学区改善买东城，认准梯队优先级！

[气球R] 东城区，一直是北京楼市中的千年老二。从学区上，它以一种奇妙的稳定和平衡位于西城和海淀之间，不争不卷，成绩也亮眼。 [气球R] 在产业上，东城没有大规模高调的建设规划产业园区，但其内部的金融、传媒产业，发展得也非常好。地段就不用说了，二环以里的位置，得天独厚。 [气球R] 西城731学区变动以来，东城区的房价以一种稳如泰山的气势持续上涨，三年来平均涨幅达到了15.22%，赶超西城，仅次于海淀。 [气球R] 但即便如此，在当前东城楼市中依旧存在的很多雷区。我们将东城区分为四大购房梯队： 第一梯队：安交 第二梯队：和平里 第三梯队：北东、景东、东朝建、东崇前、龙体 第四梯队：天永 [气球R] 具体到小区，东城区近三年来涨幅靠前的十大小区分别是：安馨园、育树四条、北京城建•天坛府、柏树胡同、冠城名敦道B区、东黄城根北街40号院、雍和家园一期、东四块玉南街4号院、天天家园、富贵园四区。 [气球R] 东城的优势是学籍稳定，普高率高，这几年东城区的“普高率”已经超过90%，明显强于西城区，成为全北京最有名的“学籍房”，东城学籍基本可以确定上普高。 [气球R] 但是东城的“优秀率”不如海淀和西城，在东城买房的家长，基本都是追求一个“普高率”的学籍区。其实当前还有很多家长想用500多万的预算在东城的二级学区买占坑房，比如天永学区，这点我们也不是非常建议。 [气球R] 2023年，北京的学区格局发生了很多变化。东城12月也发布了文件，要把头部中学和小学实施深度一体化，然后在各个学校内部的小集团进行小点招。 [气球R] 这意味着，未来孩子的教育都会在学校集团内部卷，那么直升和学区的占比，也就不那么大了。 从家庭资产保值增值的角度考虑，未来买学区房，毫无居住属性的占坑产品，最好只在顶级学区买。天永、龙体等二级学区买房，居住属性对于未来的保值增值非常重要。