谁敢想？当下楼市还能出“刷屏爆款”？

答案是确实有！至于成色如何？还有待进一步观察。

近日西安楼市的焦点在北郊，信达凤熙云著以约1.43万元 /㎡备案均价引起关注，并于8月28日正式取证。

◉信达凤熙云著售楼处

对于这么火的楼盘笔者当然应该去看看，从售楼现场看人流量确实很高，买房人多，中介更多，这也是项目能火的一个原因，离不开“全城中介”的推波助澜......

不过再好的营销，最终都要落在产品上，很多人都说信达凤熙云著是“捡漏”，那么我们就必须回顾一下西安楼市这些年的“漏儿”。

比如航天的山水美树（约1.5万/㎡），浐灞的御锦城（约1.2万/㎡）、高科麓湾（约1.2万/㎡），港务区的华润未来城市（约1.2万元/㎡)......结合当下二手房行情看，升值虽然很难，抗跌却也是真的。

之所以举这些案例，还是想让大家看看到底什么是“漏儿”，回到信达凤熙云著本身，到底是不是“捡漏”呢？

◉信达凤熙云著项目实拍

信达凤熙云著为城北刚家寨城改项目用地，早在2010年就已经启动，由西安景泰富房地产开发有限公司负责，后来2016年又引入中核集团投资入伙完成了一些工程进度，不过最终也没能坚持下来。

自2019年因为未取得预售证销售被罚4万元之后，就再无动静，目前公司法人被依法涤除，股权被冻结、限制高消费、2025年新增执行标的达7640余万元。

◉刚家寨城改地块规划

刚家寨项目地块在2024年12月再次挂拍，由陕西宝鸡城投实业控股的陕西嘉澜房地产开发有限公司摘地，不过在拿地之后又经过一番股权变更，最终在2025年7月份由中国信达接手，当然背后还有陕西宝鸡城投的身影。

信达地产在西安已经不算新面孔，已经有雁塔丁白村城改信达雁熙云著、长安区温国堡村城改信达凌玺台、浐灞赵村城改信达辰樾府多个项目。

◉网传信达雁熙云著球场实景与效果图对照

2025年上半年信达雁熙云著迎来一波交付，同样也迎来业主一波吐槽，特别是那个“简易板”羽毛球场让人记忆犹新，从业主网上反馈总体来看比较“粗糙”。

◉信达凤熙云著项目实拍

从城市大坐标看，项目处于西安南北中轴线，城北市图书馆（已搬迁）、赛高国际都属知名地标，目前区域内地铁2号线、8号线双地铁加持，距项目大约在500-800米之间，很贴合上班族通勤痛点，区域整体成熟，还有西安市第三医院这样的医疗资源。

◉城中村刚家寨部分待拆

当然也有不足之处，目前刚家寨拆迁尚未全部完全，在地块东南侧仍有一小片城中村隐藏其中，不走进去很难发现，这也对未来临近楼栋的居住体验会带来一定影响，毕竟大家希望的是开窗即见美景，而不是满目凌乱，未来如果启动拆迁、建设噪音也难以避免。

在教育资源方面，项目西侧有经开第六学校，按2025年小学学区划分范围（未央路以东、贞观路以西、凤城四路以南、北二环以北）信达凤熙云著也在该范围之内，并且也是未来对口初中，真正的“一站式”入学，与项目地块一路之隔。

◉信达凤熙云著项目实拍

信达凤熙云著（观澜）项目也具有城改用地的通病，容积率5.0，绿地率30%，数据指标相对偏高，这也和南侧已经建好的几栋商办有关，但与当下2.8、2.5容积率相比仍旧较高。

因此项目以30层及以上高层为主，总共规划13栋楼，有99㎡三室、112㎡四室、126㎡四室、129㎡四室4个户型，并不是“第四代住宅”，公摊率约24%，这个数据并不算低，特别是在“第四代住宅疯狂赠送面积”的当下。

◉信达凤熙云著户型图

几个户型设计基本“放大版”和“缩小版”的区别，与此前的雁塔项目也有重叠，整体方正没有什么浪费空间存在，南北通透、全明户型；其中112㎡能做四室很少见，次卧室空间有限，对于刚需实用性很强。

◉信达凤熙云著样板间

项目的样板间并不是实体，仅供参考；户型展示减少了客厅临近次卧墙体及部分厨房墙体，营造了很强的空间感。

◉信达凤熙云著提示牌

但对于购房者需要考虑如厨房、餐厅等空间的原始实际呈现是什么样，后续装修是否能复刻？还得看届时物业装修规定。

再一个需要注意的是北侧连廊，99㎡、112㎡户型北向的卧室的采光、视野、隐私会有一定影响。

◉信达凤熙云著项目实拍

就目前项目总体呈现出来的状态来讲，信达凤熙云著项目不讲园林素质、不讲产品调性，以一种“简单粗暴”的方式对市场形成绞杀，以价格猛砸刚需头脑。

这或许也与项目城改底色有关，既然产品力很难卷出来，那就反其道而行完全放飞。

我们前面在聊“捡漏”，从性价比来论，信达凤熙云著还不足以是“漏儿”，预算有限、刚需群体、地缘群体选择无可厚非，但如果想投资并不建议，在区域周边万八千元的二手房很多.....希望冷静。