沉寂了一段时间的福州三江口板块，又开始供应宅地了。令人大跌眼镜的是，第十次土拍上架的下洋2025-70号地块，起始楼面价仅4975元/㎡。

这个楼面价相比板块历史高点已经跌去超7成！

地价严重超跌的同时，三江口板块的房价也急转直下。近日，中交中梁星海天宸有房源报出10573元/㎡的地板价。

福州版“陆家嘴”，新房市场还能否守住万元红线？

三江口板块上一次有宅地出让已经是去年11月的事了。彼时，新投以底价19.88亿元竞得宗地2024-64号地块（即新投三江公馆），成交楼面价为7265元/㎡。

而即将于11月28日开拍的宗地2025-70号地块（仓山区三江口G-11出让地块），就在新投三江公馆北侧，邻近地铁1/6号线下洋站，和前者一样划片一附小三江口校区（在建），但起始楼面价只剩4975元/㎡。

不过一年时间，三江口地价就跌了3成。对比8年前的板块地王，跌幅高达74%。

2017年10月，中海以最高限价+配建保障房竞得宗地2017-28号、29号地块（即中海锦江城一、二区），参考可售楼面价高达18793元/㎡、17951元/㎡。这还是在三江口鄙视链的最底端——清富片区。

而宗地2025-70号地块距离地铁1号线、6号线换乘站“下洋站”不超过500米，划片福州头部学区的分校，61.71亩体量适中，整体地块素质不算太差，楼面价却连当年的零头都不到。

福州版“陆家嘴”吹起的地价泡沫，正在加速破灭。

今年以来，三江口板块的新房网签均价大概在1.4万/㎡左右，4975元/㎡的地价看似给开发商留出了利润空间，但隔壁项目砸盘正在拉低整个区域的房价预期。

宗地2025-70号地块北侧是在售的中交中梁星海天宸。该盘去年网签均价还有1.6万/㎡左右。近期，项目有78㎡低楼层房源祭出10573元/㎡的低价，总价才82.77万元。相当于闽侯价买市区。

抛开特惠房源，星海天宸目前整体均价也只剩11999元/㎡，不分楼层，多种户型任选，还送车位。

不管是对比1.4万/㎡的地价，还是2021年2.2万/㎡的开盘均价，业主和开发商都亏麻了。

虽然中交中梁星海天宸周边集中了很多公建配套，但缺乏基础的商业，买菜还要到1公里外的下洋农贸市场。好在有地铁、有学校，再加上难得的小户型，还是能吸引到预算有限的刚需。

只是外围板块降价潮汹涌，再加上该项目去年被曝出地下停车场出现裂缝并冒水的问题，口碑崩塌导致去化难上加难。卖了4年半，整体去化率仅7成。

这已经是星海天宸第N次挥起降价大旗，但不会是最后一次。因为项目可售住宅还剩200多套，也因为旧规产品技术性贬值。跌破万元或许只是时间问题。

福州大三江口片区覆盖三江口、会展、黄山、南站与螺洲组团，面积约48.4平方公里。

目前的房地产语境里，我们习惯把传统三江口板块和正在重点开发的南站板块合称为三江口片区，即三环路以南、福峡路以东一带。

目前三江口片区在售新盘不多，主要是中交中梁星海天宸、大东海江山府和远洋天赋。

中海锦江城因“地基下沉风波”，今年去化几近停摆。而口碑未翻车的龙湖盛天景粼天著已经到了清盘阶段，主推135㎡大户型。4月份就已领证的榕发云潮颂迟迟未开盘。

另外，快竣工的新榕金樾三江（44%安商房）和可建四代宅的新投三江公馆还未入市。

再加上待出让的宗地2025-70号、75号、77号地块，预计三江口板块住宅待售库存量将近9000套！库存压力加上三环外的地段，短期内三江口应该很难吸引外来房企拿地。

在上一轮地产周期，高地价推高了开发成本，导致降标减配盛行。三江口板块地价理性回调后，开发商有了更多成本空间提升产品力，这对于真正有自住需求的购房者而言，算是利好。

至于板块新房能不能守不住万元红线，对于那些口碑崩塌的高价盘来说，很难。而纯新盘还能用新规产品重塑市场供需面。

当然，板块的产业配套也要补齐。

三江口片区作为闽江数字贸易走廊的重要承载区，正在开启新一轮发展高潮。位于三江口核心区域占地3000多亩的南湖片区就是今年开发建设的重点之一。

仓山区拟投入100亿元资金开发建设南湖片区，对标国内一流城市案例，引入央企资源，招引TOD、爆款文旅IP等优质项目，打造“站城一体、产城融合”的福州版“陆家嘴”。

划片格致中学南湖校区的宗地2025-77号（南湖片区南侧出让地块四），起拍楼面价高达11390元/㎡，不难看出官方对该片区的预期有多高。

未来，三江口楼市的基本盘是将以福州南站为中心，有名校、有地铁、有476亩湖景公园、有产业的新规住宅。

总之，三江口还有新故事可讲，还没到断言福州版“陆家嘴”不行的时候。

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