2018年，当房地产行业还在一片繁荣中歌舞升平时，万科内部挂出了三条鲜红标语：
“活下去。”
行业龙头发出如此悲观的预警，很多人当时觉得这是危言耸听。如今再看，这简直是预言。
2024年底，万科股价收于7.26元。到2025年最后一个交易日，这个数字变成了4.65元。
全年跌幅56%。
01 创业基因1984年的深圳，王石的公司注册时叫“深圳现代科教仪器展销中心”。
听起来像个卖投影仪的。
没错，它就是卖投影仪的。当时的万科，是一家国营性质的贸易公司，主要业务是进口自动化办公设备和影视器材。
你能想象吗？这家后来盖了无数房子的企业，起家时跟房地产半毛钱关系都没有。
1988年，万科做了两件决定命运的事。
第一件是股份化改造。在深圳还没有国企响应股份化号召时，王石主动找上门：“我想改。”
当时的他，只是深圳经济特区发展公司下属科仪科的副科长。要“跳出如来佛的手心”，难度可想而知。
算净资产时，公司有1300万。市领导提议按“六四”分配，国家六，企业四。王石后来回忆：“其实我内心是狂喜的。即便说九一我也认。最重要的是界定产权边界。”
第二件事，才是真正进军房地产。
同年11月，万科以2000万元竞得威登别墅地块。接着，又在深圳宝安县投资了第一个土地发展项目。
从卖设备到买土地，这个跨界在今天看来依然大胆。
02 减法艺术整个90年代，万科在做一件现在听起来很奇葩的事：
什么都干。
影视？拍。拍过《钢铁是怎样炼成的》。
零售？搞。万佳百货开得风生水起。
投资、贸易、礼品制作...只要是赚钱的，万科都想试试。
当时万科给自己的定位是“综合商社”。结果呢？
王石后来算了一笔账：把多元化时期所有赚的钱和所有亏的钱加起来，结果竟然是赤字！
原来热闹了那么久，是在瞎忙活。
1993年，万科痛定思痛，开始做“减法”。这个过程持续了整整八年。
到2001年8月，随着将万佳百货72%的股份转让给华润，万科彻底退出了零售业。这场漫长的“瘦身运动”才宣告完成。
从“综合商社”到“专业地产”，万科砍掉了几乎所有与住宅无关的业务。到2002年，地产业务占比已高达96.67%。
做减法比做加法难多了。尤其是砍掉那些还能赚点小钱的业务，需要极大的决心。
03 千亿狂飙2004年，万科提出了一个当时听起来像天方夜谭的目标：
“十年千亿。”
具体来说，就是到2014年，销售额要达到1000亿元，利润100亿，市场份额从1%增长到3%。
房地产企业当时发展了二十年都没能突破100亿，十年做到千亿？很多人觉得万科疯了。
但万科有自己的打法。
2006年和2007年，万科在牛市中增发融资141亿元。钱有了，就开始高速扩张。
2010年12月1日，万科宣布销售额突破1000.6亿元。比原计划整整提前了四年。
那一年，万科总裁郁亮说，他们成功的秘密有三个：以普通住宅为主；积极合理定价；强调快速周转。
更有意思的是他的补充：“万科有两件事情不领跑——不领跑土地储备，不领跑利润。”
不囤地，不求利润最大化。这种克制，在狂热的房地产市场中显得格外另类。
04 危机预警时间来到2018年。
房地产行业依旧火热，各大房企还在拼命扩张。万科却在那年的秋季例会上，挂出了三条刺眼的标语：
“活下去。”
行业龙头喊出这三个字，整个地产圈都愣住了。有人觉得这是作秀，有人觉得是贩卖焦虑。
现在回头看，这可能是中国房地产史上最具前瞻性的预警之一。
万科并非无病呻吟。早在2012年，万科就开始探索住宅产业化，推动建筑工业化。2014年，他们又将定位从“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”。
但这些转型，在行业大潮面前显得微不足道。
真正的问题在2021年开始暴露。那一年，万科的经营性现金流量净额同比减少了92.27%，仅剩41.13亿元。
从这一年起，万科的净负债率持续攀升。到2024年末，已达到80.60%。
05 至暗时刻2025年，万科迎来了真正的考验。
股价腰斩只是表象。更深层的问题是债务。
仅2025年12月，万科就有两笔中期票据到期：一笔20亿元，一笔37亿元。一年内到期的债券总规模约为157.53亿元。
这对任何企业来说都是巨大的压力。
万科开始四处求援。2025年11月，与第一大股东深铁集团签署了《关于股东借款及资产担保的框架协议》。深圳国资也表示，将万科纳入了统计报表范围。
但市场的信心一旦失去，重建起来谈何容易。
万科曾是中国房企的“优等生”，现在却成了“困难户”。这种反差，让人唏嘘。
当潮水退去，曾经的“优等生”为何也难逃裸泳的窘境？
06 对比反思看看香港房企，或许能找到一些答案。
内地房企喜欢高周转、高杠杆，而香港房企的净负债率长期保持在20%至30%的水平。
香港房企更倾向于“开发与持有收租”的模式，通过逆周期投资来平衡风险。他们经历过多次房地产周期，对风险有本能的敬畏。
内地房企呢？过度依赖顺周期扩张，市场好时拼命加杠杆，市场差时就手足无措。
万科已经是内地房企中最注重风险控制的了。2018年就喊出“活下去”，比同行早了整整三年意识风险。
但即便如此，也没能完全避开这轮行业寒冬。
这不禁让人思考：在周期面前，个体的努力到底有多大意义？
07 未来何往2025年1月，深圳相关工作专班全面介入万科。
万科的命运，已经不完全掌握在自己手中。
这家企业曾是中国股份制改革的标杆，曾是房地产专业化的典范，曾是行业首家千亿房企。
但现在，它首先要解决的是生存问题。
万科承诺今明两年债务规模下降1000亿元。这个目标，在房地产下行周期中，显得格外艰难。
企业就像一艘船，行业大势就是海洋。风平浪静时，船的性能决定你能走多快；狂风暴雨时，再好的船也可能倾覆。
万科的困境，是时代的困境，也是所有房地产企业共同面临的困境。
四十年时间，万科从卖科教仪器的贸易公司，成长为房地产巨头，再到如今陷入债务危机。
它的股价K线图，像极了中国房地产行业的脉搏曲线：早期缓慢爬升，中期直线飙升，近期断崖下跌。
万科的故事还没有结束。深圳国资已经介入，债务重组正在进行。但即使能够渡过眼前危机，那个高增长、高利润的房地产黄金时代，也一去不复返了。