5月份楼市数据相当炸裂！

深圳全市一二手房合计网签13348套，环比增长6%，同比大增28%。

尤其是新房市场，彻底爆火了！全月网签6651套，环比增长21%，同比激增36%。二手房网签6697套，环比下跌6%，同比上涨21%。

住宅方面，一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再度突破1万套，环比增加28%。

二手成交均价达到6.08万元/㎡，环比上涨5%，再次突破6万元大关。

对比3、4月，“红五月”炸裂数据延续了4月环比大增趋势，彻底改变了往年“小阳春”的“金三银四”表现，在2026年表现为“银三金四钻五”。这是一兵对过去三个月楼市表现的定性。

连续三个月环比增加，的确让人亢奋。与之呼应的是，业主报价上涨、议价空间收窄等代表楼市趋势向上的情绪表现。

图源：乐有家

经过三个月狂飙，是不是预示牛市已经到来了呢？买房是不是就一定能赚钱呢？

一兵认为，三个月的数据还不够，还要继续观察未来几个月，甚至更长时间的表现。

毕竟，这轮调整时间之长、幅度之大、信心摧残之狠，均超出了我们对过去四十年楼市发展的认知。整体经济形势也还存在极大的不确定性。

前海湾，深圳观潮

上述有两项数据，需要重点说明一下。

一是新房成交包含了现售和预售两大部分。

近一两年，深圳新房销售中，现售占比基本在四成上下。为什么会有这么多现售新房？是深圳推行的吗？

图源：乐有家

显然不是。因为前几年楼市调整，不少新盘已经入伙，众多未售出房源转为现售。

在新规、新国标产品陆续入市后，这些旧规，特别是高容积率住宅，按理是不受待见的，之所以仍能售出，说明深圳的需求依然非常旺盛，而且不少人买房是急着要入住的，又有“买新”情节，因而选择了现房，即买即住。

从5月25日《深圳市2025年国民经济和社会发展统计公报》发布的2025年末常住人口1824.85万人，比上年末增加25.90万人，增量全国第一的信息中可以看出，深圳不缺消费力，不同人群的选择不尽相同。

前海稀缺头排招商海晏府

二是5月份各项数据同比转为增加，而且增幅很大。

同比是什么样意思？就是对比上年5月份而言。

而3、4月份，各项同比数据均是负数。为什么今年5月能够实现正增长，而且幅度特别大？如新房网签同比大增36%。

这能说明趋势彻底扭转吗？

要说明这个问题，就需要进一步拉长时间轴，至2024年四季度。

该季度，深圳楼市受9.24利好刺激，成交量一夜之间达到巅峰。

如2024年10月，‌新建商品住宅‌网签认购约‌12361套‌，实际预售成交‌4153套‌，环比增长146.3%，同比增长56.5%；‌二手住宅‌录得‌8269套‌，环比增长117%，同比增长122.5%，创近45个月新高。‌‌

为此，《深圳特区报》于10月28日，发布《深圳本月新房销售已破万套创近年新高》，提前进行了预喜。

接下来，11月新房合同网签8076套，12月二手房过户8282套，达到调整以来单月新高。11月一手二手成交合计约15201套，创近5年单月新高。‌‌12月成交15051套。‌‌

此后，深圳楼市成交数据一路下滑，今年2月一手二手住宅仅成交3636套。但在今年3、4、5月实现成交量的持续爆炸式增长，终于在5月再次同比上涨。

考虑到去年6月以后数据处于较低水平，未来六个月，在环比不出现较大幅度波动的情况下，同比增加会成为常态。所以，下阶段关键考量的，将是环比数据。

这一方面要看新房端有没有足够多的优质房源入市。毕竟，过去几个月激活楼市情绪的，主要集中在核心区的高品质高端豪宅。

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对于这点，一兵持肯定态度。新国标的正面影响，已经传导到供地端，未来入市的高品质新盘成为关注点。

另一方面需要继续观察高端消费承接力的持续性。

这点问题也不大，至少目前还没有出现热点新盘拉胯的情况，楼市信心会得到持续修复，并最终传导到刚需市场。

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去年，一兵在展望“十五五”时，曾发布深圳楼市将在中期率先止跌回稳，局部转涨的观点。现在看来，偏保守了。

4月10日，高盛发布报告表示，上海和深圳可能引领中国房地产市场的复苏，这两座城市或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月，并预计两地房价将在2028年底前上涨15%。

一水之隔的香港，楼市全面回暖，或许可成为深圳楼市的先行示范指标。

据媒体报道，香港全面“撤辣”后，楼市成交异常活跃，“日光”频现，“扫货”不断，出现2.8万组客户抢购422套房、超额认购65倍“奇观”，今年前5个月一手住宅成交量已突破1万宗，同比大增约30%，创下近5年同期新高。

楼价方面，自2025年低位累计反弹了约15%，机构预测今年有望达到10-15%。

内地买家和资金持续流入是主要推手。深圳于4月29日进一步放松核心区限购，叠加高品质高端豪宅集中入市，对内地高净值人士极具吸引力。‌‌‌‌‌‌‌

所以，高盛关于上海和深圳的预测存在很大机会成真，接下来需要关注的是，全面性整体性的“止跌回稳”向“企稳转涨”的转变。

目前正处于确认这个转势是否成立的关键观察期，或许也是刚需买房的最佳窗口期。

整体趋势值得看好，风险点主要集中在地缘冲突冲击产业链对国民经济的系统性影响，及恶性“暴雷”事件和个别楼盘非常规营销动作对市场信心的影响。

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