“刚搬进去就闻到刺鼻气味，检测发现甲醛超标两倍多。”杭州租客小贾回忆起去年租住的“串串房”仍心有余悸，“房东却以‘多人居住过’为由拒绝担责”。
像小贾这样的遭遇在全国各地屡见不鲜。据统计，全国重点城市中约35%的租客遭遇过租金突然上涨50%以上的情况，而甲醛超标、非居改租等问题更是成为困扰年轻人的“租房噩梦”。
7月21日，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自2025年9月15日起正式施行。这份7章50条的法规，标志着我国住房租赁市场正式进入“法治规范”时代。
住房租赁市场长期处于野蛮生长状态。群租房火灾频发、黑中介卷款跑路、租客被暴力驱赶等乱象层出不穷。司法部、住房城乡建设部负责人坦言，我国住房租赁市场发展面临“市场秩序混乱、机构主体缺位、监管手段薄弱”三大痛点。
典型案例触目惊心：在济南，50平米的房子被塞进16张床铺，电线如蛛网般缠绕；在上海，“二房东”将车库改造成“棺材房”出租；在深圳，长租公寓“高收低租”后卷款跑路，数百租客无家可归。
租赁市场已成为住房体系的重要组成部分，但长期缺乏全国性法规，导致执法依据不足、监管手段薄弱。《条例》的出台正是针对“群租房”、“高收低租”等七大乱象制定了精准条款，为市场治理提供了系统性解决方案。
《条例》第七条明确规定：用于出租的住房必须符合建筑、消防、燃气等强制性标准，厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住。这一刚性底线直接斩断了群租乱象的生存根基。
针对“串串房”问题，新规要求出租住房禁止使用可能危害健康的装修材料。违反规定者将面临最高10万元罚款，并没收违法所得。
押金管理：不得随意扣减押金押金纠纷一直是租房市场的痛点。《条例》第十条明确规定：出租人收取押金的，必须在合同中明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形。除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。
同时要求从事转租经营的住房租赁企业必须设立住房租赁资金监管账户，并通过该账户办理资金收付。杭州市的实践显示，建立资金监管后，租金贷违约率从18%降至3%。
《条例》第十二条规定：出租人依法解除住房租赁合同的，应当为承租人腾退租赁住房留出合理时间。不得采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人腾退住房。
同时赋予承租人备案权：若出租人未办理合同备案，承租人可以自行办理。这一规定保障了租客的合法权益，稳定了租赁关系。
03 房源信息：终结虚假房源乱象针对市场长期存在的虚假房源问题，《条例》第十六条要求住房租赁企业发布的房源信息必须真实、准确、完整，在不同渠道发布的房源信息必须一致。
住房租赁经纪机构发布房源信息前，必须核对委托人身份、住房权属信息，实地查看房源，编制住房状况说明书。这一规定将有效遏制“钓鱼式”营销行为。
同时，《条例》第二十六条规定：住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或收取未标明的费用。
《条例》第二十九条创新性地提出：设区的市级以上政府应建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、类型住房的租金水平信息。
这一机制将改变过去租金调控“头痛医头”的局面。中指研究院数据显示，2024年重点城市租金波动率达12%，新规实施后预计可将波动幅度控制在5%以内。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“有了租金价格监测机制，对出租人来说租金应该定多少；对承租人来说，这个租金到底合不合适，有了这个是一个准绳。”
05 市场影响：短期阵痛与长期利好新规实施后，租赁市场将经历“阵痛期”。短期内约15%的存量房源需整改，可能导致部分区域租金上涨5%-8%。李宇嘉指出，部分非合规房源可能退出市场，尤其是“二房东”运营的隔断房和低租金非住宅房源。
但从长期看，市场将向专业化、合规化转型：
租赁企业的现金流稳定性将提升，激励开发商从增量开发转向存量运营。
通过构建多元化纠纷化解体系，租客维权成功率预计提升40%以上。
信用分级监管机制将推动市场优胜劣汰，如杭州市已将53家规范运营的租赁企业纳入“白名单”。
北京大学法学院教授常鹏翱评价：“这一法规将重构租赁双方的权利义务关系，为租购并举制度奠定法治基石。”
面对即将实施的新规，租客可采取以下措施保障自身权益：
查验房源合规性：要求出租人提供空气质量检测报告，确保无甲醛超标。
查询租金指导价：通过政府平台查询所在区域租金水平，拒绝不合理涨幅。
资金安全保障：要求租赁企业使用监管账户收付款，避免资金风险。
合同备案确认：主动查询租赁合同是否备案，必要时自行办理。
警惕变相涨价：对于房东以“房屋改造”等名义变相涨价，可向住建部门投诉。
对于已租住隔断房的租客，可依据地方规定解除合同并主张赔偿。
随着租金监测机制落地，各城市租金水平将定期公布；资金监管账户全面推行，长租公寓“爆雷”风险大幅降低；信用评价体系建立后，违规中介将无处遁形。
市场格局正在重构。据中指研究院预测，短期内约15%的存量房源需整改，可能导致部分区域租金上涨5%-8%。但从长期看，租赁企业的现金流稳定性将提升，激励开发商从增量开发转向存量运营。
清华大学房地产研究中心主任吴璟强调：“新规构建的多元化纠纷化解体系，将使租客维权成功率提升40%以上。”当租房也能落户上学，当“二房东”被专业机构取代，当押金退还不再是一场博弈——中国人的居住方式正在经历一场静默革命。