今年正式启用的 USALI 第 12 版，可以说是酒店资产管理人期盼多年的“公平标尺”。

今天分享：这份新标尺，到底解决了什么痛点。

一、这份制度是谁制定的？为什么它对酒店业主至关重要？

这里有必要花一点篇幅，讲清楚 USALI 的前世今生——

如果了解这套制度的来历，

就越明白它为什么是业主在谈判桌上最重要的工具之一。

USALI，全称《住宿业统一会计制度》

（Uniform System of Accounts for the Lodging Industry），

是国际品牌酒店 P&L 损益报表的底层框架，

也是全球酒店行业最具特色的会计设计。

它的历史可以追溯到 1926 年，

由纽约市酒店协会（HANYC）联合财务与 IT 专业人员首次发布，

今年正式启用的第12版，由酒店业财务与技术专业人士协会（HFTP）主导修订，

是全球资深酒店人共同打磨的最新成果。

专门为酒店业制定一套统一的会计制度的原因：

答案在于一个根本性的行业结构特征：酒店所有权与经营权的分离。

当业主把资产委托给品牌管理公司运营时，

一个核心问题随之产生：

怎么区分“管理公司做得好不好”和“这笔资产到底赚不赚钱”？

通用的企业会计准则回答不了这个问题——

它只看法律实体，不分经营责任和资产回报。

于是，USALI 应运而生。

它的本质是一套管理会计体系，

核心功能有两个：

第一，准确衡量管理公司的经营业绩。

USALI 将酒店部门细分为利润中心或成本中心，

并确立了 GOP（经营毛利） 作为管理公司考核的核心指标。

品牌方的管理费、总经理的绩效奖金，都以 GOP 为计算基础。

第二，清晰划分运营责任与资产回报的边界。

USALI的核心职能在GOP以上——标准化收入、成本、费用的归集口径，得出一个可以横向对标的经营毛利。

GOP以下的业主费用，取决于业主的融资结构、税务筹划和会计政策，并非酒店经营账套能直接产生。

这两层结构，决定了 USALI 在业主与管理公司的合作中扮演着“标尺”的角色。

更关键的是——

在管理合同谈判阶段，品牌管理费、奖励费、系统分摊等核心条款的测算，几乎都以 USALI 的科目定义为基准。

如果不熟悉这套体系，意味着业主在谈判桌上可能连对方报价的计算逻辑都看不透，更谈不上对等博弈。

资产管理人的工作，就是帮助业主和运营方在同一把标尺下对话。

二、旧版制度下，业主的“委屈”藏在哪？

例如，对于国际品牌委托管理运营的酒店，

旧版：行政酒廊的食材酒水、厨师服务员人力、布草餐具全部混在餐饮部大账里。

业主每年花近两百万维护酒廊，却看不到这笔投入到底带来多少溢价客源、多少升级房收入。

品牌方酒店财务也很无奈：

旧版 USALI 没有强制细分科目，成本统一归集是合规的。

新版：单独设立行政酒廊附表。

如果行政酒廊的营收和成本金额都非常小，可以简化核算，不必强制拆分。

但只要金额达到重要性标准，就必须启用专属附表独立上报。

付费升级客人的酒廊成本计入客房收益成本，会员免费权益客人的成本计入“会员福利费用”——

业主第一次能算清：这个行政酒廊到底是盈利配套，还是品牌会员体系转嫁给业主的隐性成本负担。

又例如，旧版USALI ：

品牌打包收费——中央预订系统、会员推广、区域培训、后台系统年费打包一笔计入营销费用，拆分明细要来回对接品牌方总部两三个月。

这些“委屈”，根源不在谁对谁错，而在旧版制度的“标尺”不够详细。

三、USALI 第 12 版，改了什么？

新版修订的核心逻辑只有四个字：提升透明度。

从收入拆分、成本归集、专属附表三个维度，填平业主和运营方之间的信息鸿沟。

在这里，我先挑几个对业主最关键的改动，简单过一遍：

1、运营报表双口径分离。

USALI本质上是一套经营报表标准，

它的核心使命是：把酒店日常经营的收入、成本、费用标准化，最终算出GOP——也就是管理公司能掌控、该负责的那个利润数字。

GOP以上，USALI管得极细：客房收入怎么拆、餐饮成本怎么归集、行政费用怎么分摊、市场营销费用包括什么——每一科目都有明确定义。

新版USALI在GOP以下设置了一个可选的、标准化的延伸框架。

业主如果想在同一套报表体系内看到完整链条，可以按这个框架填入数据。

但这不是USALI的核心功能，它只是“兼容”了业主的诉求。

2、品牌强制费用必须逐项列示。

新增附表 16，所有打包收费——中央预订系统、会员推广、区域培训等

——必须拆分明细。

这张附表，让业主第一次拥有了逐项对账的制度依据。

3、杂项收入不得掺进客房营收。

No-show 罚金、套餐未消费残值，统一归入附表杂项收入，不再计入客房营收

——从制度上统一了 ADR 的计算口径。

过去各家酒店归集方式不同，行业对标时数据缺乏可比性。

新规落地后，客房收入回归客房本身，无论横向对标还是资产估值，都有了更真实的基准。

4、行政酒廊、能源与 ESG、全包酒店、公寓共管等细分领域，都有了专属核算规则和附表。

比如行政酒廊的投入产出将首次可以独立核算——

业主终于能回答那个被问了无数次的问题：

这个行政酒廊，到底是盈利配套，还是纯成本负担？

这些调整，每一条都精准打在了业主资产管理最痛的穴位上。

写在最后

行业里常说，酒店赚不赚钱，从来不是看流水多热闹，而是看扣除所有刚性成本后，留给业主的真实回报。

利润是想法，现金是事实。

USALI 第 12 版来了，它不是什么高深的理论创新，

而是全球酒店人坐下来共同打磨的一把更精准的尺子——

让酒店的每一分钱，都有据可查、有账可对。