冷春下的上海楼市：成交量回暖≠房价触底

大家好，我是奶爸，带你用专业视角品味豪宅故事！ 作为深耕上海楼市的观察者，我常被粉丝追问：“现在能抄底吗？”而今天，我想用最真实的视角告诉你：市场仍在探底，别被“小阳春”迷惑。 一、数据背后的真相：量升价跌的“假性回暖” 3月上海二手房网签近3万套，同比激增40%，表面看是“春意盎然”。但细究成交结构，300万以下房源占比超50%，而千万级豪宅成交占比持续萎缩。这意味着，市场回暖的“底色”是刚需低价房以价换量的结果，而非整体价格企稳。 更值得警惕的是，二手房均价已连续23个月下跌，3月跌幅虽收窄至0.49%，但新挂牌房源日均新增2500套，挂牌房源总量持续增长。供需失衡下“买方市场”格局未改。一位中介朋友坦言：“现在成交的房源，多是降价换来的。 二、结构性分化：核心区“虚火”与外围“深寒” 1. 核心区：豪宅日光≠普宅安全 黄浦18万+/㎡的科技住宅“日光”，黄浦旧改地块拍出16万+/㎡楼面价，这些个案被过度渲染为“市场反转信号”。但真相是，核心区次新房仅企稳微涨1-2%，而老破小学区房，因政策调整已跌超10%。 2. 远郊：库存堰塞湖正在崩塌。 三、政策与库存：托底≠托价 当前政策更多是“防风险”而非“刺激上涨”： • 限购松绑外环外：看似释放购买力，实则将刚需挤压至五大新城，加剧外围价格战； • 土地供应锐减：2024年宅地供应同比降53%，但已拍未开发地块集中在远郊，未来库存压力不减反增； • 利率下调效应有限：LPR降至3.6%，但居民杠杆率已触顶68%，购房者更倾向于“持币观望”。 四、市场情绪：焦虑性入场与理性抛售并存 最近带看量激增，但转化比却在下降。粉丝 五、给观看文章的朋友真心建议 1. 刚需不必焦虑：远郊地铁盘仍有降价空间，可耐心淘“急售笋盘”； 2. 改善谨慎置换：核心区次新房若议价后复合自己的价值认知，可阶段性入手，但勿追高“地王”周边溢价房源； 3. 投资远离陷阱：外围“老破小”加速贬值，法拍房激增或引发踩踏风险。 数据有温度，观点有态度。转发给需要的朋友，让我们一起理性穿越周期。 我要上热门