我干这行八年了，从来没见过这么破大防的事儿！

你们都来评评理…

最近呢，南昌有位王女士爆料——

2022年她们家花119万在南昌一个叫江铃时代城的小区买了套三室两厅住宅。

那时候的案场，锣鼓喧天、红旗招展、人山人海、鞭炮齐鸣…

转眼到了2025年，还是这个楼盘，还是这个案场，比三年前更热闹！

直接热闹上热搜了。

2025年4月份，这家国企背景开发商突然搞了个 “清盘特惠” 活动，称最后100套房源需加速回款开发新项目。

无套路、无噱头，全程主打一个“你不嫌你穷，你也别嫌我low”，从12100元/㎡一把降到4338元/㎡！

掰着指头数了数，63%的降幅，直接创下了南昌近十年新房最大降幅纪录。

同志们，2019年这货开盘的时候，可是以“中高端楼盘”的title打广告的啊！

现在可倒好：四千三百三十八，南昌让你有个家！

现在周边其他楼盘均价还在万把块晃悠呢，江铃时代城直接来波膝盖斩…

听到几个江西老表拿家乡省会开涮——

一万二每平米的南昌，值得商榷；

四千多每平米的南昌，人杰地灵！

可是，开发商的这一通“骚操作”，直接把之前的老业主CPU干宕机了。

拿那位吐槽的王女士来说：

当初主要图“孩子上学方便、离地铁也近”，所以咬咬牙就上车了。

36万首付款是全家攒了5年的积蓄，这三年月供总共12万，两口子工资的大半都得拿来填房贷；

现在呢？利息损失8万，房产贬值79万，现在开发商这么一搞，相当于宣告房子残值还剩40万。

换言之，目前这套房子的残值已经远远低于房贷余额！

即便是现在、立刻、马上卖掉房子，那也得倒贴30万才能把剩余房贷还清，然后两手空空。

合着这些年花了大几十万，就买了个教训呗？

更搞的是小区售楼部一位工作人员的回应，听完了能当场气死个人——

“降价后，目前卖得很快，老业主闹的话，那不是证明新买的捡到漏了吗嘛？”

虽然这回复有点给人添堵，但客观来讲，人家开发商的做法倒也合法合理；

为了回笼资金、促进去化，以团购名义降价销售，是再正常不过的商业行为；

只是对于之前的老业主而言，确实有点无情了…

咱们再往深挖一步，你会发现：老业主闹真不顶啥用。

当前南昌楼市去化面积持续下滑，且整体库存规模并不低——

2024年，全市商品房销售面积较上年下降了18.3%，部分区域空置率超30%；

截至今年3月末，南昌商品住宅库存规模近200万㎡，去化周期约12个月。

这么一看好像也还行，但你别忘了：

无论是去化流速也好还是价格也好，几乎都是新出让地块的大面积改善房源在撑着；

手上还握着前几年开发的上一代普通住宅的开发商，到了这个节骨眼其实慌得一批。

在这种情况下，加速销售回款，既能确保开发商能活下去，又能确保不给“保交楼”上强度。

“八仙过海，各显神通”，也就格外顺理成章。

如果这个时候还在为了强行保新房价格，不让它们降价销售促回款，显然已经不合时宜。

尤其南昌这样的弱二线省会，哪怕一门心思保新房价格的体面，也不一定能拦得住二手房业主的抛售。

说句更直白的——

真的要在“给你添堵”和“给保交楼添堵”之间必须二选一，该怎么选？这不用明说吧？

就当前这个情况来看，最能药到病除托底新房市场的办法，说破了天就两个：

其一，土地供应缩量提质。

其二，推动产品更新换代。

至于具体原因咱们就不展开了，前面的稿子说得太多了；

其核心逻辑就是——

让承价能力与信贷能力更强的改善群体，愿意置换核心地段的优质产品，譬如第四代住宅。

让暂时买不到或者买不起头部改善产品的家庭在挤压效应下分流到存量房市场。

咱们今天说的江铃时代城，显然是上个时代的产物，与四代宅不搭边儿。

站在开发商的角度来讲，尽快回笼资金，投入到下一个时代的产品才是自救最优解。

但必须要格外注意的一件事就是——四代宅并非防止四海皆准的灵丹妙药。

宏观经济形势与城市自身吸引力，会在很大程度上放大或消解第四代住宅的自身的优势。

譬如北上广深杭或者苏宁蓉汉这样的核心城市，四代宅更容易出现“网红盘”甚至“日光盘”。

其实，这一回南昌楼盘四折卖房火上热搜，我是一点都不意外。

四折盘，也只不过是南昌这座城市真实情况的一个切片而已。

它真正折射的，是当下弱二线省会城市的集体处境与出路问题。

统计数据显示：2023年，包括江西省在内的中部六省人口合计减少133.33万人；

其中，河南减少57万、湖南减少36万、湖北减少6万、安徽减少6万、山西减少15.36万、江西减少12.97万。

2024年情况稍好一些，安徽省常住人口有负转正，河南、湖南、湖北人口负增长态势均有所缓解；

但山西省和江西省的的人口负增长规模还要扩大一些，2024年常住人口分别减少13万和20.03万。

除结婚率和新生儿出生率双双走低两项人口自然增长因素外，人口流向则是更加关键的要素。

山西和江西人口减少态势扩大，与其未能在2010-2020年的城市化冲刺窗口期形成“强省会”有直接关联。

具体到江西省来看，截至2024年，全省在外打工或经商人数高达1847万，占全省人口的40%。

也就是说，每5个江西老表里，就有2个在外省打拼…

说到这儿可能有些老铁要质疑了——南昌近些年来人口流入规模不是挺强的嘛？

截至2024年末，南昌市常住人口667.04万，比上年末增加10.22万人，人口增速1.56%，这个增幅稳坐全国各大城市第一！

从六普到七普的十年间，人口净增长121.2万，这意味着每年人口增量保持在12万左右，十年总增长规模达24%。

但那是跟它自己比，要真的跟杭州、成都、武汉、南京这类强省会比，表现就不够看了。

你可能觉得南昌与这几座城市根本就不是一个维度的选手，但很遗憾，城市之间的抢人大战往往就是这么残酷而现实。

一名大学毕业刚刚毕业的年轻老表，如果能在包邮区和老家省会中间有得选，大概率会选择前者。

另一方面，江西省和南昌市的收入水平，对省会城市房地产的去化也构成了一定压制。

江西省的邻省中，既有广东、浙江这样的沿海发达省份，也有安徽、湖北、湖南这样的中部兄弟。

老表们一横向对比——

触手可及的省会城市主要有广州、杭州、合肥、武汉、长沙和南昌；

好家伙！周边所有省会城市经济发展水平都要明显高于自家省会…

对于一座省会城市而言，真正能决定其房价的，是全省老百姓的集体购买力。

而南昌的问题恰恰就是本省老百姓对它的价值共识度不算高，统计显示：2024年南昌新房购房者中，87%为本市户籍；

即便是南昌市能够保持每年净流入10-12万人的常住人口，在前些年的供应端面前也多少显得有些力不从心。

南昌的这场“掀桌子降价”大戏：

不仅仅是简单的打折促销，更是弱二线城市的生存突围！

这哪里是在打老业主的屁股？分明是在打全省老少爷们儿的脸啊…

玩笑归玩笑，南昌的处境恰恰是当前几乎所有弱二线城市的通病——

除南昌之外，太原、贵阳、银川、兰州、石家庄、长春、徐州、泉州等等，同样是有一个算一个。

对于这类城市而言，“掀桌子”或许可解一时燃眉之急，但要从根儿上解决问题，就必须做到以下这两点——

其一，格局打开，想方设法吸引硬核企业进来。

把创造就业、创造行业生态摆在首位，所有在钱这方面可以谈的能让步就让步。

横下一条心，拿出五年时间将战略型前沿产业在本地干出个3000-5000亿规模——

这样一来，不仅本地就业稳得住，本地消费也稳得住，顺便还能带来持续人口增量。

别觉得这是天方夜谭，同样是中部省份的省会城市，合肥在这方面做得就相当出彩。

或许成功路径无法全然复制，但学学破局思路也真真是极好的。

其二，财政上紧一紧，刹住短期卖地创收的冲动。

关于这方面，榜样就更多了，因为许多一二线城市已经在做了。

目前，已经有18座城市公布了2025年的住宅用地供应计划。

咱们说几个例子大伙儿感受一下——

成都同比减少35.2%、杭州同比减少35%、宁波同比减少35.5%、合肥同比减少21.1%、西安同比减少21.5%、无锡同比减少21.7%、武汉同比减少18.8%…

谁说远水解不了近渴？

这么一来，新房去化周期200%能被压缩到一个合理到能够翻转市场预期的区间内。

对于个人购房者而言，对于这类城市，墙裂建议“非自住不下手”。

如果真的真的一定要买，那就必须得有“芦花放，稻花香，暗柳成行，在沙家浜扎下来”的价值信仰。

在此基础之上，尽量去找步行10分钟内有地铁或重点学校、板块内新房、二手房价差能控制在20%以内的项目。

既然以自住为核心需求，那价格锚点并不建议单就新房而论，板块二手房均值很可能是最客观的价值锚。

如果一个板块交易量最大的前五个小区，均价为9000元/㎡，那新建商品住宅的合理价位就应该是9000x1.2+1000~2000的品牌溢价。

从房贷的角度看，建议月供控制在家庭月收入的1/3以内，如果有可能，建议总贷款期限压缩到20年也是极好的。

这一点，和在头部城市买房的思路是完全不太一样的…

就比如说，那些卡了4338元/㎡的bug买房上车的老表们，其实就有意无意地践行了以上。