朋友们大家好！今天小界来和大家聊聊日本富豪来中国上海买豪宅的话题！最近流传一种说法：日本富豪正在上海抢购顶级豪宅，核心地段快被“外币”买空了。情绪很足，但数据一拉，味道全变了。

2024年，上海三个顶红盘，中海顺昌玖里、静安天御、融创外滩壹号院，合计带来2126组认购、1617组入围客户。

这1617组里，境外人士只有10组，占比0.04%。顺昌玖里单盘736组认购中，境外自然人6组、法人3组。真正在抢房子的，是上海本地人和来自江浙、东北的实业家，非沪籍认购占比在2024年已经突破60%。

这组数字值得停下来看一眼。它不说明外资不重要，它说明的是：我们讨论“核心资产该不该卖给外国人”的时候，前提常常是被情绪放大过的。把情绪剥开，真正的问题才露出来，一座城市最核心的地段、最稀缺的资产，到底该按什么逻辑定价？谁有资格进场？门槛该设在哪里？

所谓“抢购”，先看清楚规模

先把叙事和事实分开，上海顶豪市场的真实买家结构，过去几年其实非常稳定。以顺昌玖里为例，736组有效认购里，上海本地户籍占44%，非沪籍占54.8%，公司和境外人士合计9组、约1.2%。

另一份覆盖多个顶豪盘的统计显示，310开头的上海人和非310的新上海人、外地人几乎各占一半，真正意义上的境外买家，是个位数到十几组的量级。

这意味着两件事。“外籍买家横扫上海豪宅”是一个被二手叙事放大的图景。真实的顶豪购买力，主力仍然是本土的财富创造阶层，江浙的制造业老板、在上海落地的新中产、资源型城市出来的富裕家庭。

这个叙事之所以会被反复传播，是因为它戳中了一个真实的焦虑：核心地段的稀缺资产，会不会有一天被外币按杠杆买走？

在我看来，这种焦虑本身比“抢购”这个动作更值得认真对待。它不是排外情绪，它是一种朴素的财产直觉,陆家嘴的江景房、外滩的老码头、市中心的学区.

这些东西的价值是几十年公共投入、几代人劳动堆出来的，它的定价权如果完全交给国际热钱，本地人会不会反而买不起？

给外资买房设门槛，不是中国的发明

很多人以为“限制外国人买房”是中国独有的紧箍咒。把视野拉开，会发现这是全世界核心城市的通用动作，而且发达国家设得比我们还狠。

中国自己的政策脉络很清楚。2006年，建设部等六部门联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确境外个人只有在境内工作、学习满一年，才能购买一套自住商品房，不得购买非自用、非自住的住房。

2010年，住建部和外汇管理局又重申了这一“限外令”。2015年曾经松绑，2022年六部委再次对政策做了系统调整。核心思路十几年没变过：自住房可以买，投资性购房不行。

再看新加坡。2023年4月，新加坡财政部宣布上调额外买方印花税（ABSD）：外国人购买任何住宅，无论几套，统一缴纳60%的额外印花税。

作为对比，新加坡公民买第一套住房是0%，第二套20%，第三套及以上30%，永久居民第三套也要35%。

也就是说，一个外国人在新加坡买一套1000万新元的房子，光印花税就要交600万新元，这几乎是一道明示的价格墙。

再看澳大利亚。根据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的规则，2025年4月起，外国投资者原则上被禁止购买二手房（establisheddwellings），只能购买新房、期房或空地。

持临时签证的人可以买一套自住房，但离境后三个月内必须卖出。违规购买二手房的处罚，包括民事罚款甚至刑事追责。

我把这三组政策放在一起看，结论很清楚：住宅在现代经济体里首先是“居住品”，其次才是“资产品”。新加坡用60%的印花税告诉外资,你要投资可以，但请为抬高本地人居住成本这件事付高额溢价.

澳大利亚用“只能买新房”告诉外资,你可以参与这个市场，但你的钱要用来增加住房供给，而不是炒走现有房源。

这不是排外，这是把住宅的公共属性放在投资属性之前,在这个坐标下再看中国2006年的“限外令”，思路完全一致：境外个人买一套自住房可以，买多套投资性房产不行。

所谓“给老外制造障碍”，本质上是全世界对核心资产的共同保护方式。真正值得讨论的，从来不是“要不要门槛”，而是“门槛设得精不精准、会不会误伤真实的居住需求”。

真正的考题，是当纸币遇到实业

如果说住宅门槛只是表层，那更深一层的问题是：当资本项目没有完全自由兑换的时候，国际资本想用“纸币”换走中国的实业资产，通道到底有没有被堵住？

这就要回到货币体系本身,根据国际货币基金组织（IMF）COFER数据库，2024年第四季度，美元在全球已分配外汇储备中的占比为57.8%，全球外汇储备总额约13万亿美元。

换句话说，全世界的央行和企业，仍然把超过一半的储备换成了美元资产。法国前财政部长德斯坦在1960年代就给这种地位起过一个名字，“嚣张的特权”（exorbitantprivilege）：美国可以用本国央行印出来的纸币，换取全球的实物商品、资源、企业股权和核心地段。

这不是阴谋论，这是国际货币体系的真实结构。也正因为如此，中国对资本项目的审慎开放，从来不是“封闭”，而是一道定价防火墙。

我来做一个直观的思想实验。如果某一天资本项目完全自由兑换，国际热钱可以瞬间通过换汇涌入上海楼市、A股核心蓝筹、一线城市商铺，把这些资产的估值在短时间内打到天上去。

然后美联储一加息，热钱又瞬间撤回，留下一地估值塌陷和高位接盘的本土家庭。1997年亚洲金融危机时泰国、印尼的楼市汇率双杀，1985年广场协议之后日本资产泡沫的破裂，都是这个剧本的不同版本。

在我看来，所谓“金融防火墙”，真正保护的不是某一类资产的价格，而是本土生产力的定价环境。人民币还没有成为全球主要储备货币之前，过早打开资本项目，等于主动把自己最优质的实业和房产，放到别人的印钞机定价之下。

关于资本外流，这里要把两件事分开。一件是正常的对外直接投资、企业出海、居民合法换汇留学旅游，这些是开放的题中之义。

另一件是把境内的实业、房产、股权卖掉，换成外币出境，等外部市场波动之后再择机回来抄底，这是一种单向套利，本质上是在赚“两个定价体系之间的差价”。

要防的是后者，而不是前者。中国的外汇管理政策这些年一直在做的，就是这件事：开正门、堵偏门。

财富的根，从一块宅基地说到33.6万亿

最后一个问题：中国的房产和股市，到底凭什么是优质资产？我经常想到一个类比，农村的宅基地。宅基地是集体所有的，流转只能在本村集体内部进行。

为什么？因为这块地的产权，不是凭空来的，是当年全村人一起完成了那个历史过程才确立下来的。它的权利天然带有“共同体成员”的属性，村外人不能随便进来分一杯羹。

城市的核心地段，道理是一样的。陆家嘴的地价、中关村的写字楼、南山的科技园，这些资产的资本化能力，背后是几十年的基础设施投入、公共教育、产业链集聚、几代产业工人和工程师的劳动。它不是一块光秃秃的地，它是整个生产体系长出来的果实。

那么这个生产体系现在有多厚？根据工信部和国家统计局的数据，2024年中国全部工业增加值达到40.5万亿元，制造业增加值33.6万亿元，占全球比重接近30%，连续15年位居全球第一。

按照世界银行口径，2021年这一占比一度达到30.5%，超过美国、德国、日本、韩国四国之和。联合国工业大类中，中国是全世界唯一拥有全部工业门类的国家。

这组数字，才是中国房产和股市真正的底盘,很多人觉得楼市、股市这两年“郁闷”，是因为跟自己的过去比,房价不再普涨，指数不再走快牛。

但如果把坐标换到全球：一个占全球制造业近30%、拥有全工业门类、城镇化率还在提升、人均GDP刚过1.2万美元的大型经济体。

它的核心资产估值会不会长期低于那些去工业化、产业空心化、靠印钞维持账面繁荣的经济体？在我看来，这个问题不需要急着给答案，但方向是清楚的。

所谓“风水轮流转”，剥掉玄学的外壳，剩下的其实是一条非常朴素的历史唯物主义规律：谁掌握了真实的生产能力、谁能把资源组织成商品、谁能把商品卖向全球，谁的资产就最终有支撑。

纸币会波动，石油会波动，交易所的指数每天都在波动，但一个国家能不能把钢铁炼出来、把芯片设计出来、把汽车造出来、把港口填满，这些东西不随K线走。

结语

回到开头那10组境外买家，他们既不是洪水猛兽，也不是被叙事渲染的“扫货大军”。他们只是这个市场里很小的一块。但围绕他们的讨论，却把一个真问题摆到了台面上：核心资产的门槛，到底是在防谁，还是在保护谁？

新加坡的答案是60%的印花税，澳大利亚的答案是禁买二手房，中国的答案是“一套自住房、资本项目审慎开放”。

形式不同，逻辑一致，住宅首先是给本地人住的，实业首先是给自己人干的，定价权首先要留在创造价值的人手里。

这不是排外。这是一个正在把制造业做厚、把产业链做长、把城镇化做深的大型经济体，对自己核心资产的一次清醒的自我认知。门槛设得公平，本土的创造者才敢把财富留在这片土地上，门槛拆得太早，最后受伤的，恰恰是那些真正在这片土地上生产的人。