第二批次上海总价千万+新房评测

1⃣️绿城外滩兰庭 单价16.3 🌆价格与地段的匹配度：偏贵。兰庭所在的位置，在上海好地段里不算出众，顶多8.5/10分，单价却已经突破了16w. 与历史价格纵向对比，兰庭一期发售的时候，二手房价格普遍比现在高20%，新房单价也只有14.5，兰2期显然性价比低于一期。与其他项目横向对比的话，地段差不多的前滩天汇，均价只有13.2，兰庭的16.3必然是偏贵的 🪨价格与品质的匹配度：匹配或低于预期。绿城的玻璃幕墙外立面和公区都是标杆，层高3.3米。但也有未知因素，兰庭一期客厅地面和卫生间墙面采用瓷砖，而非大理石。如果开了16.3价格还是一期的内装标准，那是说不过去的 ⭕️户型：较好。非超高层，全玻璃幕墙采光面足 🤔评级：C～B- 2⃣️露香园 单价16.3 🌆价格与地段的匹配度：偏贵。地段和兰庭差不多，豫园目前是百废待兴的状态，16.3的价格已经完全price in了外滩嘉里中心华丽开业的最乐观预期 🪨价格与品质的匹配度：预计匹配。露香园一期装标豪华，1.5w每平。本批沿用了一期的干挂石材外立面，层高作了升级到3.15米，品质估计不会出太大问题 ⭕️户型：户型很多，大部分一般。在黄浦区3个新盘里，户型属于最靠后的 🤔评级：C～B- 3️⃣汇元玺 单价13.36 🌆价格与地段的匹配度：适中。西岸金融城/黄浦滨江/前滩等8.5分地段该有的新房定价 🪵价格与品质的匹配度：极差。以2600w总价，买一个小户型刚需盘里的超大户型，流动性和保值性会遭到极大考验。令人联想到500万豪装的国际丽都城200平，连续降价，低于小区均价才出掉、华敏世纪广场400平连续流拍。丽都城、华敏当年的定位比汇元玺只高不低。汇元玺大户型必然是个需要重点避雷的项目，相同总价，品质在新房里垫底 ⭕️户型：较好。大面宽窄进深的设计 🤔评级：C CLASS 4️⃣保利滨江天珺 12.3 🌆价格与地段的匹配度：适中。12.3的单价+刚需盘，与西岸传媒港的地段较为匹配 🪵价格与品质的匹配度：172较差，306极差。306平的流动性和保值性预计比汇元玺还差，相同总价下，品质在新房里排倒数第一。老西门新苑288、金外滩300平在楼市最高点都没能卖掉。172平比306的流动性会好不少，但2100w总价，二手房都能买到很多改善盘，何必买一个刚需盘3房？保利天珺的品质显然低于这个价格应有的水准 ⭕️户型：较好 🤔评级：172平 C CLASS/306平 D CLASS 😅第一次出现D CLASS评分，永久性套牢20年回不了本