今天我们聚焦一个真实案例——江门万达一套75方的写字楼,买家通过司法拍卖购入,却陷入每月1260元物业费的困境:没和物业公司签合同,房子空置租不出去,碧桂园万象美物业拿着承接的前期合同催缴,还放话超6个月就起诉,更关键的是,查江门中院过往判例,这家物业大多胜诉。这案子里的核心疑问,也是很多法拍房买家会遇到的问题:没签合同、房子空置,到底能不能拒交物业费?
先给本案下结论:不能以没签合同、房屋空置为由拒交。这不是物业强势,而是法律规则的明确指向。最高法的司法解释更直接:业主拿“自己不是合同当事人”抗辩,法院不支持。江门中院审理万象美相关案件多判物业胜诉,本质就是在本案这类场景里,严格执行了这条规则。
有人会问,本案里原业主的物业费债务,凭什么要新买家担?这里的责任划分有明确节点。司法实践对本案这类情况的裁判标准很统一:拍卖成交确认裁定书生效前的物业费,归原业主;生效后的,由买受人承担。但有个关键例外——如果本案当初的拍卖公告写了“物业费等欠费由买受人承担”,买家参与竞拍就等于接受这个条款,哪怕是原业主欠的费,也可能要兜底。所以对本案买家来说,第一步必须回头查拍卖文件,这是厘清责任的关键。
再看另一个争议点:房子空置能不能免责?江门市发改委的答复对本案有直接参考意义——只要物业已交付,不管住没住,都得按约定交。全国也有类似判例,比如长沙有业主以房屋查封空置拒交,法院照样判付,理由是公共区域服务没停。本案里写字楼的电梯维护、大堂管理、公共保洁,不会因为房子没租出去就中断,这笔钱本质是维持房产价值的必要成本,空置不能成为免责理由。
买家该怎么做?怨“当初贪便宜没看现场”没用,得从规则里找解法。
第一步,核查本案中前期合同的合法性。万象美是从万达转手承接服务,本案买家要确认这个转让是否合规:原合同有没有到期?物业是不是把全部服务转包了?如果有问题,可主张合同无效。但从江门判例看,这类承接通常合法,本案走这条路径成功率不高,但必须核实。
第二步,主动和本案中的物业协商支付方式。与其等起诉被动付款,不如主动沟通:能不能按季度交?能不能暂缓缴部分费用?物业的核心诉求是收钱,本案买家只要表现出履约意愿,物业未必非要走诉讼——起诉本身也有时间和人力成本。
第三步,盯着本案中物业的服务质量。如果能固定证据,比如公共区域长期脏乱、电梯频繁故障不修,到了法庭上可主张减免部分费用。但要注意,服务有瑕疵不代表能不交钱,法院对本案这类情况,通常只会酌情扣减,不会全部豁免。
最后从本案总结一个现实:法拍房的“便宜”,往往藏着本案这样的隐性成本。司法拍卖是处置资产,法院不会替买家筛查所有细节,像本案中的物业费,竞拍前就该核实清楚。现在本案买家已成业主,按时交物业费既是法律义务,也是在维护房产价值——没人愿意接手一套欠物业费的房子,这只会让“卖不掉”的困境更难破解。