纯水岸48号独栋别墅2.15亿起拍，华侨城业主天都塌下来一半

深圳市中级人民法院通过（2025）粤03执恢331号文书于2025年10月30日挂网京东拍卖拍卖张贤阳名下位于广东省深圳市南山区华侨城纯水岸（十二期）2栋48房，房产面积639.35平方米，土地面积12882.23平方米，起拍价格215224391元，该起拍价格法律依据沿用执行法院委托拍卖评估机构评估网络公示价格307463415元一拍挂网7折价格起拍。

深圳华侨城纯水岸该楼王独栋湖景别墅经过本次法院执行公开拍卖神秘面纱终于被揭开，该栋独栋住宅别墅拍卖成交价格可能会刷新中国网络司法平台成交单一住宅别墅成交价格最高纪录。但是在接下来拍卖公告空窗期的近一个月时间深圳华侨城所有豪宅业主的心是忐忑不安的，2.15亿拍卖该起拍价格是刷新深圳华侨城纯水岸独栋别墅二手市场新的历史冰点价格，最终拍卖成交价格如何，该栋别墅作为华侨城塔顶楼王别墅又会如何影响华侨城其他所有豪宅别墅及大平层产品价格未来趋势，以及本次司法拍卖过程是否会顺利进展完成最终拍卖我们都拭目以待，持续关注。

我们来看看拍卖评估公示详细资料：

2025年09月08日中级人民法院挂网公示该栋执行房产评估307463415.00元，深圳市中级人民法院在执行广州资产管理有限公司与宋劲松,张贤阳,张浠煜,中恒伟业集团（控股）有限公司（EVERBRILLIANTGROUP(HOLDING)CO,深圳市前海众力投资合伙企业（有限合伙）,广东众力投资管理有限公司,龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司,深圳市君轩生物技术有限公司,十方云水（深圳）旅游投资有限公司国内涉外仲裁裁决一案中，依法采取委托评估方式对张贤阳名下/所有的广东省深圳市南山区华侨城纯水岸（十二期）2栋48房确定财产处置参考价，经随机摇号/双方当事人协商确定，委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司进行评估。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司在评估期间内出具了评估报告。（经本院审查，并要求深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司进行补正说明后，）现依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条规定，通过在中国执行信息公开网网上公示的方式向你发送委托评估结果，公示期为15日，公示期满即视为你收到。如需了解具体情况，请联系本院查询。公示如下:广东省深圳市南山区华侨城纯水岸（十二期）2栋48房，评估结果为307463415.00元。

我们来看看目前该栋别墅拍卖现场拍摄图片：

来看看别墅法院拍卖其他技术交底材料：

本次拍卖标的由于在拍卖之前就在二手市场挂网过，所以许多图片及资料网络上面都有章可循，2024年当时二手市场挂网价格是6个亿，后来降价到5.5亿多个版本，直到日前被法院公开执行挂网拍卖。该别墅2010年12月原业主从一手华侨城置业购买登记价格是188000000元，这类别墅产品市场高峰期间市场上面是不可能出现售卖现象的，只有现在经济转型期间才会出现的特定产物和机会，如果要是比起当年同一时期购买的福田香蜜湖板块水榭花都大平层是一年翻一倍的价格确实太可怕，对于该拍卖别墅网络及现实生活中各种评论版本不计其数。

有说其房屋风水问题主要体现在房子装修风格比较老气横秋，今日头条评论区有粉丝评论说是墓地装修风格，有说地下室存放来历不明古董装饰阴气十足，有说别墅布局格局整体一箭穿心，和燕栖湖对面会所丹桂轩互为犄角对抗互射之势。

笔者多次前往该栋别墅现场查勘带客，经过反复交流个人对于所谓风水问题，我想举个例子就是秦始皇当年修建的阿房宫，这个当年雄伟的建筑后来因为项羽的一把火烧，现在也无从考究，它在历史上的奢华程度及地位不是后面的北京紫禁城和圆明园可以比例的。

这座皇城宫殿我们从楚汉传奇里面视角四个人观点可见一斑，秦始皇把它视作另外一个儿子精雕细琢爱护有加，投入国家毕生所有财力人力物力修建完善；刘邦第一次进入咸阳城阿房宫宫殿宛如遇见婀娜多姿风情万种情人，在宫殿里面带领众兄弟三天三夜激情四起，寸步不离；萧何则视其为珍宝，把里面文书历史卷轴全部打包一一标注，这也成为后人研究中国历史依据的瑰宝级材料，包括为汉朝开创相关法律国家治理提供强大背书；而项羽第一次进入这个咸阳城看到的是秦始皇曾经对楚国百姓的怒杀和仇恨，他唯一反应就是付之一炬，一把火连烧30天火烧连天将其化尽乌有，所有一切成为灰烬。

所以看待风水玄学问题还是仁者见仁，智者见智，一个人如何证明其成功第一关看你身上是否有谣言，如果是在谣言阶段你还可以语言反驳，那么接着第二关就是污水，因为当污水迎面泼过来你是抵挡不住的。同样道理房子也是一样，作为深圳楼王级别独栋别墅，该栋别墅房产面积639.35平方米，湖边长度接近99.8米，是纯水岸里面房产面积最大，而且地面还是两层，湖边公允宽度最宽的一栋，从2010 年当年原业主购买一手房产当日起它的争议就一直没有停止过，但是这丝毫不影响其霸气外露的王者江湖地位。

我们通过查询公开资料来看看截止目前中国北京、上海、深圳三个一线城市目前司法网络拍卖成交住宅单一价格最高纪录保持者：

1、2024年5月19日阿里拍卖平台拍卖成交北京市东城区福祥胡同15号1-29幢不动产，该四合院房产面积1089.4平方米；土地使用权面积为1643.47平方米，拍卖成交价格203936500元，为北京有据可查网络拍卖住宅单一成交最高纪录。

2、2021年9月7日破产拍卖上海市浦东新区银柳路385弄1号全幢，房屋1401.17 平方米（其中地下建筑面积528.61平方米），拍卖成交价格315010000元，这个是上海司法网络拍卖平台拍卖成交最贵单一住宅纪录。

3、2024年7月10日广东省深圳市南山区人民法院关于南山区华侨城纯水岸（十一期）T106号别墅拍卖成交价格23200万元，建筑面积463.91㎡，折合单价50万元一平方米。这个拍卖价格也是目前深圳住宅单一拍卖成交价格最高纪录保持者，该别墅亮点是位于燕栖湖边为连体别墅。

目前该栋别墅拍卖潜在购买客户群体关切和顾虑对我提出的几个问题借本次平台机会我也展开一起大家讨论一下：

1、本次拍卖有客户朋友提出竞买成交公告可否不显示买受人名字，这个问题确实比较尖锐，毕竟这个标的小区低调而且神秘，买受人都不想因为自己买下这个最贵别墅因为显名问题遭遇网暴，毕竟前几年上海搞量化交易那个裴先生就是因为疫情期间司法拍卖了上海一套价格不菲的独栋别墅，后面导致自己公司及行业遭遇网络暴力引来无枉之灾。目前法律上面对于这个问题没有目前规定，但是破产拍卖阿里拍卖是不显示买受人名字的，但是目前法院司法拍卖阿里和京东拍卖两个平台是会在15分钟左右在界面公开显示买受人报名及成交信息的。

2、有客户提出要求可不可以帮助我们想约定一个价格我们来锁定，最终拍卖多退少补，风险和利润我们来承担负责，对于这个要求我的建议就是法院司法拍卖是不允许围标串标，这些都是涉及刑事违法，我们意见也是一直是合法合理合规开展线下相关咨询业务。

3、由于纯水岸里面独栋别墅违建成风，违建查封现象此起彼伏，如果有涉及违建查封问题可能即使后续拍卖成交可能过户房产过程中，不动产局也会要求拆除违建部分，恢复原状顺利解封才可以顺利完成房产过户缮证手续。如果有违建查封还涉及到无法在不动产抵押登记借款等情况发生，但是从法院竞买公告和法院查档资料来看目前是没有查封情况的，但是不动产局调档时间是2024年5月，这个过程中是否有新的情况一切最终以法院拍卖公告为准，法院公告中也特别说明如有加建部分，相关后果由买受人自行查档。

最后我们来聊聊竞买公告上面关于租赁和优先竞买人描述情况，截止目前法院在拍卖公告中披露的租赁材料显示夏晓冬和业主张贤阳委托人方德胜是有一份20年租赁协议的，该租赁协议签署时间是2016年9月1日，而本次拍卖二押工商银行红围支行（该笔债权后面转让到广州资产管理有限公司）时间是2017年3月29日。该租赁协议是早于二押时间，但是一押交通银行是2010年12月31日，晚于一押抵押时间的，法院在竞买公告明确说明：截至法院房产调查时止，该房产有人占有使用；案外人夏晓冬向本院递交其与被执行人张贤阳签订的租期为20年的租赁合同及补充协议复印件，并附带了其与方德胜的三次备注为“借款”的转账记录（分别为2016年4月12日的1500万元、2016年4月21日的500万元、2016年6月14日的180万元），经审查，本院不予认可，去租拍卖。本院将进一步审查上述租赁关系，如涉及虚假租赁，将依法追究相关人员的法律责任。法院负责清场交付。但是法院同时也审核认可了承租人夏晓冬优先购买权人竞买人身份，这个也是本次拍卖过程中比较大的一个悬念，最终该优先购买权人是如何影响该轮拍卖结果现在还不得而知，优先购买权人是否会报名参加举牌出价，举牌出价过程是否激烈，最终想出价到什么结果目前都还是问号。