2025年，城市大盘的影响力还在上升。
去年广州全市新房网签6.1万套，其中超级大城贡献度，达到1/3。
值得注意的是，一些大盘不单市场话语权显著增强，在硬件配套、城市界面、生活方式上，也对广州，进行着一场由里到外的重塑。
壹
超级大城对楼市的贡献有多大？很多人可能想象不到。
整理了一下中指院数据，如果以总建筑面积大于50万方的新盘来计算，2025年这类超级大盘新房总网签量达到了19351套。
对比全市的总网签，占到的比例约为31%
也就是说，大盘对市场的影响力，在与日俱增。
如果接着深扒，你会发现一个令人惊讶的事实。
2025年霸榜广州销量前10楼盘，除了招商林屿境和中铁诺德阅泷，其他8个盘，全是巨无霸大城。
它们体量，基本超过50万方。
其中排在前列的几个项目，甚至是由旧改焕新而来“航母级”大城。
这样的市场表现，揭示了一个本质：超级大城对买家的吸引力，越来越强。而这一切，并非偶然。超级大城的内在底蕴，发挥着越来越重要的作用。尤其是旧改大盘，随着焕新，它们往往能爆发出来惊人的能量。
贰
事实上，观察这一两年广州涌现出的超级大盘，我们可以发现一个事实：
很多航母级大城，在城市中的定位，早已跳脱了普通居住区概念。
它们在焕新迭代过程中，几乎对城市的公服配套、城市界面、生活方式，起到全面重塑作用。
硬件配套上，填补城市短板
过去几十年，国内的城市化进步，一直是土地开发驱动基础设施、产业与人口的升级。
这种模式，曾在很长一段时间推动了城市扩张。
但在2023年，广州首次鼓励房地产开发企业从传统开发模式向“城市合伙人”角色转型。
这种转变，意味着房企不再是单纯的建房子，而是深度参与城市共建。
所以这两年，我们看到房企在城市上，发挥着越来越重要作用。
比如在一些旧改大城，它们不仅是对城中村进行焕新，更是在填补城市公服设施和配套硬件的空白。
像中建海丝城、中建岭南序，依托237万方的航母级体量，配置了10多所优质学校、约31万方TOD商业和众多生态公园，将“学铁商医园”浓缩到家门口约1公里范围内。
其中，项目计划引入的黄埔首个11万方万象系商业，目前已正式动工，将补上老黄埔高端商业缺失的一环。
在去年，它还签约了12年制华中师大黄埔实验学校，首次把“清北摇篮”落地到板块。
而“中字头”央企中建玖合，其在老黄埔的代表作中建玖和·未来方洲，则是借助“岛链式布局”颠覆旧改大盘形态。
将生态、商业、教育等高浓度配套串联到一起，把原来分散的旧村升级为超链未来城市。
目前逐步落地的华南师范大学附属高新区实验学校、牌坊十字街、幸福生活馆等，已经让市场看到了它填补板块空白的决心。
星河操刀罗边村旧改，转化而来的星河盛世锦城，全盘体量超过100万方。
项目在生活轴和文化历史商业轴之上，因地制宜，承袭余荫山房风格，打造岭南风情街式购物公园。
在番禺东部，将开先河式的打造广州版首个“岭南天地”式商业。
而从2023年到现在，项目已经实现学校、多个公园、商业体的实景呈现或投用。
主打纯改善和豪宅产品的全新组团——余荫溪谷，也即将到来。
在楼市君看来，它们焕新的既是城市硬件配套，更是在兑现一种房企的城市责任。
缝合城市断面，激活城市能量
值得注意的是，超级大城对于城市的作用，还不单单是填补硬件配套。
有些大盘在规划上，还跳脱单盘思维，站在城市高度强化板块能级，缝合空白区。
比如珠实聚龙湾项目，将投入250亿资金，在后航道上，把白鹅潭核心区的总部经济势能，进一步向南延伸。
作为全市首个采用全周期管理开发模式的城市更新项目，它不仅打破了白鹅潭的城市断面，还将推动片区实现职住平衡。
项目整体规划有高端商业、写字楼、商业大平层、住宅和文体配套，甚至会打造聚龙湾首发中心、广州西岸中心和聚龙湾首创中心三大产业载体。
其中，启动区引入的“太古里”顶级商业IP，在近期已经迎来开街。
这是真正站在城市角度上，践行“让世界重回白鹅潭”的目标。
珠实之于聚龙湾，可以说给广州树立了一个项目改变一座城的示范效应。
力诚集团在白鹅潭核心区主导的诚汇新都·榕城湾，同样在广州西部崛起的背景下，扮演了重要角色。
作为茶滘旧改，力诚榕城湾在焕新过程中，不仅融合了总部办公、高端商业和居住等丰富业态，还通“全周期运营”，让板块保持活力。比如去年12月开业的广州白鹅潭福朋喜来登酒店，为白鹅潭这片承载厚重历史的土地，注入了新的澎湃动力。
还有越秀万博城，通过旧改焕新，把大万博的城市版图，从汉溪大道北侧进一步向南拓展。
既缝合了长隆与万博之间的空白区，又给万博的城市纵深，释放了足够多的空间。
站在人的角度上，对生活方式进行焕新
大城宏观规划，终归是要落脚到生活中来。
近两年越来越多的大城，也开始以“人”为中心，对生活方式进行革新。
它们在富足的物质基础上，把心思花在营造生活方式上，用巨量资源延展生活尺度。
比较典型的是越秀大学城国际人文住区，越秀在深耕板块的基础上打通多盘资源链，这是以往罕有的。
在这里，越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府以及越秀·大学·星汇锦城三盘合为一“城”，每个项目的业主都像拥有了解锁更多资源包的钥匙。
三盘融合后，未来业主便可围绕“商业、教育、交通、公园”等实现共享，出门有楼巴接送，下楼逛公园，家门口读名校，或是日常。相较于普通的单盘资源，这种理想生活模式，无疑是领先的。
珠江后航道，也是近年生活方式迭代最显著的区域之一。
比如广州滨江天地，正在打造珠城“同款”滨江生活范本，江景本身只是稀缺资源之一。
滨江商业、滨江公园、茑屋选书空间、JW万豪酒店、船台1914等高能级配套落地，让这里的生活体验逐步具象化。
项目二期【尚滨道】的亮相，揭露了更多生活期待。
约8万方示范区船台1914，并没有选择完全消除旧痕迹，而是让百年历史造船厂以全新的面貌见证城市的发展。约2公里江岸线，成为了可漫步的“历史博物馆”。一线滨江的资源独占性、四体合一的功能复合型、大师设计的审美前瞻性，给足了买家对该盘未来生活的想象空间。
