上篇文章发出去后，有人在评论区质疑：

好，今天就来盘一盘：新政后，七宝唐镇莘庄大虹桥这些外环之王板块，价格是涨是跌？带看有无大增？我会一一看具体板块的代表小区，分为一二三梯队小区解读，分篇幅来解读完这些外环之王板块。今天先盘点浦西-七宝篇。01

七宝，是闵行的一梯队板块之一。

近郊、商业配套全、学区强、航道，这是七宝的四大标签。

作为上海的教育鸡血代表板块，落户年限要求比市区宽松。

这也是新上海人喜欢在七宝买房，尤其是买学区房的原因—有成绩、够鸡血、家长卷学校也卷、户籍对口。

盘点前，我再说一下数据源的问题。

有人质疑楼宇文章数据引用某居客，数据严重不准。其实不然，是贝壳+一个叫好好选房的民间小系统，这个系统是抓取的贝壳数据，有些隐藏的数据可以在这看，便于和贝壳数据源双重验证。

七宝的典型代表小区，有皇都花园、碧林湾、东方花园、万科城市花园等，我们就以这几个样本为案例来挖一挖。先看皇都花园，七宝的第一梯队标杆，七莘路地铁站500多米，隔壁就是闵行体育公园，产品以低密、大平层为主，对口明强东+七宝三中。

目前皇都花园整个1、2、3期里，单价、总价最便宜的是这一套二期房源，景观高楼层、精装。

4个月降价7次，降掉200多万，依旧7天带看仅1次，关注房源8人。

更新也更贵的皇都花园3期。总价最低的这套精装，调价3次降了100多万，依旧带看量寥寥无几。

这里发散下思维，尤记得3年前上海楼市上行期，皇都花园四期“躲猫猫”找不到销售。堪称上海新房的地狱级认购难度，急的买房人到处找后门、掏红包抢房子。

现在，我看到一些渠道中介手里仍有房源分销，回头看真是一场闹剧。

另外，东碧林湾也算七宝的一梯队小区。目前贝壳外网挂牌只一套，且排进了七宝3房好房榜。

哪怕稀缺至此，也几乎无人问津。

02有人可能会说，以上是七宝标杆，外环卖1000万，接盘能力弱，说说七宝二三梯队电梯房和老破小的表现。好，再来看看二三梯队的商品房。东方花园，二期和三期普遍价高，7万多的单价这里不展开（个别底楼复式4万多不做特殊说明）。另外，二三期的带看走势，新政后非但未涨，反而降了。

再看东方花园一期，一期的最新成交价，还是7月份，81平2房，5.4万。

目前小区在售挂牌里，性价比最高的是这套。92平小3房，单价4.7万。

房东降价4次，钝刀子割肉，新政后也在降价抢跑。

带看依旧不行。

万科城市花园，七宝的代表小区之一——地铁近、商业近，离航道也近。整个万科城市花园太大了，分了很多期和区，也是七宝历年来成交量TOP1的小区。

从成交价来看，很难抽离概括出万科城市花园的涨跌走势。所以这个小区，我们选择从整体走势来观察热度。成交行情接近大盘。

环比带看热度一般，不涨反降。

再看老破小，七宝的老破小代表有佳宝新村、园艺新村、学院新村等。其中佳宝新村最火，距离地铁站和商业近。作为典型案例，最新佳宝的二套成交，分别是4.7万（精装、楼梯低层）和4.2万（毛坯、楼梯高层）。

目前单价最便宜的一套是小2房，4万单价。

这套的挂牌价调整比较明显，新政出来后，反而连降2次抢跑。

最便宜一套挂户口是4.4万。

这套也一样，在抢跑。

哪怕是降价抢跑，这两套在贝壳系统的7日带看次数，也不是很理想。一个是7日带看3次，一个是7日带看5次……

整体看下来，哪怕外环之王的七宝，也面临不小的压力。过去七宝和市区比价，还有明显价差，但这波调整行情后，七宝和市区的价差，性价比很一般。标杆商品房的总价太贵，直逼市区，千万总价现在可选项真的很多。随便举几个例子：往近了看，闵行古美有的挑。跨区看，静安够得到大宁，普陀能买真如武宁，徐汇康健、长宁也能看。七宝老破小的竞争力也很一般，市区老破小现在两三百万的选择，实在太多了。03这次外环外新政的定向宽松，指向的购房人群，其实是有史以来最挑剔的。多套房持有者，看不上外环外，也不想再背房产税。刚需，在下行周期，又是最最挑剔的。所以哪怕强如外环之王的七宝，楼市现在也很矛盾。既遇到了一群绝不追高的买家群体。也遇到了一群绝不贱卖的卖家群体。接下来，就看谁先让步，谁能胜出吧。