不知不觉马上要四月了，春天到了，天气也一点点暖和起来了，你别说，最近楼市的情绪也有点起来了。

回暖的消息铺天盖地。

北京涨了，上海涨了，南京涨了，长春也涨了……楼市的春天真的要来了吗？

多家媒体报道

全国楼市回暖，真假？

住建部旗下的《中国房地产报》在3月18日至21日，连续四天发布四座城市的楼市调查报道，标题惊人地一致：北京「量价齐升」、上海「房价起涨」、南京「率领领涨」、就连身处东北的弱二线长春，也开始「领涨全国」。

翻译成人话就是，住建部说我做了市场调查，一线楼市到强二线城市，再到弱二线城市，房价都涨起来了。

直接给这个春天的楼市定了调。

我细细研究了一下这几个文，发现这次成交放量有几个特点：1.改善型主导新房。

上海144平以上新房价格同比涨幅高达6.3%，核心区豪宅包揽成交额前五；南京三房和四房成交占比达到94.8%，总价300万元以上房源占比42.8%.......

说明有支付能力的那部分人，在资产配置上仍看好核心城市的核心资产。

2.二手房刚需托底。

上海300万元以下成交从59%升至73%；北京300万元以下整体占比70%上下；南京总价100万元以内房源成交占比高达46.8%。

低总价房源成交占比上升，真正的刚需在入场，但更多是在「捡漏」而非追涨。

3.政策催化明显。

上海降低社保年限、南京发放人才补贴……每一次政策松绑，都能带来一波成交脉冲。这说明政策挤压了部分需求。

在我看来，所谓的「回暖」，更像是一部分有实力的改善群体和一部分捡漏的刚需群体，在政策窗口期完成了一次集中释放。

结构性分化、政策托底、刚需入场，才是当下全国楼市的基本面。

4字头5字头频现

南宁仍在深度调整

回过头来看，南宁楼市表现如何？

3月的南宁楼市，已经分裂成两个世界。一个是核心区（青秀区、五象核心）：青秀区2026年3月新房均价约14478元/㎡，良庆区如五象总部基地、五象湖，均价也在1.1万-1.3万元/㎡区间，价格坚挺。

另一个是远郊/高库存板块：金象三区小区等边缘板块二手房挂牌出现了4字头，五象南、龙岗等板块楼盘也推出「4字头」「5字头」特价房。

再看看整体价格。

2月南宁新建住宅均价10763元/㎡，环比下降0.7%，同比下降2.4%。二手房挂牌均价9891元/㎡，同比下降6.6%，2月挂牌价下探至9636元/㎡。二手房跌幅显著大于新房。

从价格走势看，南宁房价仍处于探底阶段。

成交情况，3月数据还未出来，2月的可以作为参考。2026年2月新房成交面积仅16万㎡，同比下降17.6%；二手房成交面积15.28万㎡，同比下降39.4%。

但就我了解到，这个3月市场上部分楼盘推新或新推政策还是走出了一定的量，例如五象湖某盘大户型卖出了超3000万，龙岗某盘卖出了超4000万的成交额。

总体来看，南宁楼市仍在「以价换量」的探底过程中，与全国回暖形成鲜明对比。

现在的南宁楼市

反而值得认真看看

这说明啥？

说明楼市已经彻底告别「普涨」时代。城市之间的分化，已经不能再用「全国楼市」四个字概括了。现在更像是「城市楼市」，每个城市有自己的周期、自己的故事。

南宁房价之所以动不起来，归根结底是几股力量叠加的结果：

2016-2018年的那轮暴涨透支了太多预期，外围板块开始价格回落。产品端四代宅等新规盘对旧规盘形成降维打击，同一板块内产品代差直接拉出了价格差。

更深层的原因，是产业支撑不足，不像南京、杭州有高薪岗位持续吸引年轻人，南宁的购买力后劲有限。

但换一个角度看，现在反而给真正想买房的人，撕开了一道口子，现在可能是近年来难得的购房窗口期。

首先机会变多了。

买特价房的机会，以及开发商跑量推出的各种政策和议价空间，首付分期、送车位、送物业费，各种「暗补」都能谈。你可以慢慢挑慢慢比。

性价比也出来了。

那些品质不错的老规盘，在新盘冲击下价格下来了，同样的钱能买到更好的房子。

政策端更是把诚意拉满，购房补贴、公积金首付20%、最高可贷90万，最近还在推市公积金商转公。都是实打实的省钱。

对于真正需要一套房子住的人来说，这可能是这些年里离「上车」最近的一次。

毕竟，一个房价「实在」的南宁，比一个房价「虚高」的南宁，更有未来。