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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

日前，温州火车站有望在“十五五”期间启动迁建的消息，引起不少市民关注。

（相关内容：《特大消息！地铁梦难圆，温州考虑火车站迁建、S2线北延、S3线南北延！》，点击左侧链接查看）

很快，就有金温铁路沿线的在售新盘，蹭上了这个热度，并称“十五五计划，火车站迁移”（规范表述应为“十五五规划”）。

南塘云玺推广内容

其实，该消息的原文表述是：温州站“十五五”期间有望启动迁建。

注意“有望”一词，表示温州站迁建这一事项，有关部门在努力推进，但不代表一定有结果。

而南塘云玺这样的推广，显然是断章取义，给自己脸上贴金。

根据此前原市网络问政平台上的信息称，温州站搬迁至温州西站需要取得浙江金温铁道开发有限公司、省交投集团、上海铁路局和国铁集团等单位的同意。

显然，这不是光温州方面所能决定的，需要多个上级部门的同意，难度可想而知，存在不少变数是铁定的。

来源：原市网络问政平台

当然，温州火车站能外迁至温州西站，拆除城区内的金温铁路，如果能按计划推进，确实是好事。

但是，我们得知道，如果这件事容易成行，我们也不会拖了这么多年。可见，在这一切实现之前，尚不能将该信息用于购房的决策依据。

因此，有意向购买这一带房子的购房者，还是要考虑到金温铁路所带来的影响。

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既然是还没确定的事，为什么这个新盘急着蹭这个热度？

因为这个新盘的销售，受地段及周边环境影响，实在太差了，压力很大。有那么点看似利好的消息，就像抓住了救命稻草。

南塘云玺

别看推广名叫南塘云玺，实际上位于温州大道以南、龙霞路以东，与南面的南塘府一样，蹭南塘的地段。

据公开信息显示，该项目由11幢小高层组成，共739套房源，如今已基本建成，计划今年9月交付。

去年12月，该盘推出首期195套房源，建筑面积约90-120㎡，均价约14900元/㎡。

今年春节前，该盘再次加推1幢房源，共96套，均价与首期房源差不多，面积段更还更小，仅有建筑面积约90㎡、约104㎡房源。

南塘云玺

开盘4个多月来，仅售出67套，去化率仅约23%。

而两期房源的总量，仅占全盘约40%。换句话说，该盘如今的真实去化率，仅约9%。

作为真正的准现房，接下来，该盘还有672套房源可供选择（以上数据来源市房地产市场信息网，截止4月3日，后续或有变化）。

或许备案数据有滞后，但滞后到如此地步，二期仅加推1幢房源，足以反映该盘的销售情况。

销售情况一览（上下滑动查看更多）

虽说当前楼市尚未全面复苏，但去年以来，核心城区新盘普遍销售得不错。

正如南塘云玺东南直线约1公里的璞拾云洲，如今已基本售罄。

显然，这个项目的滞销，不能完全归结于市场原因。

更何况，该盘从2022年拿地到现在，已经过去了4年，直到快交付时才销售，足以反映出现实的无奈。

可见，房开所称的“主动现房”，只是挽尊而已。

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事实上，看过南塘云玺的购房者不少，但他们最大的顾虑，就在于南侧的金温铁路和轨道交通S1线所带来的噪声问题。

南塘云玺与S1线、金温铁路的距离

很多年前，轨道交通沿线的新盘，成为温州的香饽饽，尤其受到刚需购房者的欢迎，几乎开盘一个热销一个，哪怕远在瓯江口、潘桥。

自从2019年轨道交通S1线开通以来，其高架形式所带来的噪声问题，一直困扰着沿线居民。

温州添哥在非洲

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室内噪声（点击视频查看）

尽管开发商称，他们安装了隔音玻璃，关上之后噪声很轻。

但是，购房者买了这套房子，难道要时刻关紧窗户吗？

无论是民呼我为等官方平台，还是小红书等网络平台，都不断有沿线小区业主，反映轨道交通S1线的噪声问题。

网络上关于S1线噪声的吐槽、投诉。来源：小红书、民呼我为（上下滑动查看更多）

而轨道交通S1线，大体上还借助金温铁路廊道建设，不少路段与金温铁路并行，形成双重噪声。

2020年下半年，温州拆除了惠民路以东的金温铁路，沿线居民少了一个噪声源。

然而，这个小区所在的新桥到惠民路段，轨道交通S1线依旧与金温铁路并行，目前同时存在两个噪声源。

而这样的双重噪声，直接影响了沿线小区的房价和销售。

轨道交通、火车噪声现场（点击视频查看）

比如，南塘云玺西南直线约300米的璞丽湾，一年多前45套房源被拍卖，成交价在9300-14500元/㎡之间，大多约13000元/㎡。

（相关内容：《房价比拿地价还低！今天，市区45套新房走出逆天行情！》，点击左侧链接查看）

如今，麓湖湾、璞丽湾的二手房价格，同样在这个水平。

还有牛山一带的瓯玥名邸，二手房报价都仅10000元/㎡出头，成交价更是跌进了10000元/㎡内。

瓯玥名邸部分房源报价（上下滑动查看更多）

而这些小区，都在金温铁路、轨道交通S1线以南，甚至还隔了条马路。其中麓湖湾、璞丽湾，南侧还有河道。

而南塘云玺却在金温铁路、轨道交通S1线以北，南向与金温铁路无缝衔接，东侧距离塘河还隔了个地块。

这么看来，这约14900元/㎡的均价，显然是脱离了市场动态行情。

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曾经，温州住房总量不足，刚需住房更是稀缺，再加上房价昂贵，不少刚需购房者为了尽快买房安家，不得不接受一些不利因素，以换取价格优惠。

然而如今，温州市区住房总量可能过剩，刚需住房不再是稀缺事物。

南塘云玺周边的安置房

其中，过去5年，温州市区仅城中村改造的安置房，就建了约24万套。再加上其他安置房，总量只会更多。

这些安置房品质普遍不差，甚至有些还不错。

正如这个项目北侧直线约350米的金韵华庭，近期二手房成交价仅约11000元/㎡，甚至有个别10000元/㎡内的。

南塘云玺西南直线约200米的泽霞雅苑，近期二手房成交价也仅约10000元/㎡出头。

还有南丽湾、新塘东苑、滨月轩等一系列新建安置房，购房者选择余地非常大。

可以说，南塘云玺是一个被安置房包围的新盘。

南塘、梧田一带部分二手安置房成交价。来源：冰山查成交（上下滑动查看更多）

尽管该盘是商品房，但面对金温铁路、轨道交通S1线两大噪声源，购房者很可能转向安置房。

如果非要买商品房，放眼整个市区，约15000元/㎡的价格，同样有机会买到蒲州、黄屿、瓯海中心区等板块的二手商品房。

这些板块的城市界面更好，生活配套更多，还与轨道交通保持恰当距离，在步行范围内，却基本不受噪声影响。

南塘云玺

如今，市场上还有大量“四代宅”，从户型到品质都已迭代。

相比较之下，南塘云玺已经是上一代产品。

当楼市尚未回暖，面对市场上天量一二手竞品，品质不算突出，还有重大硬伤，自然被购房者抛弃。