最近楼市里有个年份被反复提起：2029。给出这个时间表的人不是网红博主。

孟晓苏是1998年住房商品化改革课题组组长，也是中房集团公司原董事长、被业内称为"中国保障房之父"。商品房时代的那套规则，他参与了设计。

9月8日，《华夏时报》记者专访了他。他的判断是，参照美国、中国香港的经验，房价下跌后"从低谷一般四到五年可以回到前期高点"。

再往后数四五年，2029年前后就成了大家圈出来的窗口。专访刊出已经两个多月，不少转述却漏掉了后半句。

他紧接着说，现在我们还要观察市场底部有没有确认达到。这半句话最要紧。

倒计时从"底"开始算，不是从2021年的高点算，更不是从转发文章那天算。底部一天没确认，这四五年就一天没开始。

"回前高"指的东西也要分清。他特意说明，这里说回到前高，主要指房价。

落到具体的房子上，一线、强二线核心地段的房子，和远郊盘、人口外流城市的房子，走的不会是同一条曲线。也别把他看成只会喊涨的人。

他提到，过去多年呼吁的取消限购、降首付降利率、停息延贷、处置法拍风险，都已经陆续被政策采纳，只是采纳周期比较长。他的判断更多来自对政策节奏的观察，而不是情绪。

数据也出现了筑底期常见的组合。1—9月份，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%；同期住宅新开工面积24774万平方米，下降25.4%。

买房的人在回来，新盖的房子在变少。不过量价修复只是中期的事。

一座城市能不能赶上"2029回前高"，最终要看一个更慢、更难改变的变量：人。这笔人口账，五年多前就有人从出生数据里算过了。

人口方面，2025年全年出生人口792万人、死亡人口1131万人，人口总量同比减少339万人；回头看，2020年出生人口最终为1202万人。核心城市率先企稳、人口总量下行，这两件事正在同时发生。

2020年是非常不平凡的一年。从人口角度来讲，台湾地区、香港地区以及韩国在这一年都第一次出现了人口负增长。

2021年1月18日，国家统计局举行国民经济运行情况新闻发布会。以往在这类发布会上，国家统计局会公布上一年的GDP、粮食产量、就业、居民收入以及上一年的出生人口数据，但这一次有所不同，国家统计局并没有公布2020年的出生人口数据，稍显反常。

对此，国家统计局作出解释：因为恰逢第七次全国人口普查，人口普查的结果将在4月份向全社会公布，2020年的出生人口数据将与普查结果一同公布，此次暂不提供。不过，从各地公布的出生人口情况，仍可大致看出全国的概况。

一些省份和城市的出生人口下滑非常猛烈：四川乐山、福建厦门的出生人口直接下滑了50%左右；人口大省中，广东2020年的出生人口下降了24%，河南下降了17%；另一个人口大省山东的数据当时尚未公布，估计下降幅度也在20%左右。

疫情把大家锁在家里，原本以为年轻人会开启一波猛烈的"造人"活动，当时还有人开玩笑说，2020年11月妇产科将迎来业务高峰。没想到，"造人"活动也许是猛烈的，结果却是惨淡的。

2020年局部地区的出生人口数据已经昭示，全国出生人口可能非常不乐观。中金预测，2020年出生人口的下滑幅度可能在20%到30%。

从2012年到2019年的人口出生情况看，2016年因放开二胎，出生人口出现反弹，达到1786万，形成一个小高峰；此后出生人口又开始迅速下降，到2019年降至1465万。

其中最鲜明的特点，是二胎及二胎以上的占比越来越高：二胎及以上的数量从2012年的570万增至2019年的872万，占比达到59.5%，这也意味着一胎占比越来越低，到2019年只有40%。

以前实行一胎的计划生育政策，不允许生二胎，直到2016年1月1日才放开二胎。大量过去生了一胎、想生二胎的母亲，在一段时间内形成了生育的堆积效应。

社科院人口专家王广州预计，二胎的集中释放时间可以持续7.5年左右，之后基本释放完毕。也就是说，二胎的堆积效应到2023年将基本消耗殆尽，到时候人口出生率可能还要经历更大的滑坡。

有了一胎才能生二胎，而一胎已经非常惨淡，二胎堆积效应释放完毕以后，二胎也会迅速减少，所以后面的出生人口数量下滑会比较猛烈。

以2019年出生人口1465万为基数，按照中金预测的20%到30%的下滑幅度，取25%的中位数，2020年的出生人口大致在1100万人左右。

而2019年中国的死亡人口是998万，所以中国也会很快迎来像日本、韩国以及台湾地区、香港地区那样的人口负增长，也就是出生与死亡人口的交叉点。2020年的出生人口虽然可能是近几十年来最少的一年，但很有可能是未来几十年内出生人口最多的一年。

中国经历过三波婴儿潮：第一波是1962年到1972年，第二波是1982年到1992年，第三波是2002年到2012年。三波婴儿潮一浪比一浪低，到第三波基本就走平了。

2016年因为放开二胎，出现了一个翘尾因素，之后又迎来迅猛的下滑。年出生人口1000万这条基准线，可能用不了几年就会跌破。

与生育人口息息相关的结婚登记情况同样如此。2013年是中国结婚登记的高峰期，当时达到1346.9万对，之后一路下滑；到2019年，结婚登记对数首次跌破千万，为947.1万对。

2020年全年数据当时尚未公布，但前三季度的结婚登记为589.4万对，同比下降17.34%。每年的结婚登记对数都在下降，2020年前三季度下降得尤其剧烈，可能是因为疫情原因，人们想出门登记结婚都不容易了。

黄金首饰的消费数据也与结婚登记情况相互印证。结婚的少了，黄金首饰消费也变差了，2020年黄金首饰消费下降了27.45%，下滑比例非常大；而反映投资需求的金条和金币消费反而有所增长，对金条、金币的配置在加强；工业及其他用金也同比下降。

反映消费需求、投资配置需求和工业生产用途的黄金数据呈现出不同的表现。2020年的一个特点是，年轻人在这一年特别"佛系"，既不结婚也不"造人"，而是彻底"卧倒"了。

对于生育人口的下降，全国人大也非常着急。

1月20日，全国人大常委会法工委在关于2020年备案审查工作情况的报告中，要求各省、自治区、直辖市人大常委会对人口与计划生育领域相关法规、规章、规范性文件进行全面清理，清理不合时宜的计生法规，停止执行过严的处罚处分，说明其也意识到了人口的下滑。

这种修改法规的工作本应在全国两会上进行，但全国人大提前在1月20日就已经发出了这一信号。房地产领域，一头灰犀牛正在茁壮成长。

从房地产销售情况看，最显著的特点是2015年以后中国房地产销售非常迅猛，整个房地产消费强度非常大。从销售面积看，2015年以后一举登上了15亿平方米的强度；销售额也年年递增，迅速达到15万亿元，并在2019年和2020年继续再创新高。

这样的房地产消费强度，需要年轻人刚需的支撑，也需要中年人投资投机需求的支撑，同时还需要背后按揭贷款杠杆的支撑。如果没有人口的长期支撑，毫无疑问也很难持续。

这也是金融监管机构先给房地产融资设置"三道红线"，后来又给银行房地产贷款设置两道杠杠的原因。

监管对房地产行业越来越严格，就是因为金融监管部门也明白，这种高度依赖居民加杠杆、依赖按揭贷款的销售强度是不可持续的，而且会过度挤压居民消费，以及挤压信贷对其他实体经济领域的支持。有句话说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

确实如此，这些年因为货币政策宽松，流动性非常充裕，再加上土地受到地方政府的控制，房地产发展可以说是一帆风顺、一路高歌猛进，尤其是2015年以后。土地和金融都是政府有很强调控能力的领域，所以在短期和中期，房地产基本无忧，没有什么大的隐患。

唯独长期因素——人口，是政府调控能力触及不到的，或者说是很难解决的领域。从长期的人口因素来讲，房地产以后可能只能看一线城市和几个强二线城市，其他城市从长期、从人口角度来讲真的没法看。

日本和韩国虽然总人口在萎缩下降，但东京都市圈和首尔都市圈的人口却在连续增长。东京都市圈出现了连续多年的人口正增长，人口规模超过4000万。

虽然总人口在萎缩，但都市圈核心城市的人口仍能继续保持增长。中国一线城市和几个强二线城市的房价不停上涨，也是因为资金意识到未来中国人口难以支撑全面普涨，资金就会向这种核心的头部城市聚集，所以一线城市和几个强二线城市的房价涨个不停。