一、拍的是个什么院子？

大翔凤胡同在西城区什刹海历史文化保护区里，院子紧挨恭王府，出胡同往西北方向走约百米就是后海景区，妥妥的二环内老城核心区。北京老城的四合院这些年基本没有新增供给，这种地段的院落一旦放出来，围观上万人一点都不奇怪。

但拍卖标的名叫"后海大翔凤四合院"，听着气派，实际上是个大杂院。总建筑面积972.7平方米，院里低矮的平房犬牙交错，大小差得悬殊，最大的单间257.6平方米，最小的只有5.7平方米，多户混居，私搭乱建，老木朽蚀。

这么一个院子，里面住着35户人家。

这块地过去是北京空调器厂的厂房，这家厂是中国最早的空调生产企业。后来工厂外迁到郊区，厂里在原厂址上盖了职工宿舍，职工按当年的福利分房政策住了进来，一住就是几十年。

1993年，工厂从集体所有制改成股份制，全厂职工入股，年底分红；2001年再改成有限责任公司，更名为北京北空空调器有限公司。

改制之后职工陆续退股，跟企业的关系越来越远，如今35户里，21户是已经离退休、跟企业没有关联的老职工，还有14户干脆就是非本企业职工，双方剩下的联系，就是每年交一次房租。

房租多少钱呢？35户签的全是无固定期限的《公有住宅租赁合同》，年租金加起来约1.1万元，折下来大概1块钱一平方米一个月，这个租金水平放在今天的北京，等于白住。

2.6亿的资产，一年收租1.1万，光靠收租回本不太可能，这个院子作为收租资产，价值约等于零，它值钱的地方全在地段和土地上，而这个价值兑现的前提是，能把房子腾出来。

那产权方为什么现在要卖？北空公司急需资金，希望通过出售房产缓解资金压力，并解冻名下其他被冻结的资产。

据天眼查，这家公司2025年参保员工只剩7人，2023年以来法定代表人多次被限高，2025年以来，北京市海淀区、平谷区税务局发布多条欠税公告，公司拖欠房产税、城镇土地使用税、增值税等超过200万元，2026年以来又添了多条被执行信息。

南方周末记者多次拨打北空公司的公开电话，无人接听，就拍卖详情向公司寻求采访，也没得到回应。

所以这场拍卖的付款条件定得很急，成交后3个工作日内，先付不低于6000万的首期款，30天内一次性付清2.6亿全款。

公告还写明，这处资产是集体产权，房屋按实物现状、现有租赁占用现状整体交付，违建整改、房屋修复，都由买受人自行完成。

二、为什么没人敢接？

拍卖公告里专门写了一条，成交后，35户租户的腾退、协商、搬迁补偿，以及可能产生的诉讼费用和风险，全部由买受人自行承担。

等于说，你花2.6亿买下的是一个住着35户人家的院子，怎么让人家搬走，花多少钱让人家搬走，搬不走打起官司怎么办，全是你自己的事，卖家一概不管。

难就难在这35户身上。

京康律师事务所主任史西宁办理过多起北京老城公房腾退案件，他的判断是，随着企业改制，这座院子的产权方变成了民营企业，表面上是公房，实际上已经是私产，但居民仍然按照过去的方式交租、居住，一直把这里理解为原单位的公房，这也成了这处院落最难解决的问题。

单看产权和租赁关系，产权方有要求住户腾退的法律依据。但北京公房腾退的补偿标准，针对的是国家直管公房，这个院子的产权已经变了，套不上。

北京在明律师事务所律师李鹏霞的看法是，这些居民当年是集体企业的职工，通过福利分房住进来，此后几十年在这里生活、交租，这样的租赁关系有特殊的历史背景，不能简单按普通市场租房处理。

就算合同写的是无固定期限，也不等于产权人提前打个招呼，住户就得无条件搬走。

真走到法院那一步，法院也不会只凭产权方变成了民营企业，就直接判35户全部搬走，大概率要逐户审查租赁关系的合法性和占有依据。

对那些当年福利分房住进来、几十年正常交租、没有违约行为的居民，还要考虑他们特殊的历史居住背景，实践中优先引导双方调解，协商补偿和安置。35户，就是35场谈判。

那政府会不会出面？

这些年北京一直在推核心区胡同大杂院的腾退，用的是申请式退租，但对象以国家直管公房为主，补偿一般参考周边同等品质房屋的市场价来定，路径已经比较成熟。

大翔凤这处院子是私产，政府主导腾退的优先级不大，只能靠市场化的力量去推，弹性就太大了。

住在里面的人也不想走。这场拍卖，院里的住户事先甚至不知情，一位73岁的王姓老人说，"我一看新闻写着住35户人家，才知道拍卖的是我们这个院子。"

她在院里住了三十多年，老伴正在附近的北京大学第一医院住院，从院子步行过去20分钟，这样的医疗条件，搬去别处就没有了。

她家房本上登记面积只有20平方米，就算按面积拿到补偿，也未必够在北京重新买房。几十年处出来的邻里街坊，也让这些老人不愿意轻易挪窝。

她说这些年看房的人来了一拨又一拨，没有一个真买的，"这乱糟糟的环境，这么多住户，谁愿意买地花一份钱，安置我们花一份钱，重建改造花一份钱？"

这三份钱里，只有第一份明码标价，后两份完全没底，35户里只要有几户谈不拢，成本和时间就都没数了。前些年曾有买家有意向出6亿左右收购这处资产，最后也没推进下去。

对买家来说，2600万保证金交进去，赌的是一个连专业律师都说不准的腾退过程，没人报名，太正常了。

拍卖的中介方表示，北空公司希望借拍卖平台的流量，找到社会上真正有能力处理腾退问题的买家，再协商价格和腾退方案，后续可能安排二拍。

二拍按惯例会降价，但这个院子的问题从来就不在价格上。

房子从公房变成了私产，住在里面的人还过着公房的日子，这中间的账一天算不清，多便宜都没人敢接…

数据来源：南方周末、每日经济新闻、天眼查。