今年是深圳的豪宅元年，除了深圳湾、后海、蛇口，前海马上也有顶豪要申请出战，准备硬刚深圳湾和深超总。

12月21日，「GCC联泰超总湾」开盘，首推125套304-1032㎡的大平层，总价3330万-3.5亿。

据说开盘当天去化率近80%，销售金额达到53亿，中低区房源基本售罄。

联泰算是深圳近几年最贵的商务公寓了，均价15万，中区14.1万，高区18.9万，整体价格比同地段的住宅「中海深湾玖序」还要贵不少。

更别说它一千㎡的大户型均价高达34万，仅次于「深圳湾1号」。

买家以New Money为主，比如80后企业主、金融精英、行业领军人物，甚至还有外地客户和整层购买的资产配置型客群。

联泰这次开盘结果让我挺震惊的，深圳有钱人也太有钱了吧！这可是公寓啊！

再早两周的12月6号，深铁在桂湾的标杆盘「前海时代尊府」加推75套建面215-251㎡大户型房源，开盘2小时售出59套，当日去化率达80%。

趁着这股东风，深铁开发的「前海国际枢纽中心」也传出要推售300多套约308-780㎡的大平层，全套房设计+海景(部分户型为城市景观)，定位十分高端。

既是超级标杆综合体，也是华南地区在建规模最大的枢纽TOD工程之一，更是桂湾甚至整个前海体量最大的项目。

桂湾的高端公寓并不多，从2019年的「国金汇」(256-320㎡)到2022年的「鸿荣源胤璞」(86-366㎡)，再到现在的「前海国际枢纽中心」(300-2000㎡)，经历了三轮换代。

相比桂湾的住宅，这三个公寓都占据了更好的景观面，能更近距离看海景。

高端商务公寓的买家，大部分并非自住，而是用于作为私密接待、私人会所、圈层宴会的第二空间，更看重圈层、地段、品味、景观、格调，对户型要求相对较低。

而买顶级公寓的人群，要的是身份、调性，是未来的城市封面。

很难有人能拒绝一个如此大规模、高能级的板块。

「前海国际枢纽中心」将于2026年初入市，目前已经有展示中心和样板间，只是还没对外开放，今天先来个抢先版。

今天就来详细分析「前海国际枢纽中心」，看看它究竟值不值得买？

建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。

一、基本信息

二、地段分析

「前海国际枢纽中心」位于前海桂湾片区开发一单元，北侧为桂湾一路，毗邻双界河水廊道，南侧为桂湾四路，东侧为听海大道，西侧为临海大道。

这是一个非常庞大的工程，分地上和地下，地下有6层，将打造成亚洲最大地下综合交通枢纽，也是世界第四大交通枢纽，集深圳地铁1/5/11号线、穗莞深城际线(建设中)、港深西部铁路(规划中)于一体。

设置有换乘大厅、深港边境口岸、地下商业，未来规划通衢香港、深圳、广州三大国际机场。

地上则是「前海国际枢纽中心」，和「前海时代尊府」一样，也是深铁耕耘多年的项目。

从定位来看，前海的高度已经不需要我多强调。

凭借创新的体制机制优势、雄厚的产业基础优势、特殊的政策环境优势，前海已经成为国家级开发区中开放程度最高、体制机制最新、先行先试空间最广、产业发展潜力最大、支持保障措施最优的开发区。

如今的前海，不仅是深圳的第二个城市中心，更是深圳未来城市格局的重要引领者，未来将彻底改变深圳和珠江两岸的经济格局。

而桂湾片区定位为深港国际金融城，重点发展金融产业，是前海的金融核心商务区，产业制高点。东临南山居住成熟的南头片区，南临前湾片区，西面隔着一片海域与大铲湾企鹅岛相望，北面与发展势头正旺的宝安中心区相临。

在前海三大片区中先天优势较为突出，是前海三大片区中最早进入实质性开发阶段，目前职住成熟度最高，配套最成熟的核心地带，被认为是前海三湾之首，是前海的核心和脸面。

桂湾片区规划居住人口规模约11.1万人，规划就业人口规模约16.5万人。

目前已规划、在建和建成的项目相对较多，除了恒裕前海金融中心、华润前海中心、前海鸿荣源中心、前海卓越金融中心等项目外，还有剧院、国际会议中心、前海湾综合交通枢纽等。

国家级金融中心、国际会议舞台、世界级窗口，全运会闭幕、马拉松起点、明年APEC……大型国家级活动都摆在桂湾。

三、配套点评

【交通地铁】

项目自身就是超级交通枢纽中心，涵盖3条地铁线（1、5、11号地铁线）、2条城际轨道（穗莞深城际线、港深西部铁路）及深港口岸，是连接大湾区城市群的重要纽带，也是华南地区首个具有口岸功能的全地下综合交通枢纽，未来1小时可通达大湾区各主要城市。

1.5公里范围内有梦海大道、月亮湾大道、听海大道、滨海大道、宝安大道等主干道，交通路网较为便捷。

【商业配套】

自带约25万㎡高端购物中心，目前建设中。

1公里内有万象前海购物中心（10万㎡，这是目前前海最大的集中性商业，也是深圳首个以生活美学定义的购物中心）和卓越INTOWN购物中心。

2公里范围内还有壹方城、欢乐港湾等宝中的大型商业体。

【教育资源】

紧邻南二外前海创新教育集团桂湾学校。

另外前海合作区内还有荟同、英国国王学校深圳分校、哈罗公学及礼德国际学院等多个私立贵族学校。

【生活配套】

规划有5.1万㎡前海深港广场，约12.6万㎡前海博物馆建设中，附近还有桂湾公园、前海石公园等市政公园。

桂湾公园是前海第一个永久性城市中心公园，与前海演艺公园、双界河绿道、西站站前公园一起把桂湾片区团团围在中央。

前海石公园地处珠江入海口，是深圳超火的观海圣地，视野开阔，在这里将海景一览无余。不仅可以看蔚蓝大海，还能看到巨型摩天轮。

【医疗配套】

距离南方医科大学深圳医院约2公里，前海泰康医院约4公里，都算是不远不近的距离，解决日常看病就医已经足够。

四、楼栋分析

「前海国际枢纽中心」有8栋超高层，其中T1是150米的酒店，最先开卖的是T2栋的商务公寓，总高约248.9米。

T3和T4是约280米的双子塔超甲级写字楼，T5和T7为250米高的甲级写字楼，T9为300米高的公寓楼。

T2栋昇海外观设计灵感源自水面泛舟形成的涟漪，以银色金属装饰件为主，看上去优雅有特色，比写字楼还高端，也不同于绝大多数住宅外立面。

广场主入口配置了奢石景墙、水景，还有空中观景平台，规划有会议室、接待室、共享厨房、特色餐厅、多功能宴会厅等，都是当下主流豪宅的玩法，从配套、设计、档次等不同层次带给业主多重情绪价值。

五、户型点评

T2栋高中低区户型都不一样，目前公布了四个户型。

350、570和760㎡都是西向看海，308㎡东向看桂湾城市景观。

低区户型最小面积有约190㎡，等后续有详细信息了再做发布。

【308㎡三房三卫】

位于27-39、41-55层，每层2户，共56户，东向看桂湾城市景观，看不到海。

户型挺方正，动静完全分区。

与竞品「GCC联泰超总湾」对比，主要有两点不同：

1、同样面积段，深铁比联泰多了一个套房，功能性更强。

2、承重柱位置有区别，为了最大化保留宽阔的景观视野，联泰的承重柱尽可能放在里面或者阳台两侧，深铁则是在观景阳台中间有承重柱，奢华的视野开阔感会受到影响。

【350㎡四房四卫】

位于27-39层，每层2套对称分布，整个T2栋共26套。

三套房设计，比308㎡多一个雪茄房（可改成书房、会客厅）和艺术品展示区。

可惜为了看海，四开间朝西向，加上是落地窗，西晒会比较严重。

【570㎡5+2房五卫】

位于41-55、57-61层，每层仅1套，整个T2栋共20套。

从客厅阳台到主卧次卧儿童房书房都是西向看海，书房带一个观景阳台。

四面采光，布置很奢华，每个房间都配备了卫生间，连儿童房和保姆房都有。

还配备有书房、冥想室、鞋帽间、家政间。

【760㎡5+3房七卫】

位于57-61层，每层两套对称分布，整个T2栋仅10套。

空间很奢侈，四个房间都配备了衣帽间和卫生间，外加一个书房，保姆房也有独立卫生间，另外还设计了鞋帽间、家政间和酒窖。

可惜客厅为北向，且景观阳台尺度空间弱了点。

六、选房攻略

综合分析户型、价格、噪音、朝向、景观、视野、日照等因素，给出选房顺序。

七、价格对比

【价格参考】

目前详细价格未出，参考「GCC联泰超总湾」和「前海时代尊府」，预计售价在12-13万。

八、购买价值

【亮点分析】

位置：位于前海桂湾，深圳4.0版城市核心，国家级高度。

配套：商业、地铁、公园、医院等俱全，非常便利。

景观：大部分户型看海景，且比前海住宅项目都更靠海。

品质：外立面、花园、大堂、车库等辨识度高、大师出品，十足的高端定位。

【缺点提醒】

地段：都是超高层，容积率和密度比较大。

朝向：为了景观牺牲朝向，大户型都是西向看海，西晒会很严重。

【总结】

「前海国际枢纽中心」属于前海C位的超级TOD，不管是亚洲第一大超级交通枢纽，还是职住聚集区的便利，还是海景大平层，个个单拎出来都相当有排面，适合年轻二代，或者富人配置为第二居所，毕竟非住宅的居住功能还是偏弱一点。

深圳被市场认可的顶流豪宅开发商，目前主要是华润、中海和招商这三个，已经有一些知名代表作，其次就是华侨城、恒裕、万科等。

深铁近几年的高端住宅项目主要就是「前海时代尊府」和「深铁懿府」，除了顶复超过300平外，其它都在300平内，且都算不上顶豪。

300-800平级别的产品，深铁还是第一次操刀，极具挑战，也到了考验深铁真正实力的时候。

虽然深铁未来还有百万开发体量的储备，整个桂湾未来不会陷入单项目孤军奋战，而是连片的高能级城市界面。

九、家居环境分析

综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。

为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。