又是一轮土拍。福州城区今年规模最大土拍落幕，卖地102.72亿元，宅地几乎被国企“包圆”，尤其是市属国企。

什么才是闽系大本营，福州楼市的全新格局？最大的主角当属市属国企和“建保国”，它们长袖善舞、一争长短。

商品住宅用地全部底价成交，新榕、左海、建总、福厝、福州地铁各拿一块，“建保国”的“国”，厦门国贸补仓一块。

你怎么看频繁被提及的（市属）国企兜底局？除了用手机看，福州商业地产观察者“说商道市”得说，福州楼市，福州土拍的大秘密，通通藏在市属国企的年度报告/融资券募集说明书/信用评级报告/公司债券年度报告里(可通过 企查查 查阅)。

本期第一季，先行领略福州古厝集团有限公司（以下简称福州古厝集团）的“澎湃势能”。前述摘地的新榕、福厝，即是福州古厝集团旗下。

NO.1｜福州古厝集团的“命根子”

从文旅到地产：“不忘”来时路 再赴新征程

福州古厝集团绝对是值得“说商道市”另眼相看的市属国企。

在其主营业务收入构成中，建筑工程+房地产开发业务收入占比2024年、2023年度均超过了40%，而在2022年度，这一占比更是达到了惊人的72%，是福州古厝集团最重要的收入来源。

利润结构，更是不得了。仅房地产开发单项，近三年（2022-2024年）分别占比达244.63%、173.39%、102.08%。以2022年为例，福州古厝集团主营业务全年利润不过2.9亿元，单单房地产开发一项就贡献了7.1亿元。可见一斑！

▲连续三年（2022年-2024年），房地产开发贡献了福州古厝集团最大的利润。单位：万元，%

通俗点理解，就是这几年福州古厝集团所有业务板块的合计利润，不敌房地产开发一项。

单看这三年数据，房地产开发简直就是福州古厝集团的命根子！是贴补集团其它主营业务极其重要来源！（注：主营业务收入构成，国内贸易虽然占比最大，但利润率极低，甚至有时为负毛利，故忽略不计。）

让人不禁遥想当年！

2022年1月，为推动国有资本向重要行业和关键领域集中，做强做优做大国有资本和国有企业，将福州文化旅游投资集团有限公司更名为福州古厝集团有限公司。重大资产重组后，发行人将古厝文旅、会展赛事、商贸酒店、城建交通作为四大核心业务板块。

但，“说商道市”分明看到房地产开发才是福州古厝集团核心业务板块。这咋说？！

作为福州市属大型综合性国有企业，福州古厝集团今时今日在地产板块打造有福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅产品等。

▲6月底的福州城区百亿土拍，摘地的新榕、福厝，皆出自福州古厝集团旗下

从文旅到地产，“说商道市”得说，莫失莫忘来时路。

NO.2｜2025急转直下

成也房地产，痿也房地产

故事按标准化续写，总会有个但是/不过。

不过，许是2025年开局不利，福州古厝集团一反近三年房地产开发的势如虹，萎了。

2025年1-3月份，福州古厝集团房地产开发猛降，业务收入占比主营业务仅为3.28%。而在2022年，这一比例甚至高达44.14%。

不光如此，连续数年贡献福州古厝集团最大利润的房地产开发，今年一季度利润也仅占比主营业务5.72%。

前后反差之大，令人咋舌。

近三年及一期，发行人房产开发业务主要由保障性住房、商品住宅、商业地产以及车位销售构成。无论是收入构成，还是利润构成，抑或是毛利率，跌得重的皆属商品住宅（如下图所示）。

这让福州新榕金字系列、福州建工福厝系列等情何以堪？！还能否一战？！

难怪，财报N多次提相关风险，言必及房地产。

发行人（即指福州古厝集团）投资性房地产金额较大，占比较高，影响公司资产的变现能力。发行人投资性房地产余额较高，若该部分资产的公允价值出现较大波动，将对发行人的盈利能力和偿债能力产生一定的影响。

发行人2024年度营业利润为20676.14万元，净利润为12478.27万元，与上年同期相比分别减少8027.55万元、2717.20万元，减幅27.97%以及17.88%，主要是由于房地产板块开发周期原因，房地产确认收入减少且高毛利的商品房占比较低，导致利润减少；投资性房地产公允价格因市场环境原因，增值幅度减少。

NO.3｜互有渗透？

福州新区集团下期见

让福州商业地产观察者“说商道市”感兴趣的还有：根据福州古厝集团2024年度财务报表附注，按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况，福州新区开发投资集团2.64亿元居TOP3，占应收账款合计的7.52%。其中，坏账准备149万元。

这是互有渗透的节奏？

年度报告/融资券募集说明书/信用评级报告/公司债券年度报告里领略（市属）国企“澎湃势能”，福州古厝集团篇暂且搁笔（其实还想写，其实还有的写）。

下一期，福州商业地产观察者“说商道市”想追的就是与福州古厝集团互有渗透的福州新区开发投资集团。

你还想领略谁的“澎湃势能”？各平台评论区见！

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