学区改善买西城，认准梯队优先级！

[气球R] 西城学区房作为北京长期以来最受关注的房产之一，内部也发生了很大的变动。 [气球R] 731政策以来，德胜、月坛成了雷区，陶白、广外、展览路二级学区的房价持续上扬，但在其内部，也有很多房源在降价。 [气球R] 西城虽然面积不大，却可以根据学区的等级分为六大梯队： 第一梯队：金融街 第二梯队：月坛、德胜 第三梯队：展览路、什刹海、西长安街、陶白 第四梯队：广外、新街口 第五梯队：广内 第六梯队：大椿天 [气球R] 在西城区买房的业主，基本可以分为三类： 1⃣️ 纯改善，且是豪宅、四合院等住宅项目的改善 2⃣️ 学区+改善，既要兼顾教育和学区，也要兼顾居住品质 3⃣️ 学区占坑，预算有限，对学校教育有很高的需求 [气球R] 不同的预算在不同区域买房，首先要考虑自己的风险偏好，其次要考虑当前房源处在房价周期的哪一个位置。 [气球R] 比如广外的次新房，当房价上涨到一定程度时，学区属性较弱的房子，很难进一步升值。风险偏好则决定了入手的时机。风险偏好低的情况下，建议等到市场更明确的时候再入手行动，不要期望能够精准抄底。 [气球R] 如果是总预算500万，在西城应该优先考虑的是南部的广外和大椿天这两个区域。这里有8号线沿线，未来还有车站东街、车站西街以及三义里这一片区。 [气球R] 但即便是在这里，基本也只能买到50平米左右的两居室，虽然现在房价已经回调了一部分，但50平米的老破小想跑赢大盘，支撑力度还是较弱。 [气球R] 如果看重的是生活配套，比如交通、通勤、教育、商业设施等等，广外和大椿天完全可以满足你的需求。未来这些老公房还将被旧改翻新，居住品质会进一步提升。 [气球R] 但如果想追求保值增值，二级学区的老破小，未来也将面临被淘汰的风险。 [气球R] 最近两年，西城区涨幅最高的小区分别是：龙爪槐胡同、北顺城街11号院、陶然北岸、樱桃二条8号院、南线阁9号院、立恒名苑、德胜置业、三里河二区B区、信和嘉园、广外南街50号院。 [气球R] 目前北京有一个新的趋势，就是在未来3-5年的新型市场，将主要集中在优质学区，特别是优质初中周边的次新改善房，以及非学区的次新改善房，现在正是入手的好时机。