8月下旬，三部门发文，商品房预售得等主体结构封顶才能卖。

今年1到8月，全国住宅新开工面积同比降了25.4%。

摩根大通跟着给出判断：2027年新增供应砍三成，房价拐点到。

这话能信吗？

供应真砍三成，房价就能迎来拐点吗？

想买房的人，是该出手还是接着等？

先听一段更接地气的分析，再回头算大摩这笔账。

对于尚未买房的年轻人来说，这一次或许真的赌对了，这很可能是这一代年轻人遇到过的最大红利。

未来五年，房价有望回到大多数人能够接受的水平。

十五五规划的表述里，房地产的定位已经发生重大变化。

过去，房地产是国民经济的支柱，是国家税收的重要来源，也是中国基建的顶梁柱。

这一次的规划却将房地产从经济支柱调整为民生项目，明确提出要加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕。

这意味着房地产行业已经成为落实共同富裕的重要领域。

既然目标是缩小差距，行业的底层逻辑就必然发生天翻地覆的改变。

准备买房的人不必急于出手，看清未来趋势，能够省下一大笔钱。

要理解这一点，先要弄清一个问题：过去二十年，中国房价为什么能够持续上涨？

原因其实并不复杂，决定房价的三大因素是土地、人口和金融，而这二十年中国正处于快速扩张的阶段。

第一，中国开展了规模空前的城市化进程。

三到四亿农民进城，都需要解决住房问题，城市土地规划随之大幅扩张。

土地越批越多，房子越建越多，进城的人也越来越多，房价自然水涨船高。

第二，中国人口处于增长状态，从十二亿增加到十四点一亿，新增人口达数亿。

大量年轻劳动力在大城市安家落户，都需要购买住房。

第三，金融政策整体宽松，货币供应源源不断，市场资金充裕，其中很大一部分流入了房地产领域。

三大因素叠加，造就了中国房地产市场的空前繁荣。

但到了2025年，支撑房价上涨的三大因素都已不再牢靠。

首先，中国的城镇化率已经达到67%，接近许多发达国家的水平，未来不会再有大批人口涌入城市。

其次，中国的结婚率持续下滑，00后的人数较90后大幅减少，不婚、不育的年轻人也在增多，购房需求自然随之减少。

在中国的现实环境中，买房往往与结婚生子捆绑在一起，很多人买房并非出于自愿，而是被形势倒逼。

不买房，婚事可能受影响，孩子上学也成问题。

如今的年轻人更加清醒，选择不结婚、不生育，那么多出来的房子又能卖给谁呢？

最后，国家的态度已经十分清晰：不会再大规模放水救市，也不会去救房地产，还会严格把控开发商的周转资金。

在这样的局面下，开发商根本没有涨价的底气。

房地产市场的根本逻辑可以说一夜之间被颠覆。

北京、上海、深圳等多个大城市的房价已经下降15%到30%，个别人口外流的城市房价甚至接近腰斩。

全国商品房的销售金额和销售面积，较几年前都大幅回缩，市场的萧条肉眼可见。

曾经月薪数万的地产销售，如今有人转行送外卖。

曾经挤不进去的售楼中心，门口只剩几只晒太阳的猫。

不少城市的二手房市场，最近一笔成交还要追溯到三个月前。

种种迹象表明，房地产市场的风向已经彻底改变。

对普通百姓而言，最值得关注的是，市场正在变成买方市场，游戏规则开始由购房者掌控。

坊间甚至有个笑话，说现在都不敢和房东讲价，因为不管报出多低的价格，都怕房东当场答应。

当然，这只是一个玩笑。

十五五规划还明确提出，要全面推广现房销售制度，不允许再用期房坑害消费者。

消息传出后，各地积极响应。

湖南平江县出台了推行现房销售和好房子规划建设的若干措施（试行），明确规定新出让土地的项目必须竣工验收后才能销售，否则当地政府将依规处理。

河南信阳今年上半年发布政策，要求新出让土地上的商品房一律现房销售，严厉管控开发商携款跑路的行为，所有预售资金由专门部门监管。

湖北荆门是全国现房销售的试点城市，当地首个现房销售楼盘开盘当天，106套房源即告售罄。

开发商表示，项目从拿地到开工、监管、交付、办证全程把控，不让购房者承担任何风险。

上海、深圳等大城市的整体房产销售虽有下滑，现房销售的比例却在不断上升。

据上海有关部门统计，今年5月，上海新增商品房中现房销售的比例已从原来的7%提升到26%。

这说明现房销售将成为大势所趋，期房时代正在走向终结。

回头看，以前的开发商十分强势。

他们向银行贷款拿地，随便打一个地基就开始销售期房，消费者连房子的模样都看不到，周边配套也只有口头承诺，没有任何保障。

这种高风险的做法在全国各地普遍存在，开发商几乎是空手套白狼，套取了百姓的大量资金。

一旦爆雷，就像恒大那样，最终受伤的还是百姓自己。

如今情况不同了，想卖房，必须先把房子建好，经相关部门验收确认质量合格后，才能带消费者看房。

预售资金也有专门的监管账户作为最后一道保障，开发商想卷款跑路已经不可能。

开发商和销售人员的变化同样令人感慨。

过去买房先要验资，深圳某楼盘要求银行卡内至少有500万元资金才让进门，否则就被视为低端客户，连售楼部的大门都进不去。

买房还要排号、抽号，有人为了获得购房资格，要先交10万元所谓的茶水费，说白了就是花钱买关系。

那时房产销售月入几万甚至几十万的大有人在，对普通消费者也趾高气昂。

而现在的销售人员每天给客户发微信、打电话，嘘寒问暖，询问客户是否有空看房，并表示随时可以上门接送。

购房还能赠送车位，甚至赠送楼下商铺，价格上给出友情折扣、打九折也不成问题。

态度的转变说明，在买方市场中，主动权掌握在购房者手里。

十五五规划还指明了行业的基本走势，提出要因城施策，今后不会再出现房价普涨的局面。

一座城市的房价能否上涨，取决于就业环境、基础设施和治理能力等多种因素。

说到底，房子本质上是一件商品。

过去房价被炒到虚高，是因为房子与金融强相关，很多人通过买卖房屋赚钱，把房子当作金融产品。

炒作的人多了，价格自然虚高，形成泡沫。

现在国家要做的，就是挤掉这个泡沫，让房子从金融产品回归民生消费品。

既然是消费品，决定价格的最大因素就是商品本身的质量。

那么以后房价还会不会涨？

仍有可能上涨，但概率较低，而且只限于人口净流入城市核心地段的高品质住房。

对于人口持续流出、缺乏产业支撑、基础设施落后、住房品质低劣的城市，房价目前还没有跌到底。

因此，现在想买房的人不妨再等一等。

按照当前趋势，未来五年绝大多数住房的价格还有下调空间，房屋质量也将迎来更新换代。

此时仓促入手，很可能错过最后一波红利，所以需要多一份耐心。

等待期间，可以多了解住房的刚需属性，比如是否临近地铁、是否有学区、小区绿化如何、楼层是否合适等，这些因素都要考虑清楚。

这就像过去买手机，合不合适，要亲自到店里体验。

未来的房子，本质上就是一部大号手机，两者都是消费品，销量好坏，最终要靠质量说话。

总的来说，经过五年左右的调整，中国的房子一定会彻底回归居住属性。

回到开头那个30%。

摩根大通这个数不是拍脑袋来的。

过去十来年，它在中国楼市的几次大判断都踩准了点：悲观最浓时说底部到了，大家追捧核心区时提醒风险，政策底刚出时说还得再熬一年。

三次全中，所以这次业内人不敢当耳旁风。

30%背后，是新规在推。

上文聊到的现房销售，落到房企头上，就是拿了地不能马上卖。

以前几个月就能开盘回笼资金，现在得等楼盖得差不多，钱才进账。

中小房企扛不住，国企央企拿地也得掂量。

供应变少，是制度推着走的。

数据也在作证。

今年1到8月，全国住宅新开工面积21840万平方米，降了25.4%，这还是新规全面落地之前。

上海易居研究院的丁祖昱给了个时间表：2027年3月到2028年9月，新房会有12到18个月的实质性短缺。

就算市场明天热起来，补窟窿也得等到2028年底。

苗头在一线城市已经冒出来了。

8月新房价格环比涨了0.1%，二手房价格连涨六个月。

北京8月二手房网签1.37万套，连续六个月稳在1.3万套以上。

全国商品房待售面积也降了1.1%。

库存是一点点被啃掉的，不是一口气清空的。

但供应降三成，不等于房价全国普涨。

这轮回暖分化得厉害。

有人口流入、有产业的核心地段，好房先紧俏。

人口外流的三四线和远郊，去化周期还挂在30个月以上，砍一半也照样过剩。

这和上文说的因城施策，正好对得上。

那上文说的“再等等”，也得分地方。

人口持续外流的城市，确实还有得等。

核心城市就不一样了，价格已经止跌，谈价空间还有5到6个百分点。

房贷利率在多年低位，首套贴息、公积金额度上调、增值税减免都在窗口期。

2014年底那波，议价空间三个月就从8%缩到2%。

改善家庭，处境比过去两年强。

1到8月二手房网签面积同比涨了10.6%，旧房不用再挂牌半年等买家。

要是拖到明年新房明确上涨再动手，旧房能多卖点，想买的改善盘涨得更凶，置换成本反而更高。

这是算术题，不是赌运气。

单纯冲着投资去的，得谨慎。

闭眼买房就升值的日子过去了。

有个简单标准：年租金回报率。

一线核心区不到2%、强二线不到2.5%的房子，就得再想想。

规则改了，供应结构变了，别纠结是不是又在喊涨。

先看清手里的需求，是刚需、改善，还是投资。