谢逸枫:11月70城房价跌幅收窄,未来房价止跌上涨五大信号
统计部门数据显示，11月70城新建商品住宅房价环比下跌0.4%，1月-10月下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%，比上月收窄0.1%，房价延续下跌筑底态势。11月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.4%，比上月收窄0.1%，创年内第二大跌幅，表明房价处于下跌筑底阶段，市场有效需求不足，政策效果减弱。总体来看，房价止跌企稳基础不牢固，主要是供需修复放缓的状况未明显改变。11月一线城市二手住宅房价下跌1.1%，跌幅最猛，跌幅比上月下跌0.9%扩大0.2%，其中10月下跌0.9%，创2021年以来最大跌幅，意味着房价处于下跌的筑底、探底、寻底的调整阶段，主要是二手房挂牌量、法拍房量有增无减。预计未来70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。笔者认为，现在判断房价见底企稳、反弹上涨拐点的结论为时过早，因为市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务逾期、供应过剩、高库存、房价下降）及供需修复放缓、销售无法传导至房价，房价筑底过程拉长。其次是政策刺激的强度、范围有限，并且城市更新货币化、收储存量商品房和闲置土地政策执行不到位、落地缓慢、规模有限、区域有限，无法扩大政策组合拳的政策效应，导致政策效应断断续续、持续力不强。最后是市场产品供应和成交结构性的影响越来越明显，限价限签的政策取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱，让房价上涨预期修复缓慢。而二手房的房价下降明显带来冲击，不排除网签滞后性的影响。2025年11月全国单月房价（商品房销售均价）来看，同比降幅扩大9.5%。11月全国商品房销售均价9097元/平，环比下降6.4%，同比下降9.5%，同比降幅较10月扩大2.6%，创下2024年5月以来单月最大同比跌幅。2025年11月全国单月房价（商品住宅销售均价）来看，同比降幅扩大11.1%。11月全国商品住宅销售均价9594元/平，环比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅扩大4.9%，房价跌幅扩大的幅度越来越。2025年前11月全国房价（商品房销售均价）来看，同比降幅扩大0.6%。前11
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