文/言叔

前几天，一则已被删除的文章在地产圈炸开了锅。

文章说贝壳在"做空"自己的行业，这听起来有点匪夷所思——

一个靠房地产吃饭的平台，怎么会主动砸自己的饭碗呢？

现在看来，这事一点都不简单。

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今年1月，贝壳内部下发了一个通知，要求全公司员工推动房主降价5%以上，完成的话还有贝壳币奖励。

你没听错，就是鼓励经纪人压价。

更有意思的是，贝壳副总裁还在发布会上公布了一个"敏感数据"：

全国二手房挂牌量650万套，涨幅60%。

这个时间点发布这种数据，用意何在？

大家都知道，从11月开始，各家机构发布房地产数据都非常谨慎，很多敏感数据都不再发布了。

贝壳这一操作，确实让人浮想联翩。

贝壳现在的市场地位有多夸张？

全国中介市场占有率近30%，核心城市超50%，北京部分区域链家签约量占比达71%。

这是什么概念？

就是十笔交易中有七笔是通过贝壳完成的。

凭借这种垄断地位，贝壳的操作空间就很大了。

2018年在上海市场占有率突破20%后，便将二手房中介费率从2%提升至3%，随后郑州、重庆等城市纷纷跟进。

新房渠道费更是水涨船高，北京部分项目渠道费从1%以下飙升至5%-8%，天津甚至达到3-10个百分点。

这些成本最终都转嫁给了交易双方。

02

贝壳通过"独家委托""二选一"策略垄断优质房源，破坏信息流通。

你不签独家委托？

那对不起，你的房源就要被限流。

这种操作让大量优质房源集中在贝壳平台，其他中介只能在信息获取上处于劣势，形成"要么加入贝壳，要么被淘汰"的行业困境。

左晖时代打造的"楼盘字典"收录了2.4亿套动态房源，初衷是打破信息孤岛，但现在却成了排挤竞争对手的工具。

贝壳体系内的经纪人为了完成业绩，往往采用激进手段：

对卖家持续施压压低挂牌价，对买家则通过展示虚假调价记录、隐瞒优质房源等方式制造恐慌。

更狠的是算法配合——

优先推荐降价房源，形成"降价越狠曝光越多"的恶性循环。

这种"双向压价"直接拉低了区域房价的整体水平。

2025年一季度贝壳的财报很有意思：

总营收大增42.4%至233亿元，但经调整净利润几乎零增长，只有13.93亿元。

这说明什么？

说明贝壳的模式依赖市场份额扩张而非效率提升，所有额外成本最终都转嫁给了市场。

存量房业务净收入69亿元，同比增长20%；新房业务净收入81亿元，同比增长64.2%。看起来不错，但利润率却在下滑。

03

房价调整的根本原因确实是人口、杠杆等基本面因素，但贝壳作为核心平台，未承担稳市责任，反而成了房价下跌的"加速器"。

随着官方房源平台开放，贝壳的信息垄断优势正在逐渐消失。

行业洗牌在即，中介平台回归服务本质已成必然趋势。

左晖时代的贝壳是让人尊敬的企业，改变了中国中介乃至房地产行业的很多陋习。但现在看，屠龙少年终成恶龙。

当一个平台拥有了市场支配地位，却没有相应的责任担当，那它的行为就可能偏离"做难而正确的事"的初心。

房地产市场的调整是必然的，但作为行业龙头，贝壳应该思考的是如何在行业转型期发挥正面作用，而不是通过垄断地位加剧市场波动。

毕竟，砸了行业的饭碗，最终也会饿到自己。