相信关注法拍房的朋友都知道，拍下了法拍房想要退是基本不可能的。

但是也有一些情形可以退，比如：1.信息严重失实，导致重大误解；2.系统故障或人为干扰导致拍卖不公；3.房子存在无法交付的“硬伤”。

但是在实际操作过程中，即使符合上述退房条件，法拍房想要退房仍是比较难的，首先是取证难，大家出于信任或者捡漏的喜悦，可能会忽略前期的取证工作，进而影响到维权。

其次是时间成本高，诉讼流程可能长达数月，期间资金可能会被冻结。

最后，即使退房成功，部分损失可能也难以追回，例如已支付的拍卖佣金、调查费用等，并且法院未必全额支持赔偿。

那么，如果拍下后很久没有腾退交付，可以申请退房退款吗？

首先要明确的是，法拍房的交易和普通商品房不同，它是法院强制执行程序的一部分，成交后能否退房退款，本质上要看是否符合“执行行为撤销”或“拍卖无效”的法定情形。

遇到法拍房无法腾房的情况，买家该怎么做？

首先要做的是梳理材料，明确责任：查看拍卖公告的交付条款、法院是否存在信息披露不全或承诺未履行的情况；其次，及时与执行法官沟通，要求法院履行腾房义务，或了解无法腾房的具体原因；如果沟通无果，且认为符合退房退款条件，可以向执行法院提出书面异议，要求撤销拍卖、返还房款；异议被驳回的，还可以向上一级法院申请复议。

最后要提醒的是，法拍房的风险防控重在“拍前”而非“拍后”。建议打算竞拍法拍房的朋友，一定要提前实地考察房屋状态，核实是否存在占用、租赁等情况，仔细阅读拍卖公告的每一条款，尤其是关于交付、腾房的约定。

如果把握不准，最好提前咨询专业辅拍机构协助竞拍，避免“捡漏”不成反陷入纠纷。

你了解了吗？

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