，调整合同中的涉税条款
2. “劳务”并入“服务”
将“加工、修理修配劳务”更名为“加工、修理修配服务”，与其他服务在税收处理上统一。不过税率仍保持13%不变。
3. 视同销售范围大幅缩减
新法将视同销售情形从原来的多项缩减为仅三项：① 将货物交付他人代销；② 销售代销货物；③ 设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售（但相关机构设在同一县/市的除外）。
取消了兜底条款，税收确定性更强。
4. 进项税抵扣规则优化
新法将“购进的餐饮服务等不得抵扣”改为 “购进并直接用于消费的餐饮等服务”不得抵扣。
这意味着，如果是用于生产经营的餐饮服务（如旅行社团队餐、酒店餐饮采购食材），对应的进项税可以抵扣。抵扣范围扩大，企业税负降低。
注意： 贷款服务进项税仍不能抵扣，这一点没有变化。
5. 混合销售税率适用规则改变
旧规则下，混合销售常按纳税人的主营业务确定税率（如建筑企业包工包料按9%）。
新规则改为：按该项具体交易的主要业务适用税率。
这就要求企业在签合同和核算时，更清晰地界定交易实质，税务判断更侧重交易本身。
写在最后：2026年增值税法的调整，尤其是个人卖房增值税的下调与简化，是国家激活二手房市场、降低居民换房成本的一步实棋。
规则简单了，税负减轻了，市场流动性也有望提升。
无论你是普通房东，还是企业经营者，都有必要提前了解、做好准备。该等的可以适当等一等，该算的账得算清楚。政策在变，思路也要跟上。