保利辰园湖境开盘以来，没有保利前几个盘“卖爆了”的成绩，和保利天奕/保利雅郡的热销程度，差了不少。
包括后来推出的小两房，确实很大胆，别出心裁，但市场接受度不高。归根到底还是价格有点贵了，公共交通是硬伤，以及对手性价比太高了。
从这个总价段来看，周边直接的对手是天河都荟，但后者小面积的性价比，要高很多。
比如利用率方面，天河都荟领先，所以72平就做出了3房2卫，但是保利这边，75平只有一卫，总价差不多。
严格来说它的位置更靠近市区，周边环境也更安静，但是对于很多刚需来说，从天河都荟出发坐地铁，便利度还更高一点。
如果确实要学校，其实珠江花城也行，同样总价买个3+1房，比这边的实用性也高多了。那边学校早就开学了，体育东教育集团也不差，初中大概率是华润天河润府配建的天外，都是名校教育集团，都是新学校，大家差不多。
扩大范围，它还有个对手在老黄埔，那就是未来方洲二期，我也有客户对比之后，更倾向后者无他，性价比确实稍微高一些。
同样总价300万出头，就能买到东南向、正规的3房2卫，还有一个大开间的客厅，一家3-4口人、甚至三代同堂都够住了。
要论配套，老黄埔的生活便利度，可能还略高于天河东。所以那些在金融城，珠江新城，甚至在越秀、琶洲上班的打工人，从老黄埔出发通勤的便利度，还是比较高的。
不过现在的变化是什么呢？保利已经搞定了学校，确定明年就能读书，这点确实非常厉害。
要知道这可不是开发商配建的学校，开发商自己配建的学校提前开册，不收楼就能读，其实是传统了。
说回辰园湖境，如果从从保利天汇和牛奶厂的二手来看，这个定价其实也不意外。旁边保利天汇的三房一卫，南向的还是要300万出头，便宜的300万以内的都是北向，有些是低楼层。
但辰园的优势是楼龄，是品质提升，是整体密度，最重要的还是学校，天外比天汇的奥林匹克教育集团，还是强很多的。如果对比牛奶厂，你现在要买个三房两卫，也要接近400万，有些还不降价，挂牌依然是400多。
这边辰园湖境不到400万也可以买个不错的楼层，利用率比二手高，还是低密度，品质也有提升，似乎也比奶厂更值得？
总结一下，对比周边二手，辰园湖境有学校优势，有品质优势，有户型优势，如果是两卫户型，性价比还不错。但是相比新盘，辰园湖境不靠近地铁的硬伤，让这个价格显得有些尴尬，就要看买家愿不愿意为学校付出溢价了。
毕竟相比天河都荟的广州中学教育集团，天外或许更有吸引力？而且这边26年就能上学，相比天河都荟28年开学，也有优势。
这里面还有个生源的差别：天外由缦云和观樾配建，周边基本上都是商品房小区，生源还是蛮不错的。天河都荟那边就说不好，小学如果只供业主读，但是初中呢？其中的变数我认为还是存在的。
未来方洲也存在同样的小问题，毕竟是旧改盘，虽然我觉得没所谓，但很多二手买家对这种学校是不太认可的。所以对那些300-400万的买家来说，辰园湖境的溢价是比较明显的，地铁拉低了它的价值，学校又让很多买家心动。
到底要不要付出这个溢价，我觉得分情况来看：刚需买家，28年之前不需要学位的，我依然建议优先考虑通勤便利度以及总价。
如果出行依赖自驾，对地铁要求不高，辰园湖境这边的环境，学校想象空间都是有优势的。如果你需要这些，并为此付出溢价，我觉得没啥问题，大家选择适合自己的即可。
如果是这个价格，我认为选择广氮会更有确定性。不过这个话题不展开讨论了，也要看具体的产品和最终价格，有兴趣的朋友可以加我深度沟通，享受额外折扣。
整体来看，我还是之前的看法，辰园这个价格谈不上性价比很高，开发商把湖景、学校的溢价拉得太高，产品定位和交通配套又不能完全匹配的上。
所以我能理解为什么要提前搞定学校，都说学位房不值钱了，但很多家庭依然愿意为教育买单。不过就我自己而言，作为一个佛系家长，我觉得有性价比更高的选择。
