在上一回的文章里，我作为物业从业人员，给各位业主认认真真地核算了有关空置房物业费的实际账目，很多业主在后台给我发私信讲：“物业跟我们算交钱的时候可清楚了，那我们小区挣的钱，咋就从没见你们算过”
这确实是问到点子上了
在物业这行，要是说物业费是摆在明面上的明白账，那小区的公共收益，往往就成了实实在在的糊涂账，这笔钱属于隐形收入，金额从几万到几百万不等，正因为我身处这个行业，更清楚其中的门道，所以一直想找到业主与物业之间相处的平衡方式，不互相猜忌，这次，我愿意从揭开行业内部情况出发，一步步教大家如何把这笔本该属于全体业主的钱挖出来并拿回来。
寻宝指南：你家小区到底哪里在赚钱很多业主觉得，小区只不过是供人居住的地方，哪有收入，实际上，只要存在人流、有场地并且有吸引眼球的效果，就有商业价值存在。
依据《民法典》第282条之规定，建设单位、物业服务企业或者别的管理人等利用业主的部分，所产生的收入，在扣除合理成本之后，归业主共有。
请注意共有部分这个词。将这个当作线索，我们能够找到三大类“金矿”
“眼球经济”类
电梯广告，这就是所谓的大头，轿厢内的框架海报、电子显示屏，甚至连电梯门上的贴纸都算上，以二线城市的行情来看，一部电梯每年的广告费用大概在2000元左右，你不妨算一算，你们小区总共装了多少部电梯？
道闸杆以及灯箱方面，车辆进出杆上的广告情况（需要说明，有某些小区因为道闸比较老旧，物业会找广告提供方用广告闸机来进行置换，这类情况也无法产生收益）、小区路灯杆上的道旗、宣传栏橱窗。
“场地租金”类
地面停车位，需注意，只有占用业主共有的道路，或场地所设置的车位才属于此类，不少开发商规划中的车位，并不包含在内，而地面上划线划定的停车区域，其产生的收益一般归全体业主所有。
摆摊费以及入场费，像是快递柜、旧衣回收箱、饮水机的占地费、通信基站的租赁费用（楼顶那根天线，租金相当可观）、临时特卖会（售卖大米、售卖装修）的场地费用，不过是得减去电费、水费、税费
房屋经营这类情况，指的是全体业主的会所、架空层被租出去用于开超市、棋牌室或者当作仓库所获取的租金。
缓缓积攒这些钱财，会是一个十分惊人的数额，南京有一处叫做南大和园的知名小区，业委会经过打官司，一下子从物业那边拿回了472.99万元的公共收益，这便是我们要探寻的账。
破除迷雾：为什么这笔钱成了“糊涂账”法律规定是归业主的，为什么全部人都没见到过那所谓的回头钱，作为从业者，我要跟你说一说行业里的三个“常规操作”。
第一招，悄悄不发出声响，甚至还私自侵吞，很多老旧小区的物业合同之中根本就没提及这一事情，要不就是物业公司赌业主不清楚，把这笔钱偷偷地算进公司的多种经营收入里面，用来抵补物业费收缴率不够的亏损。
第二招，成本黑洞，借合理之名行抵扣之实，《民法典》确实提到可以扣除合理成本，可合理的界限在哪，这就大有文章了，部分物业公司会列出一长串开销，「拉广告业务，业务员来回奔波，提成得算进去吧，电梯用电不能白用，电费得扣吧，日常管理也得花钱，管理费总得列支吧」到最后，竟还能拿出一份亏损清单，明明收了50万，经过一番成本核算，倒得出个51万的支出，结果不仅分文不剩，业主还得反过来贴钱。
第三招，维修资金的替身，当业主问起收入去向，最常见的回应是，「全都用在小区维修上了」比如换了路灯、修了水泵、办了社区活动，听起来合情合理，可关键问题来了，具体修了哪些地方，花了多少钱，有没有正规票据，这些往往说不清、道不明，成了一笔糊涂账。
行动路线：如何把这笔钱“取回来”要把糊涂账变清晰，光在业主群里骂上几句并不行。这需要有一套组合招式才行，
第一步：确权与取证（让证据说话）业主们要有留痕意识
拍摄：看见电梯广告更换了，拍摄下来；看到有人在广场摆摊，拍摄下来
数数：小区里究竟有多少个地面车位？有多少个广告位？心里要有数
找出你的《前期物业服务合同》，查看其中有关公共收益的规定情况，要是没有相应规定，便按照法律规定来开展操作。
第二步：组织起来（成立业委会是关键）要是单个业主去物业查账，很可能会被“打太极
追回公共收益比较有效的途径是组建业主委员会
业委会才具备主体资格来代表全体业主和物业进行洽谈、到银行开设属于业主的账户，甚至于去法院提起诉讼。
要是还没有成立业主委员会的小区，可以以向街道办事处或者社区居委会寻求帮助，让他们帮助行使监督权，设立“共管账户”。
第三步，明确分配比例（确定是37开还是55开），得着重抓住主要的方面，对于合理成本。
37开意味着30%归物业，用于招商代理费、管理成本以及税费，70%归全体业主（天津、福建等地的部分法规，或者示范项目都比较倾向于这一比例）。
建议经由业主大会进行表决，和物业签订一份补充协议来确定比例，直接明确好分成比例，这样的话，就不用对每一笔账都去核算那繁杂的管理成本，变得简洁明了，物业也有动力去多挣些钱。
第四步，专业审计要是物业公司提供的账目明显有问题，还拒绝纠正的，业委会可以请第三方专业审计机构入场，对过去几年的收入支出做一次专项审查，如果物业不配合审计，甚至擅自销毁账本，那就直接走法律程序，前面提到的南京那个案例，法院最后正是由于物业拿不出完整的账册，直接认定业委会所主张的金额成立。
价值重塑：钱拿回来了，该怎么花把公共收益拿回来，目的并非是为了分现金，给每家每户发个几百块钱吃顿饭
对于房龄慢慢增长的小区，这笔钱是房子的养老金，随着电梯出现老化情况、外墙有掉落情况、管道出现生锈情况，维修基金（就是我们买房时缴纳的钱，）总有一天会被花光，要是等到那样的时候，再让大家凑钱去修电梯，那就很困难了。
最聪慧的做法是，把追回来的公共收益，按时存入小区的维修资金账户里面，当小区有了这笔持续不断的活水之后，物业开展维修工作就会更有信心，设施设备的更新也会更加及时，小区的房价自然也就比较稳定。
结语
公共收益追求的是理，想要的是权，谋求的是利，它并不是物业的私房钱，也不是业主的零花钱，它是维系我们社区长久稳定的血脉，期望每一位业主都能辨明是非，每一位物业从业者都能坚守底线，让那笔糊涂账，变成一本清晰账。
特别声明：此文章95%以上基本为自己原创，少量的素材是借助于AI辅助，但是所有的内容都是经过了自己的研判和核查。文章倡导的是倡导物业与业主和谐共处的正能量，无低俗和不良引导。希望读者知悉。