厦门楼市正在上演一场 “冰火两重天” 的大戏。

2025 年 11 月 1 日，厦门户籍新政正式实施，岛外四区租房满半年 + 社保 3 个月即可落户，岛内社保 2 年 + 租房 2 年可落户。新政落地同时，厦门 9 月土拍爆出大新闻：3 宗核心地块被国贸、建发等国企以 65.27 亿元竞得，溢价率最高达 30%。

一边是核心区土拍火热、房价逆势上涨，一边是岛外远郊二手房降价 10% 仍难成交；一边是落户新政吸引的新增需求，一边是高库存带来的去化压力。厦门楼市的分裂，藏着二三线核心城市房地产转型的核心密码。

厦门楼市的分化，早已不是秘密，但 2025 年 9-11 月的表现，让这种分裂达到了新高度。

岛内核心区域的土地市场堪称 “疯狂”。2025 年 9 月，厦门出让的 3 宗高价地块全部位于集美、思明、湖里等核心区域，总成交金额 65.27 亿元，均由国贸、建发等实力国企竞得。其中思明区某地块楼面价高达 5.8 万 /㎡，溢价率 30%，刷新了板块地价纪录。

土地市场的火热直接传导到新房和二手房市场。思明区中介透露：“最近来看岛内次新房的客户明显增多，尤其是 100-120㎡的改善型户型，成交量比去年同期涨了 25%。有套松柏小区的二手房，挂牌价 890 万，一周内就收到 3 个意向报价，最终以 885 万成交，比小区均价高了 5%。”

岛内的火热，与岛外的冷清形成鲜明对比。同安区中介吐槽：“手里有套 85㎡的刚需房，挂牌价 230 万，降到 207 万，挂了 9 个月还是没卖掉。现在岛外二手房挂牌量越来越多，竞争太激烈，有的业主为了成交，直接降价 15% 甩卖，就算这样也得等很久才能遇到买家。”

海沧区的新房市场同样承压。某楼盘 2025 年上半年均价 1.8 万 /㎡，现在降到 1.6 万 /㎡，还推出 “送装修、送车位” 的优惠活动，月成交量仍不足 20 套。开发商内部人士透露：“岛外库存压力太大，按照现在的去化速度，部分板块的库存要卖 3 年以上才能清完。”

这种分化的核心原因，是厦门 “岛内稀缺、岛外过剩” 的资源分布格局。岛内拥有全市最好的教育、医疗、商业资源，土地供应极度稀缺，而岛外部分区域配套滞后、供应过量，当市场需求收缩，这种资源和供需的错配就会被无限放大。

放眼全国，这种 “核心区抗跌、非核心区滞销” 的格局正在成为常态。北京二环内罕见推出住宅用地，楼面价 7.8 万 /㎡，而远郊区县地块底价成交；上海徐汇核心地块楼面价 14.85 万 /㎡，宝山区地块则无人争抢。厦门只是把这种趋势，用 “岛内外” 的地理划分展现得更直观。

2025 年 11 月 1 日实施的户籍新政，被视为厦门楼市的 “强心针”。但政策落地后，其效应却呈现出明显的 “分化性”。

这次落户新政力度空前。岛外集美、海沧、同安、翔安四区，租房并居住登记满半年，同时连续缴纳社保满 3 个月即可落户；岛内思明、湖里两区，连续缴社保满 2 年、租房并居住登记满 2 年也可落户，无房人员可申请集体户或社区公共户，配偶及未成年子女可随迁。新政打破了过去严格的落户限制，理论上能为厦门带来大量新增人口，进而提振楼市需求。

从市场反馈来看，新政确实带动了部分需求，但主要集中在岛内和岛外核心板块。厦门房地产经纪协会数据显示，新政落地后首周，厦门二手房带看量环比上涨 18%，其中岛内带看量涨了 28%，岛外核心板块涨了 15%，而远郊板块仅涨了 5%。

“新政吸引的主要是年轻人和刚需群体，但他们更看重生活和工作便利，” 业内分析师指出，“岛内和岛外核心板块有产业、有配套，能满足他们的需求，所以带看量上涨明显；而远郊板块配套跟不上，就算落户放宽，年轻人也不愿意去，自然带不动需求。”

更关键的是，新政带来的新增需求，难以消化岛外的高库存。观点指数研究院数据显示，2025 年 9-10 月，厦门三线城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降 15.44%，但库存仍处于高位。岛外部分板块的新房库存去化周期超过 36 个月，就算新政带来的新增需求全部流向岛外，也难以在短期内改变供过于求的格局。

此外，5000 亿政策性金融工具虽已落地 12 省，但主要支持城市更新、保障性住房等领域，对岛外刚需盘的直接拉动有限。加上年轻人就业和收入预期的影响，不少新增落户人口选择先租房过渡，而非立刻买房，这也导致新政对楼市的提振效果不及预期。

新政的遭遇，反映出当前楼市政策的普遍困境：户籍放宽等政策能带来潜在需求，但这些需求会优先流向资源优质、流动性好的核心区域，而非库存高企的非核心区域。对厦门来说，要真正缓解岛外库存压力，光靠落户放宽不够，还需要加快远郊板块的配套建设和产业导入，让需求愿意去、留得住。

厦门落户新政的落地，也让买房人的心态发生了微妙但关键的变化 —— 过去 “落户即买房” 的跟风思维逐渐消失，取而代之的是 “择价择质” 的理性决策。

以前，不少人落户厦门后，会急于买房扎根，不管是岛内还是岛外、不管是核心区还是远郊，只要价格合适就入手。但现在，这种情况很少见了。刚通过新政落户海沧的年轻人小李说：“就算落了户，我也不会立刻买房。现在买房太贵，而且岛外很多楼盘配套跟不上，我想先攒点钱，要么买岛外核心板块的次新房，要么等有能力了直接买岛内的小户型，不想买了之后后悔。”

这种理性，在改善型买家身上体现得更明显。岛内中介说：“现在改善型客户看房特别挑剔，不仅要看地段和配套，还要看小区品质、物业水平、户型设计，甚至周边的产业规划。有客户本来想换岛外的大户型，但实地考察后发现配套还没起来，最终还是选择了岛内的次新房，虽然面积小一点，但住着放心，以后也容易出手。”

买房人心态的转变，本质上是对楼市逻辑变化的适应。“十五五” 规划明确推动房地产高质量发展，防范化解房地产领域风险，这让大家明白，楼市普涨时代已经结束，买房不再是稳赚不赔的投资，而是回归居住本质的消费决策。

开发商的策略也在跟着调整。2025 年 9 月厦门土拍中，拿地房企主要是国贸、建发等信用资质良好的地方国企，且重点聚焦核心区域的低密宅地。这说明开发商也变得更加理性，不再盲目拿地扩张，而是聚焦优质地块、打造优质产品，以应对市场的分化。

这种 “供需两端同时理性” 的变化，正在让厦门楼市进入 “良币驱逐劣币” 的新阶段。优质的核心资产会越来越抢手，而那些缺乏配套、品质不佳的非核心资产，会逐渐失去流动性，甚至面临贬值压力。这对买房人来说，既是挑战也是机遇 —— 挑战在于选择难度加大，机遇在于只要选对了资产，就能在分化的市场中实现保值。

厦门楼市的分裂图景，不是个例，而是全国核心城市房地产市场的 “样本”。

从政策导向来看，“十五五” 规划定调房地产高质量发展，因城施策、精准施策成为主流。厦门的落户新政，正是顺应这一导向的精准举措 —— 通过放宽落户吸引人口，进而提振楼市需求，同时避免了 “大水漫灌” 带来的风险。这种 “人口 + 楼市” 的联动政策，未来可能会被更多核心城市采用。

从市场趋势来看，分化已经成为核心城市楼市的常态。重点城市核心地块仍保持高热度，溢价率较高，而非核心地块则大多底价成交；改善型住房需求旺盛，刚需房去化承压；优质次新房流动性充足，老破小和远郊房逐渐被市场抛弃。这种分化不是短期现象，而是房地产市场从高速增长转向高质量发展的必然结果。

对买房人来说，厦门的案例提供了重要的参考：如果是刚需群体，落户后不必急于买房，可先租房观察，优先选择岛外核心板块的地铁盘，兼顾性价比和流动性；如果是改善型买家，可抓住政策窗口期，置换岛内或岛外核心区域的优质次新房，这类资产抗跌性更强；投资客则需彻底放弃投机思维，核心城市核心区的优质资产虽有保值空间，但也需理性评估，避免盲目追高。

对城市和房企来说，厦门的教训也很深刻。城市层面，应优化土地供应结构，减少远郊低能级地块供应，增加核心区改善型住房和保障性住房供给，同时加快远郊板块的配套建设和产业导入，缓解供需错配；房企层面，应摒弃规模扩张思维，聚焦核心城市和核心区域，打造高品质的改善型产品，同时积极参与城市更新和保障性住房建设，顺应市场趋势。

厦门楼市的冰火两重天，正在告诉我们一个道理：房地产市场的 “普涨时代” 已经彻底结束，“分化时代” 正式到来。未来，没有所谓的 “厦门楼市”，只有 “厦门岛内楼市” 和 “厦门岛外楼市”；没有所谓的 “好房子”，只有 “有核心资源的好房子”。

在这样的市场环境下，买房人最需要做的，就是保持理性、看清趋势，选择真正有价值的核心资产。你认为厦门落户新政能改变岛外楼市的冷清局面吗？你会选择在岛内买房还是岛外买房？欢迎在评论区留言讨论。