今天我们聚焦一个真实案例——江门万达一套75方的写字楼，买家通过司法拍卖购入，却陷入每月1260元物业费的困境：没和物业公司签合同，房子空置租不出去，碧桂园万象美物业拿着承接的前期合同催缴，还放话超6个月就起诉，更关键的是，查江门中院过往判例，这家物业大多胜诉。这案子里的核心疑问，也是很多法拍房买家会遇到的问题：没签合同、房子空置，到底能不能拒交物业费？

先给本案下结论：不能以没签合同、房屋空置为由拒交。这不是物业强势，而是法律规则的明确指向。最高法的司法解释更直接：业主拿“自己不是合同当事人”抗辩，法院不支持。江门中院审理万象美相关案件多判物业胜诉，本质就是在本案这类场景里，严格执行了这条规则。

有人会问，本案里原业主的物业费债务，凭什么要新买家担？这里的责任划分有明确节点。司法实践对本案这类情况的裁判标准很统一：拍卖成交确认裁定书生效前的物业费，归原业主；生效后的，由买受人承担。但有个关键例外——如果本案当初的拍卖公告写了“物业费等欠费由买受人承担”，买家参与竞拍就等于接受这个条款，哪怕是原业主欠的费，也可能要兜底。所以对本案买家来说，第一步必须回头查拍卖文件，这是厘清责任的关键。

再看另一个争议点：房子空置能不能免责？江门市发改委的答复对本案有直接参考意义——只要物业已交付，不管住没住，都得按约定交。全国也有类似判例，比如长沙有业主以房屋查封空置拒交，法院照样判付，理由是公共区域服务没停。本案里写字楼的电梯维护、大堂管理、公共保洁，不会因为房子没租出去就中断，这笔钱本质是维持房产价值的必要成本，空置不能成为免责理由。

买家该怎么做？怨“当初贪便宜没看现场”没用，得从规则里找解法。

第一步，核查本案中前期合同的合法性。万象美是从万达转手承接服务，本案买家要确认这个转让是否合规：原合同有没有到期？物业是不是把全部服务转包了？如果有问题，可主张合同无效。但从江门判例看，这类承接通常合法，本案走这条路径成功率不高，但必须核实。

第二步，主动和本案中的物业协商支付方式。与其等起诉被动付款，不如主动沟通：能不能按季度交？能不能暂缓缴部分费用？物业的核心诉求是收钱，本案买家只要表现出履约意愿，物业未必非要走诉讼——起诉本身也有时间和人力成本。

第三步，盯着本案中物业的服务质量。如果能固定证据，比如公共区域长期脏乱、电梯频繁故障不修，到了法庭上可主张减免部分费用。但要注意，服务有瑕疵不代表能不交钱，法院对本案这类情况，通常只会酌情扣减，不会全部豁免。

最后从本案总结一个现实：法拍房的“便宜”，往往藏着本案这样的隐性成本。司法拍卖是处置资产，法院不会替买家筛查所有细节，像本案中的物业费，竞拍前就该核实清楚。现在本案买家已成业主，按时交物业费既是法律义务，也是在维护房产价值——没人愿意接手一套欠物业费的房子，这只会让“卖不掉”的困境更难破解。