大家好，我是单敏。

一个在广深帮忙解决买房和贷款难题的家伙。

上篇文章：

人性是一种趋势，可以塑造，把人往善引导，但那要伟人。当然也可以是魔鬼，叫你放纵自己，只管自己感受。很多人没意志力看好自己，结果都成了祭品。

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@单敏聊买房

点评

身为一个从小在白云批发市场长大的人，包括长大后对整个白云人群的观察。

体感是不要去管政府告诉你，在这地方谁的能量很高都好，骗的成分都有点高。

白云里面真正的有钱群体，严重集中在批发市场老板里面，就算有不少优质公司的出现，他们的背影依然是批发市场老板。只是改了个办公地点而已。

谁跑出来跟你说，哪些超级工厂怎么样，你依然可以鄙视他。

因为个体和群体的消费力还是不一样的。

当然你也可以理解成，想要收下面这帮批发老板的税，太难了。

在藏富于民的情况下，这里面的财富量级很难测算。

以前一年交2000-3000块，后面太久没收，很多就都不交了。

但收入，很多利润年过百万的。

当然利润更可怕是造假的那批人，那利润就更可怕了。经常一栋楼的仓库，每层都有一两家。除了大家的仓库是对门的几家会知道，你工商的来，也不知道仓库里面是什么。

而没交税，自然就不会有扶持和吹捧，这是相对应的。

所以白云这帮老板们，看起来有点默默无闻。

服装、美妆、包包、钟表、建材，之前音像还可以，只是我印象里后面互联网起来后，就被掀翻了。毕竟现在谁家里还有CD、DVD嘛。

像我叔那种，发烧友那些音响看起来贵，但好像都好多年没更新了。

碟好像也是那几张经典都没变过。

年轻人现在都是线上下载，就算是机器好像也是数字化为主了。

所以我后面也没怎么见做这行的档口了。

也就整个白云的楼盘基本上就是服务于他们用的。

对于政府而言，直接税是收不到了，间接税还可以考虑一下。也就是把房子卖给这帮老板，在他们手上划点钱走。这是比较有效的一条吸管了。

目前居住板块比较亮眼的，大白云新城板块、白云湖、金沙洲、同和，其他的话都只能算凑合，但没什么质量。这是整个白云的结论。

02

@单敏聊买房

细分分析

LIE FANG

图有点粗糙，下次更新广州全攻略再一起更新吧。

大白云新城

白云区的主核心

2004年旧机场搬走后，白云拼死拼活砸出来的CBD。发展的话，要看具体的点。不过老白云人，应该会清楚，哪些地方会更好。哪些像第五停机坪一样，死气沉沉。

大白云新城可以拆分成：白云新城核心区、设计之都、嘉禾望岗，三个区域。

白云新城核心区，综合实力最强；培英、省实等优质教育资源；商场基本上大家也就喜欢去绿地那边了。房价是整个白云区最贵，买这边的话，最好等有跳楼价，或者等哪个老板昨天晚上赌钱把房子给赌没了，那种再买吧。最好住那几个盘，是真的贵。

当然还有一个主要原因是，现在嘉禾望岗那边的商业舒适度，在慢慢超越核心区。

设计之都片区，由黄边村工业园转型而来，整个城市界面对比之前升级很多。虽然核心区实力最强，但实际体感上，年轻人和年轻产业更多是从设计之都这边开始，然后主要集中在嘉禾望岗上。

嘉禾望岗片区，三地铁交汇，人流爆炸。逐步拉起的商圈、从云门开始，后面山姆也在落地。能看到这个片区舒适度变化很快。

我的客户都很年轻，实力也很强。基本上选白云的，都优先考虑这个片区，后就是设计之都。

当然这边也算是上接各路工厂，下承批发市场，各路人马从地铁中汇聚过来的点了。这里后续应该会逐步加强，主要原因地多人多，好造好变现。

金沙洲

最早的广佛同城区域，早期白云人买房改善居住的地方。毕竟原来无论三元里还是新市的界面，住的也是难受。难得有个看起来干净整齐的大板块，也就成了大家改善居住的地方。我不少同学结婚买房都在这。爸妈还是住在原来档口和公司旁边的小区。

板块主要由佛山里水、大沥和广州白云三个片区组成，内部没有明显的城市分界，共享万达、金铂、永旺等商业配套。主要的配套都集中广州的划定范围内。有地铁6+12号线。

这边现在基本都成熟了，唯一的缺点就是堵车。

增值的话，随大势不会太大问题。

白云湖

算是白云区新兴的扶持板块，饼很大，落实的情况有。但因为毕竟新很多配套还没跟上。对比金沙洲，这边增量会多一些，好处也是不用被堵死在桥上。

白云湖配套便利度是西湖亭岗板块＞西湖滘心板块＞东湖，价格排序也是如此。

现在西湖这边有8号线，往后东湖边会有22号作为补充。

因为有湖的支持，后续还是能吸引不少白云自住客过来。白云在后续居住上能形成配套聚力的板块不多，这算不错的一个吧。

同和

整个白云值得讲的板块，剩下的也就这边了。有人在试着说有华为总部的罗冲围不错。但我真不怎么看好，附近可以给它发挥的空间太少了。然后其他要不远要不老的，也只能放弃了。除非你就是为了回档口方便，不然也不用考虑了。

这里属于白云区的“天河后花园”。能通勤天河的3号线是挺大的支撑点。购买人群除了去天河上班的牛马，还有天健广场、天州建材城这些传统批发建材、装修生意的。还有一部分南方医院的医生和沙河那边的老板。

要灯红酒绿肯定差点火候，但只是生活还是不错的。

保值的话，那就相当稳了。这附近的有钱人藏龙卧虎的。

增值的话，市场好了会开多几个小区，能改善下城市界面，商场新开可能性不大，估计会引导到天河新天地。元岗那边就改会再多一些休闲娱乐的东西。

这边更多应该是补商超和肉菜市场之类的，做升级。

能拉高一点，但幅度不会很夸张。

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（2025.10.19 单敏 minlmf）