14.85 万 /㎡！2025 年 10 月 20 日，上海第八批次土拍现场传来重磅消息，徐汇滨江地块被中海地产以 44.65 亿元竞得，成交楼面价刷新板块纪录，成为新 “地王”。这一幕发生在上海外环外限购放松仅两个月后，当亿元豪宅开盘即售罄、3000 万级房源认购率翻倍，这场土拍盛宴早已超越 “卖地” 本身。
在全国楼市止跌回稳的大背景下，上海核心区土地市场的火爆与郊区地块的平稳形成鲜明对比，这宗溢价 10% 的地王成交，藏着 2025 年上海楼市最深刻的分化逻辑，而多数人还在纠结 “要不要买房” 时，聪明的资金已经瞄准了核心资产。
一、地王诞生记：44 亿争夺背后的房企博弈2025 年上海土拍市场呈现 “冰火两重天”，但核心区地块永远不缺追捧者。徐汇滨江这宗地块从挂牌起就自带光环，13.5 万元 /㎡的起始楼面价，注定其 “地王” 潜质。
参与竞拍的 3 家主体堪称业界巨头：中海地产、保利发展，以及招商蛇口、西岸集团、滨江集团组成的联合体。中海地产最终胜出，并非偶然 —— 前 9 月其在上海拿地金额已达 324 亿元，深耕徐汇核心区的决心明显，此前开发的领邸玖序 / 玖章项目曾五开五罄，市场认可度极高。
这宗地块的成交条件并不简单，容积率、建筑密度等指标严格，但房企依然趋之若鹜。原因很明确：徐汇滨江的核心资源不可复制。作为上海中心城区仅剩的滨江开发热土，这里汇集了西岸艺术中心、高端商业集群，加上黄浦江畔的稀缺景观，决定了其天生的豪宅基因。
中指研究院上海数据总经理张文静的观点道出关键：“结合 9 月出台的‘好房子’建设新政，此次出让地块具备极高开发潜力。” 房企争夺的不仅是一块地，更是上海核心资产的长期话语权。最终 10% 的溢价率，既体现了市场对核心区的信心，也反映出房企在风险控制下的理性 —— 毕竟 2025 年的楼市，早已不是盲目追高的时代。
二、政策东风：限购放松点燃豪宅市场地王的诞生，离不开政策的 “推波助澜”。2025 年 8 月 25 日，上海发布楼市新政，明确符合条件的家庭在外环外不再限购，单身人士的特别限购政策也同步取消。
新政的效果立竿见影。数据显示，新政发布一周后，上海郊区新盘成交量翻倍，二手房带看量大幅增加。而核心区的豪宅市场，更是迎来 “黄金窗口期”。就在地王成交前，上海万科・高福云境推出 25 套套均总价 1 亿元以上的新房，快速售罄；金陵华庭平均单价超 20 万元 /㎡，认购率高达 190%，销售额近百亿元。
上海易居房地产研究院的数据更具说服力：2025 年上半年，上海总价 3000 万元及以上新房成交 1096 套，连续两年突破千套；亿元豪宅成交 15 套，顶级购买力持续释放。这背后，是限购放松后改善需求的集中释放，更是高净值人群对核心资产的配置偏好。
“政策不再‘一刀切’，而是精准滴灌，既激活了郊区刚需，也给核心区改善留足空间。” 首都经济贸易大学赵秀池教授分析，上海的政策优化有分寸，避免了 “大水漫灌”，这种精细化调控正是核心区楼市保持韧性的关键。
三、市场分化：核心区 “抢地” 与郊区 “托底” 的鲜明对比徐汇滨江地王的火爆，与同批次其他地块的表现形成强烈反差。上海第八批次 6 宗地块中，3 宗溢价成交，3 宗底价成交，其中宝山杨行、松江新城等郊区地块均由房企联合体底价拿下。
这种分化并非个例。2025 年第三季度，全国约 200 个省市累计出台房地产相关政策超 470 条，各地都在因城施策，但核心逻辑一致：优质资源集中的区域，市场热度持续；而库存高企、配套薄弱的区域，仍需政策托底。
上海的分化尤为典型。核心区如徐汇、静安、杨浦，凭借成熟的配套、稀缺的资源，成为房企和购房者的共同焦点。此次土拍中，静安苏河湾地块溢价 9.03%，杨浦东外滩地块溢价 14.69%，均表现亮眼。而郊区地块受去化压力影响，房企拿地更为谨慎，多采取联合体托底的方式。
从库存数据来看，这种分化将持续加剧。截至 2025 年 8 月，上海核心区商品住宅去化周期不足 8 个月，而部分郊区去化周期超过 18 个月。按照四川省南充等地的供地调节机制，去化周期超标的区域将暂停新增住宅用地供应，这意味着核心区的土地稀缺性将进一步凸显。
对房企而言，2025 年的拿地策略已经清晰：聚焦核心城市、核心区域的优质地块，放弃高风险的郊区项目。中海、保利、招商等巨头的拿地布局，正是这一逻辑的体现。
四、14.85 万 /㎡的信号：上海楼市的未来走向这宗 14.85 万 /㎡的地王，到底给市场传递了什么信号？并非房价将全面上涨，而是上海楼市的 “价值重构” 正在加速。
首先，核心资产的稀缺性进一步提升。徐汇滨江作为上海滨江带的核心段落，可开发土地日益减少，此次出让地块的成交，意味着未来核心区新房供应将持续紧张，现有豪宅的保值增值能力将增强。
其次，市场将持续分化，“强者恒强” 成为常态。业内预测，未来上海楼市将呈现 “核心稳、外围弱” 的格局，核心区凭借资源优势，价格保持稳定；而郊区需依赖政策支持和配套完善，才能逐步去化库存。
对购房者而言，不同需求对应不同选择。改善型购房者，核心区优质新房和次新房仍是优选，但需关注价格合理性和自身购买力；刚需购房者，可重点关注外环外政策支持力度大、配套逐步完善的板块，如崇明长兴岛的地铁小镇，把握政策红利期。
需要警惕的是，地王的诞生不代表可以盲目追高。2025 年的楼市，供需关系仍未发生根本性转变，房价普涨的时代已经过去。中海等房企拿地时，算清了成本与利润的安全边际，购房者同样需要理性评估，避免跟风入场。
上海易居房地产研究院严跃进提醒：“核心区的价值稳定，但也要看产品力和性价比。购房者应聚焦真正的优质资产，而非单纯追逐地王概念。”
这场由 14.85 万 /㎡地王掀起的市场热议，本质是大家对上海楼市未来的关注。在全国楼市止跌回稳的进程中，上海作为一线城市的风向标，其核心区的表现将持续影响市场预期。而那些看懂分化逻辑、把握核心资源的购房者和房企，终将在这场价值重构中占据主动。
你是否看好上海核心区楼市的未来？你所在的城市也出现了市场分化吗？欢迎留言分享你的观点。
