2025年9月21日，上海电视台案件聚焦节目发布一条调查报道，记者暗访发现，链家等中介通过雇佣“演员”扮演买家，系统化地进行的假带看和假谈判，意图迫使房东大幅降价卖房。暗访中，中介明确指导“演员”对一套挂牌339万的房屋报出280万的低价，砍价幅度17.4%，房东谈到最后不欢而散，而另一位被假谈压价50万的房东甚至当场落泪。暗访镜头里的中介坦言，其老板通过这种操作月入超50万元。
新闻一经播出，多地媒体机构和自媒体持续跟进报道，网民纷纷现身控诉自己遭遇过类似的欺诈手段，一时间成为网络舆论热点。新闻报道反映的行业乱象背后的实质是：房产中介行业正在通过有组织的虚假看房和谈判，不断击穿市场底价，用欺诈的方式打造出所谓由其获得独家委托的低价笋盘，从而在市场上获得销售的主动权（以低于市场价的房源吸引买家）。在当前各方努力促使房地产市场“止跌回稳”的大背景下，此类行为都为不当经营，严重扰乱市场秩序、加剧房价非理性下跌、阻碍经济健康发展。
行业乱象只是表象，真正根源在于传统房产中介的经营模式已严重不适应数字时代的发展。本文旨在分析这一落后经营模式的本质缺陷，论证其变革的必然性，并建议：当市场这只“看不见的手”失灵时，另一只“看得见的手”应该进行纠偏。
一、 传统经营模式造成了恶性循环
在时下的买方市场中，中介欺诈压价现象早就普遍存在且愈演愈烈，这是中介行业底层运行机制在特定市场环境下的必然产物。因为当房子难卖时，对于绝大多数没有底薪社保的中介经纪人群体来说，快速成交赚到佣金就成了唯一目标。但房东还抱着牛市时的价格预期，这就产生了根本矛盾。中介被夹在中间，生存的压力和高佣金的诱惑逼着他们必须“解决”这个矛盾——而对相对弱势的房东压价就成了成本最低且能快速见效的“解决方案”。因为在买方市场中，持币待购的买家有很多选择，只有掌握了高性价比的房源，才可能吸引到买家，所以面临生存压力的中介这时候就一定会站在买家一方不择手段地对卖家压价。
中介用虚假信息扭曲价格信号，让房东恐慌，让买家观望，最终把市场往更冷的方向推。这就形成了恶性循环：市场冷→成交难→佣金压力大→欺诈见效快→市场更冷……故此，在政府和社会各方面都想稳定市场时，中介却在底层不断“拆台”。这种人为制造虚假供需关系信号，直接导致市场价格加速下跌。
反过来，当处于卖方市场时，中介则会站在卖家一边使劲让买家加价，或者直接下场炒房吃差价……“信息掮客”的底层商业逻辑决定了“追涨杀跌”是中介行业让自身利益最大化的唯一选择，中介成为房产市场波动的放大器。
二、传统经营模式的弊端日趋显现
传统中介的核心价值是充当人肉“信息桥梁”，但随着互联网科技的普及，信息传播的技术成本越来越低，房产中介在信息层面的实际价值已大幅贬值。当中介无法通过创造增量价值（如深度数据分析、资产优化建议、加速市场流通）获利时，只能通过人海战术制造信息壁垒（垄断房源、散播虚假信息、阻隔买卖双方）来维持生存，这是其落后性的集中体现。头部中介（如链家/贝壳找房）虽投入重金开发IT系统（如房源数据库、经纪人合作网络等），但并未改变其商业模式内核，技术反而被用于“控盘”和制造信息不对称性。
一是从社会成本负担的角度看：以上海主流中介费标准的历史演变为证，链家进上海之前，本市中介收费行规近二十年来都是1个点，链家进入后，短短几年内中介费就快速上升到3个点。而且不仅在上海，其他贝壳找房或链家形成气候的城市，二手房中介费基本都是3个点上下，有些新房项目的开发商返佣甚至可高达6到10个点。而3个点中介费，等同于500年前明朝牙行（中介机构的古代称呼）的收费标准。
二是从行业风评的角度看：房产中介一直都是口碑不佳的行业。许多行业都已通过科技进步和数字化普及，大大降低了社会交易成本，赢得了民众的好评。而房产中介的社会评价还基本在原地踏步。老百姓对行业已形成了“黑中介”的刻板印象，其根本原因还在于房产中介所体现的经营模式没有跟上时代的发展，无法满足民众的需求。
三是从分配方式的角度看：历尽千年未变的中介抽佣制也是典型的封建时代残余，代表了落后的生产关系。在古代，由于牙行垄断了信息进而伴生出了按点数抽佣的定价方式，中介在劳动中获得的报酬和劳动本身并没有直接关系，只和他们所掌握房源的价值有关，其本质是依靠信息不对称而获利。而今天，这种分配制度弊端在经济下行周期中愈发显现：当无数家庭资产缩水、大量开发商资不抵债的时候，房产中介平台的财报却格外亮眼：贝壳2025年上半年净收入高达493亿元，同比增长24.1%，而公司CEO彭永东2023年的年薪高达7亿元，比顶尖科技公司苹果公司CEO库克的年薪还要高1.65亿元人民币！
如果说牙行这种以抽佣为核心的经营模式是封建时代落后生产力的产物，那么当代的房地产中介行业，在很大程度上已演化为资本驱动下构建的新型的垄断体系，其本质上是通过现代技术手段更高效地垄断房源信息建立定价霸权：对有居住需求的城市家庭通过信息技术造成信息“茧房”，对员工通过技术管控进行超额盘剥。
三、 传统经营模式的本质解析
分析房产中介行业内在逻辑关系可知。对于中介行业，最主要的生产资料无疑是信息，具体而言就是房源信息。随着迅速扩张的资本进入存量房市场，这个行业的主要生产资料基本被大型中介企业所垄断，其直接后果就是：中介费越来越高（社会负担加重）、经纪人越来越卷（劳动条件恶化和内卷加深）、中介高管收入越来越高（收入差距拉大）、存量房市场发展越来越不健康（行业有组织地“追涨杀跌”获利，系统性放大波动）。
同时，由于资方依靠技术和管理制度等方式垄断了生产资料（房源），普通劳动者（房产经纪人）则“一无所有”，为了生存就不得不依附于中介平台。反过来，中介公司大规模利用劳务派遣、借薪制、异地社保、虚假灵活用工等不正当手段逃避企业应付的用人成本，将旗下的经纪人群体变为廉价劳动力，大批失去了基本保障的经纪人为赚钱糊口，只能听命于中介公司的驱使，这样中介公司就能利用超低的人力成本优势（中介行业最大的成本）和经纪人在生存压力下被激发出的“狼性”，更大规模地垄断房源、欺诈房东、吃差价……整个房产中介行业不可避免地进入恶性循环的“死胡同”。
四、如何破解这种落后的经营模式？
要解决房产中介行业长期存在的“顽症”，应从生产资料的占有，及劳资关系两方面着手。
第一，应打破大型中介对于房源信息的垄断。当房源无法被垄断的时候，市场的良性竞争就会加剧，消费者也就有了更多选择权，这就会倒逼行业从以前化大力气“控盘”转变向提升效率、降低价格、优化服务方面进行投入。在这种良性竞争中，新技术新模式就会不断涌现出来。
第二，应改变中介行业现有的劳资关系。由于整个中介行业普遍采用劳务派遣制或灵活用工等形式，实际上掩盖全职雇佣关系，或明面上全职雇佣，但采用“借薪制”掩盖无底薪保障的事实。所谓的借薪制最早是链家在2015年推出，这是一种将员工底薪变相改成公司对员工的无息贷款，待员工产生提成后，优先抵扣该借款的所谓“首创”薪酬制度，随后无底薪模式逐步成为我国的房产中介的行业标准，房产经纪人的人力成本被大大压缩，这就让资本以更低廉的成本实现大规模扩张并维持市场垄断。如链家在2015年之前它还只是一家区域性中介公司，2015年发明借薪制之后，链家（及后来的贝壳找房）便开始全国性扩张并形成垄断。如果中介行业的用工关系合法化，中介公司的成本将比现在高1到数倍，这在经济上对大型中介公司来说几乎不可承受，行业垄断也将瓦解。同时，当从业者有了基本保障，行业内卷情况也会改善，中介行业对于房产市场波动的放大效应就会基本消失。
第三、整治要既要精准更需持之以恒。上述两点虽然是“要害”，但整治并非易事，每次主管部门的行业治理往往收效甚微，常常到底层就会变成空喊口号。因此，有三点需要特别注意：一是建议抓大放小，因为只有把头部中介内既有经营模式打破，起到震慑和示范效应，才能最小成本、最大范围地带动行业整体的经营模式发生变化。二是建议采取非行业主管部门的专项执法形式，如由市场监管局等牵头，也不必让行业协会等利益相关组织参与，以最大程度预防通风报信、打招呼、行贿求情等情况的发生。三是建议避免搞成运动式一阵风，而要常规化、制度化，冒头就打，直到行业经营模式得到根本扭转、行业新质生产力得到健康发展。
除了打击垄断房源和不合规用工之外，政府部门也可以出台房产中介费的限价令（或限价指导），过高的中介抽佣显然已经成为房产交易成本中最大的负担，百姓苦中介费久矣。比如上海一套购入满两年的出售房屋，一般在交易时有1个点契税，无增值税和所得税（房价近年未上涨），但有3个点中介费，相当于中介抽佣占了整个房屋交易成本的75%。如果做跨国横向对比，上海的中介费负担几乎成了全球最高，交易一单买家平均需支付给中介相当于0.615倍居民年均收入的费用，而纽约的买家仅需支付0.189倍居民年均收入的中介费。限制过高的中介费，一方面可以降低房屋交易成本，直接刺激交易量上升；另一方面，也可以压缩房产中介公司的利润，让垄断房源的成本无以为继。如上述措施同步实施，相信定能起到“标本兼治”的效果。
原创作者：房产中介行业特约撰稿人
策划审核：夏 雨