2025年前三季度万科实现营收1614亿，同比下滑26.6%。

归母净利润的赤字更加刺眼——亏损280亿。去年同期这个数字是亏损179亿，今年窟窿更大了。单看第三季度，亏损就达161亿，去年同期是81亿。

这份成绩单放在任何行业都足以让投资者失眠，何况它来自曾以“稳健”著称的行业标杆万科。当年高喊“活下去”的万科，如今正在经历一场真实的生存压力测试。

亏损的核心震中毫无悬念——传统的房地产开发业务。

前三季度，开发业务结算收入同比下降34%，仅有1142.5亿。这是营收总盘大幅缩水的根本原因。更糟的是，这块核心业务的结算毛利率只有7.8%，同比再降0.5个百分点。

这意味着，即使房子卖出去了，利润也薄如刀片。

公司账上还有一个关键指标亮起红灯：预收款（合同负债）为1338亿元，同比下降46.8%。这个数字预示着未来1-2年可确认的结算收入将持续萎缩。

用业内的话说，明天的饭票正在急剧减少。

除了主业收入下滑，财报上还有三个扎眼的“失血点”，它们共同放大了亏损。

第一，资产与信用减值。前三季度计提了148.4亿的减值，是去年同期（74.7亿）的近两倍。这背后是房价下行压力下，公司对部分项目价值的残酷重估。

第二，投资亏损。投资净收益从去年同期的盈利0.7亿，变成了亏损29.6亿。市场波动和部分股权投资折价，带来了实实在在的损失。

第三，费用率被动飙升。营收大幅下降后，相对固定的期间费用率被被动抬升了2.0个百分点，达到9.1%，进一步侵蚀了利润。

这三刀下去，再厚的利润垫也被刺穿了。

市场的寒意直接体现在销售额上。2025年前三季度，万科全口径销售额1004.6亿，同比下滑44.6%。

销售面积775.1万平米，下滑41.8%。虽然销售规模在行业内仍处TOP6的头部梯队，但下滑趋势非常明显。

为了回笼现金，万科不得不“以价换量”。销售均价为12961元/平，同比下跌4.8%。这背后是存货结构下沉和积极的折价促销。

公司正在加速处理库存：年初的现房卖了202亿，准现房卖了206亿，车位、商铺、办公等“非住”业态卖了130亿，并有109个项目实现了清盘。

在行业上行期，房企比拼的是“屯粮”（储地）能力。如今，万科的选择是极致收缩。

前三季度，万科累计仅获取13个新项目，权益拿地金额仅28.1亿。这与过去动辄数百亿的拿地规模相比，可谓天壤之别。

同时，开工和竣工也在减速：新开工量473万平米（-32.2%），竣工量837万平米（-38.8%）。截至三季度末，未竣工的土储总量为5936万平米，同比下降22.7%。

这套“瘦身组合拳”的逻辑很清晰：在资金链紧张的局面下，盘活存量、处置资产、审慎投资是唯一的理性选择。先保生存，再图发展。

在一片惨淡中，经营服务业务算得上唯一的韧性担当。

前三季度，经营业务全口径收入435.7亿，同比增长1.1%。虽然增速微弱，但在开发业务大幅下滑的背景下，这已是难得的稳定器。

具体来看：

万物云的物业服务，前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元。

商业收入62.1亿，虽下滑6.9%，但客流和同店销售额仍有增长。

物流仓储收入31.8亿，增长7.4%，累计开业项目148个。

长租公寓收入27.4亿，增长4.4%，累计开业20.4万间。

这些多元业务均已身处各自赛道的第一梯队。它们虽然目前利润贡献有限，也无法完全对冲开发业务的巨亏，但正在努力为公司构建穿越周期的“第二生命线”。

房地产的黄金时代，闭眼买地就能赚钱的“躺赢”逻辑已经彻底终结。万科用280亿的亏损，给这个时代画上了一个沉重的句号。