最近，三个标志性的现象，从三个不同的维度：个人、银行、政策。

像三只强而有力的手，掀开了楼市的“遮羞布”。

我一件一件，把事情给你捋清楚。

01

最近有两个词火了：

‍“房贷倒挂”‍、“贷款卖房”。

从过去的资产到现在的负债，不少人开始走在贷款贴钱也要把房子卖掉的路上。

这件事，我竟然看到官媒的记者也在报道，蛮吃惊的。

房贷倒挂是什么意思？

就是房子的市场价，已经比欠银行的贷款还少了。

卖掉房子不仅一分钱拿不到，还得自己再掏一笔钱给银行填坑。

举个例子，21年高点，魔都600万买的房子，首付3.5成210万，贷款390万。

现在距离最高点跌去4成还算正常吧，即现在卖房的价格是360万。

这个例子并不极端，随便说一个：

2021年嘉定南翔板块电梯次新房，单价能卖到6万，现在普遍4字头，价格还可谈。

A先生买了套房，付了4年利息，本金还没还掉多少，房子的总价就比房贷要低了。

这种事，以前觉得是天方夜谭，现在却成了许多城市高点买房者的悲哀。

没有嘲笑的意思，我是高点买房的90后，也是其中一员。

很多人可能会说，那不卖不就行了？扛着呗。

没错，大多数人确实是这么想的。毕竟房子是用来住的，只要工作还在，现金流没断，咬咬牙也就扛过去了，房贷倒挂本身并不直接导致断供 。

但冲突和反转在另一面。

真正出现贷款卖房现象，不全是房价下跌这个结果的锅，而是导致无法承受这个结果的原因：

房价、收入的增长预期下降。

这时候月供就从一个数字，变成了一座大山。

贷款卖房成了很多人不多的选择，哪怕是割肉流血，也得断臂求生。

我的情况还好点，收入和工作还算稳定，暂时还扛得住。

但现在二手市场上，已经出现了两类“砸盘侠”：

一类是多套房的投资客，壮士断腕，主动止损；

另一类，就是那些被收入压垮的刚需，被动卖房，只为卸下重担。

他们共同构成了一股强大的力量，把二手房的价格，又往下狠狠地踩了一脚。

02

第二件事，银行亲自下场当中介。

现在只有个人在焦虑吗？

不，其实银行也很焦虑。

这是AI给我整理的事件脉络：

以前有人断供，银行的常规操作是收房、法拍。

简单、直接、体面。但现在这条路快走不通了。

根据瑞联数科的数据，2025年前三季度，全国法拍房挂牌量高达94.67万套，但成交的只有13.43万套。

成交率仅仅14.19%，这意味着什么？

意味着超过85%的法拍房都流拍了！ 房子砸在手里，变成了一堆钢筋水泥，一串坏账数字。

给大家说个故事，无其他不良引导，如有雷同纯属虚构。

鹅城有一家声名显赫的大钱庄，名叫X银楼。

银楼的主业，是收储和放贷，但真正赚钱的还是放贷。

城里的商户、人家想用钱，都会拿房契来做抵押，从X银楼借出现钱。

银楼做生意，图的是个长流不息。赚的是借贷人每月按时支付的利息和本金。

至于抵押在X银楼手上的那些契据，他打心底里希望房屋主人能按时还款，最终把它们都赎回去。

这些契据只是暂时押在这里，所有权没有改变，银楼仅仅拥有抵押权。

倘若真有人还不上钱，这些作为抵押的房产就真的归了银楼。

从普通人的理解里，你还不上息，银楼把你当的东西给卖掉，这笔买卖转嫁了对不对。

但业内不是这么看的，这是一笔“绝当”。

按照祖辈传下的行规，X银楼绝不会自己出面去卖这些房子和抵押物。

为何？失了身份，也坏了行规。

一个本应高高在上的金融家，若撸起袖子去街头叫卖房产，成何体统？

旁人见了，必定猜疑：

X银楼是不是资金周转不灵了？怎么沦落到要自己卖砖头瓦块的地步？

风声一旦传出，这影响不好啊。

所以，历来银楼处理这些绝押资产，都是打包低价转让给鹅城里几家专门的地产牙行，也就是中介。

虽说得价不高，但胜在干脆利落，保全了银楼的体面。

银楼的立身之本，始终是钱生钱，而非砖生钱。

这规矩，几百年雷打不动。

可现在，外面的牙行中介也表示吃不下了，钱庄库房里的绝当堆积如山。怎么办？

于是，我们看到了2025年最魔幻的一幕：

银楼这个高冷的金融机构，亲自下场，干起了房产中介的活。

这件事挺魔幻的，谁能想到有生之年能看到：

银楼从高高在上的债主变成了叫卖的商贩，成了急于把砖头变回现金的卖家。

03

第三件事：政策的摇摆。

上周末，某房地产官媒发了一个“清理楼市不合理政策步子要快一点”。

引发北上深全域解除限购的猜想，结果转过头又把文章给删了。

如果说前两件事是市场在出清和自救，那么第三件事，就是政策在放信号和引导。

这两年，我们目睹了楼市调控史上一次罕见的大转向。

曾经被视为铁板一块的一线城市，也开始放下身段。

广州一马当先，早早地放开了限购。2025年北京、上海、深圳也相继优化了限购政策，解除了非核心区域的购买限制。

上面是不是在纠结、摇摆，咱不解读，等风来就行。

很多人真正关心的是，真的全面放开限购，房价会怎么走？

简单啊，前面上海外环外已经放开了。

作用大吗？

有一点点，能带来量的回暖，但改变不了真正的预期。

现在看政策，要看预期。

这个政策出台后，房价涨的预期高不高？出了这个政策，买家和卖家的预期会有什么变化？买家卖家根据新政会怎么操作？

想通这个问题，抢在别人前面操作。

非要展开讲的话，短期没啥用，量会回暖，中环内低总价会止跌。

因为全域放开限购，最吸引的就是外地刚需。

今年什么都涨涨，就房子在跌，现在房产已经在投资圈鄙视链底端了。有钱人不会因为出个政策，就来接盘高总价房子。

首套自住或为了子女教育买买的，多数都会是低总价。

至于卖房的房东嘛，多数会观望风向，能跑则跑。

仔细回味预期这个词，如果你代入买家和卖家，答案会和我一致吗？

如有不同观点，欢迎评论区交流。

04

好了，三件事讲完了。我们把它们串起来看：

贷款卖房现象，是微观个体在经济压力下的被迫选择；

银行卖房事件，是中观机构在资产恶化下的无奈之举；

一线松绑信号，是宏观政策在下行预期里的努力引导。

时代，真是车轮滚滚啊。

有人做过一场好梦，有人正在梦醒时分。

祝大家好。我也要好。