2025年9月70城房价数据出炉，楼市冰火两重天！上海新房同比大涨5.6%，北京环比涨0.2%，而广州、深圳分别跌4.1%、1.8%。一线城市内部剧烈分化，二三线更是深陷下跌泥潭。房价“同比降幅收窄”背后，是63城环比下跌的残酷现实。这场资产重估浪潮中，你的房子是升值还是缩水？

一、数据透视：70城房价环比普跌，同比降幅收窄的玄机

国家统计局数据显示，2025年9月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，跌幅比8月扩大0.1个百分点。一线城市环比降0.3%，其中北京、上海微涨0.2%和0.3%，广州、深圳则跌0.6%和1.0%；二三线环比均降0.4%。同比来看，一线城市房价降幅收窄至0.7%，二线、三线分别收窄至2.1%、3.4%。表面“止跌”，实为“以价换量”——开发商降价促销换成交量，而非市场根本好转。

上海易居研究院副院长严跃进指出，环比下跌城市从57个增至63个，但同比上涨城市从5个增至8个，说明“部分城市房价泡沫出清”。上海、杭州、北京等靠优质改善盘支撑热度；而广州、深圳及多数三四线需求不足。二手房市场更严峻，一线城市环比降1.0%，同比降3.2%，已连续31个月下跌。广州二手房同比跌6.0%，有业主降价百万急售。

二、城市分化：上海、杭州为何逆势领涨？

上海新房同比涨5.6%，杭州涨3.6%，成为全国“涨幅双雄”。核心原因有三：一是核心区改善盘集中入市，如上海黄浦江豪宅项目开盘售罄；二是政策松动，上海下调存量房贷利率、放宽外围限购，刺激需求释放；三是产业人口优势，杭州数字经济、上海金融业吸引高收入群体。反观广州、深圳，产业外迁、人口增速放缓，房价承压。

二线城市内部同样分化。合肥、成都靠人才政策稳楼市，合肥取消限购后人口净流入加速；而东北、中部部分城市如长春、郑州房价阴跌。58安居客研究院张波分析：“政策效果呈短效性，核心城市靠内生动力抗跌”。未来，一线城市核心区及强二线地铁盘将成“硬通货”，远郊盘风险加剧。

三、风险预警：二手房挂牌量激增200%，降价潮蔓延

二手房市场已成“买方市场”。9月百城二手房挂牌量环比跌0.34%，但绝对量仍处高位。北京、上海有业主降价10%—15%以求快速变现，广州有学区房报价较2023年峰值腰斩。安居客数据显示，二手房线上找房人数占比达64.1%，创4个月新高，但“问多买少”凸显观望情绪。

风险链传导明显：新房降价→二手房跟跌→业主资产缩水→断供风险上升。武汉国庆期间二手房成交增8.3%，但均价环比降0.7%；洛阳政府尝试国企收购存量房作保障房，以托底市场。专家提醒，当前买房需避开三类坑：房企暴雷盘、三四线远郊盘、无学区老破小。

四、政策托底：地方救市能否扭转趋势？

政策已成为房价“稳定器”。武汉提高公积金贷款额度、南京补贴首付利息；河南对多子女家庭购房认首套，公积金额度上浮10%；浙江目标3年筹建150万套保障房，分流刚需。但政策效果受限：一是居民收入预期仍弱，购房者“再等等”心态浓厚；二是房企资金链危机未解，1—9月国内贷款仅降1.4%，但自筹资金降9.3%。

自然资源部新政转向“存量优化”，不再大拆大建。国务院发展研究中心王瑞民认为，政策可提振二线城市信心，但需差异化供给。例如，合肥推“好房子”标准，河北规范绿色建筑，以品质驱动需求。短期看，政策可延缓下跌，但长期取决于人口和经济基本面。

五、购房指南：如何避免资产缩水？

面对分化市场，购房策略需精准：

• 一线城市：紧盯核心区，如上海内环、北京海淀，回避郊区。上海涨5.6%全靠高端盘带动。

• 二线城市：只选产业聚集区，如杭州未来科技城、成都高新区，地铁房抗跌性强。

• 三四线：除自住外坚决卖出，资金转投省会城市。洛阳、惠州等库存高压城市，房价可能再跌20%。

专家强调，房子从“投资品”回归“消费品”，未来升值空间收窄。购房者应关注租金回报率，而非赌涨价。随着房产税试点预期升温，持有成本上升，多套房业主需减持劣质资产。