为便于理解，我们先看一下不动产变动规则和离婚协议的效力！
不动产物权变动规则：我们可以简单的理解为“看房本”，再通俗一点解释，房子在法律上到底是谁的，只看房本上登记的名字。房子要完成买卖、赠与等所有权转移，必须去不动产登记中心办理正式的过户手续，把名字换了，权利才真的转移。这是一个对外生效、对抗所有人的规则，是为了保护交易安全和公众的查询信赖。
离婚协议的法律效力：我们可以将离婚协议理解为“合同”。离婚协议是夫妻之间的“内部财产分割合同”。假如，协议中约定房子归女方。这个约定对签字的两个人是必须遵守的。但是如果在还没去办过户手续、房本名字没改过来之前，这份协议的效力主要停留在两人之间，是一种债权请求权，即要求对方做某事的权利，而不是已经直接拿到了房子的所有权。
那么问题来了，两者发生冲突的情况下，效力如何呢？
离婚协议在协议的两人之间有效，也就是对内有效，但在没有完成物权变动登记之前，不能直接对抗外部的善意第三人，也就是对外无效。
为便于理解，下面通过一则判例来说明！
判例来源（2025）苏03民终10243号
案情简要2015年5月14日，伏某从其银行账户取出50万元现金，交付给彭某，形成一笔借款。
此后，因彭某未能偿还，双方于2018年1月9日重新签订借条，确认了本金、过往利息及后续利率。2019年6月，彭某再次在借条上注明“续延”，债务关系持续存在。
陆某与彭某于2016年10月28日签署《离婚协议》，并办理离婚登记。
协议中明确，双方婚后共有的三处房产，包括本案争议房屋，全部归陆某所有。然而，该约定仅停留在协议层面，相关房产均未办理产权过户登记，所有权仍登记在彭某一人名下。
此时，债务形成2015年，离婚财产分割在2016年。且物权未发生法律上的变动。
因彭某始终未还款，伏某于2022年提起诉讼。
法院于2022年12月作出生效判决，支持了伏某的诉请。在此前2022年9月30日，根据伏某的申请，法院已作出裁定，正式查封了仍登记在彭某名下的案涉房屋。随后，该裁定送达不动产登记机构。
2023年3月，案件进入强制执行程序。面对房屋被查封的执行措施，陆某作为案外人向法院提出执行异议，主张房屋依离婚协议已归其所有，请求解除查封。法院于2023年9月裁定驳回其异议。
陆某不服，进而提起本案的“执行异议之诉”，要求法院在实体上判决不得执行该房屋。
主要争议上诉人陆某主张：其依据《离婚协议》对案涉房屋享有所有权，该权利是基于身份关系产生的财产分割请求权，优先于申请执行人伏某的普通金钱债权。
被上诉人伏某主张：房产仍登记在被执行人彭某名下，陆某仅享有债权请求权，且离婚分割行为晚于债务形成时间，不足以排除执行。
裁判要旨一审、二审法院均判决驳回陆某的诉讼请求，法院认为，
根据物权登记公示原则，案涉房屋在法律上仍属于彭某所有。离婚协议关于房产归属的约定，仅在陆某与彭某之间产生债权债务关系，并未直接设立物权。
伏某对彭某享有的债权形成于2015年，而陆某基于离婚协议对房屋的请求权产生于2016年。陆某的权利在时间上不具有优先性，不能对抗在先成立的普通债权。
简要分析离婚协议中关于房产归属的约定，不产生对抗第三人的法律效力。权利人必须尽快办理产权变更登记，将“纸面权利”转化为“法律权利”，才能从根本上防范原配偶的债务风险。
在涉及夫妻一方债务的执行异议中，离婚财产分割协议签署的时间与债务形成时间的先后顺序，往往是决定案外人能否排除执行的核心要素。权利形成在后的，一般无法对抗在先的合法债权。
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