物业服务类型剖析：现状、问题与业主自治的思考 这段时间，我连发两篇文章探讨物业公司的问题，收获了较高的流量与众多评论。评论中绝大多数人都主张取消物业，由社区和政府接管物业相关事务。我虽非物业行业从业者，但接触过不少物业公司的老板与管理人员，对物业行业有较为深入的了解。 我在国内三个地方都有房产，也亲身体验过三地的物业服务，就我个人经历而言，我国的物业服务大致可分为三类。 一类是看守型物业，这类物业在内地，尤其是中小城市较为常见，多见于规模较小、楼龄较长的老旧楼盘。其基本特点是公司规模较小，员工年龄普遍偏大。收费标准方面，电梯房每平方米 1.5 元以下，楼梯房 1.2 元以下。所收取的费用主要用于维持楼盘的日常运营，盈利较少但相对稳定。 二类是服务型物业，这类物业公司通常规模较大，属于一般纳税人企业，需要依法缴纳税收、社保及各类保险等费用。它们为业主提供的服务较为全面，除了常规的保洁、安保、设施维护服务外，还能根据业主需求定制个性化服务，例如设立业主食堂、健身房、娱乐室，组织业主互动活动、运动会以及各类团建活动等。这类公司注重服务品质与业主体验，相应地收费也较高，一般每平方米物业服务费在两至三元以上，部分高端项目收费更高。 第三类是业主自治。业主自治成功的案例较少，失败的情况则较为普遍。其成功与否主要取决于两个关键因素：一是要有一个优秀的业主委员会，尤其是一位得力的业委会主任；二是小区需有稳定的收入来源以支撑物业服务的开展。如果业主自治要成功，还必须全体业主配合与支持，更要有完善的监督审计机制！下面讲两个我知道的例子。 一个是三亚的一个机关楼盘。该楼盘共有两百多户。起初由物业公司管理时，每平方米收费 2.5 元。成立业主委员会后，业委会主任执意推行业主自治，并承诺将物业费控制在每平方米 2 元以内且提升服务质量。然而，业主委员会接管物业后，却频繁以各种理由向业主收取费用，小区卫生状况反而不如从前，物业服务费也不降反升，导致业主们怨声载道。 另一个在浙江杭州。这是一个较大型楼盘，实行业主自治后，在全体业主同意的基础上，收回了属于全体业主的公共建筑并用于商业运营，还在小区内建设了部分有偿使用的公共设施，使得业主收入大幅增加。不仅全体业主无需再缴纳物业费，甚至还能略有盈余分红。 还有很多人希望社区或者政府接管小区物业，其实这是比较荒唐的想法，姑且不说费用从哪里来，单就是这些基层组织和部门接管了小区后，小区业主就会基本失去自主权，这一猜测结果是肯定的，理由我不说也不能说，大家想象得到。 总体而言，业主自治成功的案例稀缺，失败的却屡见不鲜。若没有一位正直、能干且有威望的业主委员会主任牵头，建议不要轻易尝试，否则失败的可能性极大。 此外，还有一点值得广大业主留意。每个小区都配有一定面积的物业用房、业主活动房等名称不同的公共建筑设施。业主们可前往当地住建局查询所在楼盘的规划图纸施工图纸与小区的验收报告，产权登记等资料，将属于业主的公共建筑收回。若部分公共建筑能够合法收回并用于商业用途，便可增加全体业主的收入，进而用于小区建设与提升业主福利。
