其实我不大想关心娃哈哈企业内部那些芝麻烂谷子事，无奈大数据总是不放过我。

「宗馥莉从娃哈哈辞职」、「浙江娃哈哈拿回了桶装水销售权」.....这些家族企业的内部博弈，就跟商战电视剧演的一样让人伤脑筋。

只是可惜了这样一个国民品牌。

这种变动在地产圈也时有发生。

最近，我就听说五象湖某「天王」盘分家了！

龙光出局，新希望独掌

五象湖「天王」盘分家

消息灵通的老铁应该已经收到风声，这个「天王」盘就是锦麟玖玺，由新希望和龙光共同持股联合开发的楼盘。

▲深圳市龙光控股关于公司债券重大事项的公告截图

9月22日，深圳市龙光控股发布关于公司债券重大事项的公告，里面提到拟对「南宁锦麟玖玺」项目的标的公司「南宁锦麟置业有限公司」的50%股权进行公开拍卖。9月29日，深圳市不动产拍卖行有限公司对该股权进行了公开拍卖。

▲爱企查官网截图

也就是说龙光为了债务重组把手上锦麟玖玺50%的股权全部转让出去，新希望买下了这部分股权，新希望和龙光正式分手，新希望全盘接下锦麟玖玺。

我还打探到内部一手消息：项目目前剩余货量都是大户型，新希望接下来会重新包装，以新组团的形式推出市场，还会对小区整体进行一些提升。

至于价格方面会不会有变化，目前还没有确切消息。

昨天我来到项目现场，在案场看到，项目各种物料也已更新为新希望锦麟玖玺。

▲锦麟玖玺现场图

咱来回顾一下这个项目。

2019年6月，新希望鏖战19家房企，以22.8亿拿下了这块103.62亩地，楼面地价高达1.4W+/㎡，五象湖又一地王诞生。

地块由新希望和龙光联合开发，整个社区只规划16栋高层，最小户型110㎡起跳，当时喊出了「亚洲十大湖居豪宅」的口号。作为五象湖四大「天王」之一，锦麟玖玺巅峰时期曾卖到最高2万+/㎡，后被爆出交付质量问题。

在残酷的市场环境下，如今锦麟玖玺部分特价房源单价低至13500元/㎡，比当初拿地的实际成交楼面价1.4W+/㎡还要低，妥妥的倒挂。

再看看龙光，2006年进入南宁，接连开发了34个楼盘，创下南宁多个板块楼面价的最高纪录，曾连续4年位居南宁销售前列。2022年暴雷，旗下楼盘要么爆出交付问题，要么降价大甩卖。除了之前开发还没卖完的盘，龙光这几年在南宁彻底没了动静。

反观新希望，这几年在南宁发展相当稳健，业务布局多元且深入。地产板块开发了锦官府、锦官城等十多个住宅项目及大商汇商业体；现代农业领域投资建设了大型全产业链扶贫产业园。同时，物业服务形成了从「安居」到参与城市综合发展的广泛影响力，已经深度融入了南宁城建和民生领域。

此时花大价钱回收锦麟玖玺，我认为一方面是新希望出于整体战略发展考虑，另一方面也是希望项目品质得到更好的兑现。

这也是南宁首个民企收购民企股份的案例，意义不一般。

四大「天王」高光退场

五象湖估值修复

要我说，五象湖真是南宁楼市神话的发源地。

2014年开始，万科、绿地、宝能、合景、华润先后杀进五象湖板块，成就了「万绿宝合华」这个响当当的组合，也是五象湖的「湖一代」。

2019年，五象湖公园旁四幅地块公开出让，1.4万+㎡左右楼面价的地王诞生，龙光天灜、建发央玺、锦麟玖玺、建发五象印月四大「天王」正式出道，成为南宁楼市又一个「传奇」。

▲图源克尔瑞广西

要知道，五象湖是五象新区核心居住板块，尤其是头排瞰湖景观的位置，价值相当高。当时，四大「天王」各类产品价格范围在19000-45000元/㎡不止，均价基本都在2万+/㎡及以上，几乎是南宁房价天花板。

随着市场周期发生变化，南宁房价经过了一次大洗牌，五象湖也不可避免，如今再看看四大「天王」，价格已经接近地板价。

例如建发央玺现在销售的人才房，价格在12000-15500元/㎡，已低于该小区二手房成交价，接近楼面地价。

建发五象印月二手房9月成交均价为16217元/㎡。

龙光天瀛最近推出了配售型保障性住房，首批房源共计216套。按照配售型保障房一般为同地段同配置房价的6-7折的价格来算，很可能卡在万元线。

现在的四大「天王」部分价格已经比其他城区核心板块的改善盘高不了多少，开发商只亏不赚。

从另外一个角度来看，在南宁这一波降价潮中，有学区和湖景加持的五象湖，「天王」盘基本面依旧优于很多楼盘，价格也比其他改善盘要扛打。140平以上的好户型价格相对维持在1.6W+，是一个不错的入手机会。

五象湖大变身

改造工程预计年底完工

既然都说到五象湖，就顺道聊聊这个每逢下雨五象的老铁都能欣赏到的「阿萨姆」湖景。

这个号称水域面积比南湖还大的南宁第一大内湖，拉高了周边的房价，也压制了周边的房价。

▲五象湖实景图

五象湖最急需解决的就是水浑浊问题。

五象湖是人造内湖，也就是说水系是死水。加上五象十几年城建工地的黄泥水流入，让五象湖形成了漫长的泥沙坝。

好的是，目前五象湖的改造工程正在如火如荼地进行中，改造后五象湖将脱胎换骨，不仅水质问题得到改善，还将喜提6.6公里湖景步道。

看看具体改些啥？

1.对排水系统升级改造。

今年7月，政府官宣过《楞塘中湖和良庆河碧象湖及上游流域排水系统改造工程设计方案总平面图批前公示》，我专门写过文。五象湖「黄汤」漂白，五象湖这回更值钱了！

9月30日，五象自贸区官微显示，这两项重点排水系统改造工程规划许可获批，总投资约3.4亿元。

良庆河碧象湖及上游流域位于五象湖上游；楞塘中湖位于五象湖下游，衔接楞塘五象湖、楞塘冲，将五象新区的水系串联起来。对两大流域的排水系统升级改造，污水截流、河道清淤建岸。

▲五象湖碧象湖改造总平图

碧象湖新建排水型生态护岸面积（包含叠石护岸、松木桩、自然缓坡护岸）约17.89万平方米，新建清淤平台工程（长70米）一座，新建巡河步道长约6625米。

▲五象湖楞塘中湖改造设计图

将楞塘中湖湖底平整至70米高程，楞塘中湖水面面积约24.5公顷。新建玉洞运河分洪节制闸1处、楞塘中湖拦河坝1座。

2.变身体育休闲公园。

转型升级为集运动健身、休闲娱乐、自然观光于一体的复合型城市公园。

▲五象湖公园体育公园项目相关设计图。 图源良庆区住建局

将对园区现有的步道进行重新规划及改造提升，拓宽步道宽度，优化步道材质，增设智能健身指引标识与夜间照明设施。

新建运动场地，涵盖标准篮球场、五人制足球场、羽毛球场、气排球场、乒乓球场、健身广场、儿童活动场地等，实现全龄友好。

该工程预计12月底前完成建设。

3.现有设施配套升级。

对五象湖公园内健身广场区域改造，设置双人钟摆器、智能双位划船器、智能太空漫步机、智能双人椭圆机、智能双位跷跷板、智能太极揉推器等智慧健身设施，并设置膜结构健身亭。

▲五象湖公园设施改造设计图

公园南侧及东侧区域将增设儿童游乐场，儿童游乐场内设置沙池、滑滑梯、攀爬网架等儿童活动设施。

公园南侧区域将增加综合运动场，内含五人制足球场1个、标准篮球场1个、标准羽毛球场2个、标准气排球场1个、乒乓球场1个，按规范标准尺寸进行布置。

健身步道路面将改造为1.5米EPDM橡胶地面+4.0米沥青混凝土路面，路边种植小叶榄仁等遮阴植物，给市民游客运动及休闲时提供遮阳。

五象湖变身后，最开心的应该是五象的住民们，还有就是周边的楼盘，毕竟一直大打折扣的湖景房这回终于价值匹配了。

这段算送的

不过话说回来，现在的五象湖，宜居指数已经拉满，要生态有生态，要学校有学校，要商业有商品，要地铁有地铁，配套越来越完善。

核心板块的十四中+实验四小的双学区组合，含金量放在哪都很能打。

五象湖公园、万象汇、宜家、广西国际壮医医院、南宁之夜、南宁市民中心、青少年活动中心、美术馆、广西规划馆等，广西国际壮医医院、在建的医科大五象分院、还有地铁2号线和3号线交汇，几乎集中了整个五象最精华的配套。

房价从最开始的「4999元/㎡起」到核心板块楼盘2万+，如今挤去泡沫后的五象湖，价格水分被榨干，感兴趣的老铁可以冲了。