评估价“虚高”确实常见：

第一，评估方法偏重历史数据。 司法评估通常采用比较法，以周边同类房产的近期成交价为基础。这种方法默认“过去的价格等于现在的价值”，但市场下行时，过去的价格已经失效。

第二，评估时点与开拍时点存在时间差。 从法院委托评估到正式上拍，短则两三个月、长则半年。这期间房价可能已经下跌，但评估报告无法动态更新，导致开拍时的评估价显得“虚高”。

第三，法律不允许跳过评估直接定价。 根据最高法规定，起拍价必须“参照评估价确定”。法院无权按实时市场价定价，否则程序违法，债务人可以提出执行异议。这套制度设计的初衷，正是为了维护司法正义——既防止法院低价甩卖损害债务人权益，也防止随意定价引发争议，确保拍卖程序的公平公正。

那为什么不一开始就定低点？因为司法程序在时间上有滞后性。从评估基准日到正式开拍往往间隔数月，这个时间差是客观存在的，无法通过内部操作消除。法院必须在法定程序框架内推进拍卖，这也是为了维护各方当事人的合法权益。

对买家来说怎么办？拍卖价普遍是评估价的7折，是远远优惠于市场价的，想要捡漏算好税费，计较好预算。

一句话：评估价是法定参考价，不是你的心理成交价。