1、房屋权属状况：上海市浦东新区华夏东路1451号：建筑面积：1605.38平方米（其中地下建筑面积：595.82平方米）；房地产权证号：浦2006087068；房屋类型：花园住宅；房屋结构：混合1；所有权来源：新建；竣工日期：1999年；房屋用途：居住；总层数：2；受理日期：2006年11月21日；核准日期：2006年12月12日；

2、土地权属状况：上海市浦东新区华夏东路1451号：土地宗地号：浦东新区川沙镇华夏开发区33/2丘；土地权属性质：国有；使用权取得方式：转让；土地用途：住宅用地；使用期限：1998年12月16日至2068年1月7日止；宗地（丘）面积：7482.00平方米；使用权面积：7482.00平方米；

这栋住宅位于华夏东路1451号，是一栋地上两层的独栋花园住宅，建筑面积达到1605.38平方米，其中还包括一个595.82平方米的地下室。其布局精致，一层为宽敞的客厅、餐厅和厨房，二层则是舒适的卧室区域，而阁楼和地下室则提供了额外的居住和停车空间。围绕这些景致的，是一些精美的假山、风雨长廊、亭台楼阁以及一个游泳池。该标的于2023年3月6日挂网阿里拍卖平台一拍24240万元无人报名举牌出价流拍，二拍降价20%后申请执行人申请暂缓拍卖。

我们来梳理一下2022年中国华融资产管理股份有限公司上海自贸区分公司挂网京东拍卖平台招商该标的抵押物情况及债权债务情况：

中国华融资产管理股份有限公司上海自贸试验区分公司拟对持有的对上海金象铝业有限公司、上海盛寓机电设备有限公司、上海松豪实业有限公司、上海良浩车圈有限公司、上海新臣科技（集团）有限公司等5户债权及其从权利进行处置，处置方式包括但不限于拍卖、挂牌转让、公开竞价等方式，现予以公告说明截至2021年12月31日，上述债权资产情况如下表： 债权基准日：2021年12月31日

1 、上海金象铝业有限公司 本金129500000.00 元保证担保，上海市浦东新区华夏东路1451号住宅抵押担保 上海中全投资有限公司、上海诺好企业发展有限公司、龚惠祥、叶萍

2 、上海新臣科技（集团）有限公司 本金13972892.70 元保证担保，上海市松江区九亭镇九亭大街105弄264号住宅抵押担保 上海注翔金属材料有限公司、上海亚融融资担保有限公司、郑为松、彭玉枝

3 、上海盛寓机电设备有限公司 本金8908300.73 元保证担保，上海市虹口区逸仙路278号4层商业抵押担保 韦似阳、韦坤、李青方、阮娟

4 、上海松豪实业有限公司本金 24795815.71元保证担保，上海市松江区玉秀路9弄1-9幢工厂抵押担保 张建明、张威华、张碗平、凌奋、吴江

5 、上海良浩车圈有限公司 本金40000000.00 元保证担保，上海市崇明区城桥镇西引路555号工厂抵押担保 上海翔岭电机冲片有限公司、林法平、林靖哲、丁奇 合计本金 217177009.14 元

注：1、债务人和担保人应清偿的利息、罚息、复利、违约金等，按借款合同、担保合同的有关约定以及相关法律、法规、生效法律文书计算。 2、上述债权及其项下从权利一并转让。

抵押权人：中国建设银行股份有限公司上海张江分行，最高债权数额：6109万元；

抵押权人：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，最高债权限额：3850万元；

抵押权人：中国建设银行股份有限公司上海张江分行，最高债权限额：5250万元；

这栋别墅房产面积很大，地图标记和现场名字为瑞府，房产占地土地面积高达7482平方米，差不多11.2亩。这在上海来说十分罕见，能有几栋别墅用地面积超过10亩，房产建筑面积也是巨大，地面底下房产面积1605平方米，其中地下部分占了595平方米。其中一层为客厅餐厅及厨房区域，二层为卧室区域，三层阁楼为卧室区域，地下室为地下车库及设备房及工人用房。装修也很豪华，私家花园里有假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池，还有古树名木等。可以说，这栋别墅像个在公园里的小庄园。就算是开发得很高级的御翠园别墅，也不及它的豪华奢华程度。花园亭落里栽满了不少各种名贵高档树木，比如其中银杏树等名木，就价值不菲。楼亭阁楼假山小桥流水应有尽有。

这栋别墅不是个人名下所有，是挂在上海金象铝业有限公司的名下，现在因为和银行的借款纠纷，后续该笔债权已经出表到中国华融资产（现在名字叫做中信资产）其中被法院查封达14个，说明债务人业主方已经涉及牵扯许多经济问题。本轮拍卖的房子，地段虽然没有世纪公园附近的御翠园那么好，但也算不错。具体位置在浦东新区华夏东路北侧，华东路西边，就在上海皇廷花园酒店附近。南边就是旺族商业广场，东侧有地铁华夏东路站，距离浦东国际机场也挺近。

2009年的一起房屋登记管理（房屋登记）案件中，标的物所有人作为原告，以其所有的房地产权证，为他人向银行贷款而向被告上海市房地产登记处提出房地产抵押登记申请，被告受理原告的申请后，经审核， 发现原告所有的位于华夏东路1451号房产权证的土地面积因浦东国际机场北通道（申江路—主进场路）道路两侧绿带工程用地，已被收回1009平方米，原告的房产权证中所记载的土地面积已发生变更。彼时，标的物所有人称未收到过征地通知，也不知土地面积被减少。而在目前的法拍信息中，华夏东路1451号的宗地面积与使用权面积仍为7482平方米，使用期限为1998年12月16日至2068年1月7日。

我们通过文书公开查询2023年4月18日上海金融法院（2023）沪74执复29号执行裁定书来回顾一下该拍卖标的物债权债务关系来龙去脉

复议申请人（被执行人）：上海金象铝业有限公司，住所地上海市浦东新区金丰路55号1幢116室。法定代表人：龚惠祥，执行董事。

委托诉讼代理人：毛石兰，上海高宏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆成铭，上海高宏律师事务所律师。

申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司上海自贸试验区分公司，营业场所中国（上海）自由贸易试验区临港新片区业盛路188号A-522室。负责人：单东辉。

被执行人：上海诺好企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区金丰路55号1幢123室。法定代表人：叶萍。

被执行人：上海中全投资有限公司，住所地上海市浦东新区上丰中路501号101室。法定代表人：陈亚明。

被执行人：龚惠祥，男，1968年5月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：叶萍，女，1970年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。

复议申请人上海金象铝业有限公司（以下简称金象公司）不服上海市浦东新区人民法院（2022）沪0115执异931号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

上海市浦东新区人民法院在执行（2021）沪0115执24938号申请执行人中国华融资产管理股份有限公司上海自贸试验区分公司（以下简称华融公司上海自贸试验区分公司）与被执行人金象公司、上海诺好企业发展有限公司（以下简称诺好公司）等金融借款合同纠纷一案中，金象公司向该院提出书面异议，请求撤销上海A有限公司（以下简称A公司）作出的沪申威评报字[2022]第F0085号《资产评估报告》，并重新选择评估机构对（2021）沪0115执24938号一案所涉标的物进行评估。

原审法院查明，原告中国建设银行股份有限公司上海张江分行（以下简称建设银行上海张江分行）依据编号为56141233190004的《人民币流动资金贷款合同》、编号为56141233190006及56141233190006-1的《最高额抵押合同》起诉被告金象公司、诺好公司等，该院于2020年10月24日作出（2020）沪0115民初11440号民事判决书，判令：“一、被告上海金象铝业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行上海张江分行股份有限公司上海张江分行归还截至2020年2月28日的借款本金16,900,000元、利息141,302.78元、复利368.18元；二、被告上海金象铝业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行上海张江分行股份有限公司上海张江分行支付自2020年2月29日起至实际清偿日止的逾期利息（以欠款本金余额为基数，按贷款年利率4.3%上浮50%计算）及复利（以期内利息余额为基数，按照贷款年利率4.3%上浮50%计算）；三、如被告上海金象铝业有限公司届期未履行上述第一项至第二项判决义务，原告中国建设银行上海张江分行股份有限公司上海张江分行可与被告上海金象铝业有限公司协议，以被告上海金象铝业有限公司名下位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额61,090,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权限额的部分归被告上海金象铝业有限公司所有，不足部分由被告上海金象铝业有限公司继续清偿：四、如被告上海金象铝业有限公司届期未履行上述第一项至第二项判决义务，原告中国建设银行上海张江分行股份有限公司上海张江分行可与被告上海金象铝业有限公司协议，以被告上海金象铝业有限公司名下位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额52,500,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权限额的部分归被告上海金象铝业有限公司所有，不足部分由被告上海金象铝业有限公司继续清偿：五、被告上海诺好企业发展有限公司、上海中全投资有限公司、龚惠祥、叶萍对被告上海金象铝业有限公司上述第一、二项判决义务承担连带保证责任，被告上海诺好企业发展有限公司、上海中全投资有限公司、龚惠祥、叶萍承担保证责任后，有权向被告上海金象铝业有限公司追偿；六、驳回原告中国建设银行上海张江分行股份有限公司上海张江分行其余诉讼请求。”后诺好公司不服（2020）沪0115民初11440号民事判决书，向本院提起上诉，上诉过程中诺好公司申请撤回上诉，本院于2021年7月30日作出（2021）沪74民终752号民事裁定书，裁定：“准许上诉人上海诺好企业发展有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”

2020年11月24日，建设银行上海张江分行与华融公司上海自贸试验区分公司签订合同编号为【CCB2020004-SH001】的《债权转让协议》，约定建设银行上海张江分行将包括编号为56141233190004的《人民币流动资金贷款合同》、编号为56141233190006及56141233190006-1的《最高额抵押合同》项下对金象公司及其担保人享有的的债权及担保权利转让给华融公司上海自贸试验区分公司，并于2020年10月21日在《中国新闻》刊登公告，通知债务人上述债权转让事实。

债权转让完成后，华融公司上海自贸试验区分公司于2021年8月24日向原审法院申请执行，执行案号为（2021）沪0115执24938号。在执行过程中，2021年10月17日，该院作出（2021）沪0115执24938号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人上海金象铝业有限公司名下位于浦东新区XX路XX号XX幢不动产。”A公司经公开程序受上海市高级人民法院统一委托，对涉案资产进行评估。2022年9月21日A公司作出的沪申威评报字[2022]第F0085号《资产评估报告》，涉案资产的估价结果为1,048,850元。为证明其主张，异议人向该院提供了（2021）沪0115执24938号执行裁定书、不动产登记簿、沪申威评报字[2022]第F0085号《资产评估报告》等作为证据。

以上事实，由（2020）沪0115民初11440号民事判决书、（2021）沪74民终752号民事裁定书、沪申威评报字[2022]第F0085号《资产评估报告》、（2021）沪0115执24938号执行卷宗材料在案予以佐证。原审法院认为，根据相关法律规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。本案中，申请执行人不同意与异议人协商确定评估机构，要求该院依法确定评估机构。因双方当事人协商不成，上海市高级人民法院采取摇号的方式依法确定顺序在先的A公司对涉案资产进行评估，异议人虽未到场，但并不影响评估机构选定的合法性、有效性。据此异议人金象公司的异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条之规定，裁定驳回异议人金象公司的异议请求。

复议申请人金象公司称，本案评估机构虽是人民法院通过摇号方式确定，但是法院仍须遵守《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定：人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。具体于本案执行中，法院未将摇号确定的评估机构以书面形式送达异议人，剥夺了异议人及时对评估机构可能提出异议的权利，程序违法，损害异议人的合法权益。故请求撤销原审裁定，并重新选择评估机构对案涉标的物进行评估。

申请执行人与其他被执行人均未发表诉讼意见。经审查查明，原审裁定认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定，人民法院选择拍卖机构应当提前通知当事人到场，旨在保护当事人协商选择拍卖机构的权利。在此之后颁布的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。本案中，因双方当事人协商不成，上海市高级人民法院采取摇号的方式依法确定顺序在先的A公司对涉案资产进行评估，金象公司虽未到场，但并不影响评估机构选定的合法性、有效性。复议申请人所举的证据，难以证明本案评估程序严重违法。综上，复议申请人所提出的复议请求以及相应的事实理由难以成立，故对其复议请求难以支持。执行法院在确定财产处置参考价评估过程中亦应严格遵循相应程序规范要求，避免争议产生。原审法院驳回金象公司的异议请求，该执行裁定可予维持。据此，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回上海金象铝业有限公司的复议申请，维持上海市浦东新区人民法院的（2022）沪0115执异931号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  任静远  审判员  施文璋  审判员 王承晔  书记员  朱焓洄

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