黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的！ 要知道，2021年楼市还在18亿平方米的巅峰狂欢，短短三年就要腰斩过半？但现实比预言更“狠”：2024年全年新房成交面积仅9.7亿平方米，2025年上半年更是跌至4.58亿平方米，同比再降12%，这场由“量变”引发的“质变”，正在重塑中国房地产的底层逻辑。 黄奇帆的预言可不是“瞎蒙”，他有一套自己的“数学公式”，他说，中国现在有500亿㎡的房子，按50年折旧算，每年自然要换10亿㎡；再加上大家想换大房子、好房子的“改善需求”，大概2亿㎡，所以12亿㎡是楼市的“铁底”，低于这个数，市场就该慌了。 结果呢？2023年卖了11.7亿㎡，刚好踩在“铁底”边缘；2024年直接跌穿到9.7亿㎡，比“铁底”还低2亿㎡，更狠的是他对“法拍房”的预警：2020年全国才150万套法拍房，2023年飙到400万套，相当于全年卖出的房子的35%！ 黄奇帆还给政府支了招：“要是房价跌到6折，国家得出手，拿5万亿把没人要的房子买下来，改成保障房、人才公寓，既能救房企，又能帮穷人住上房。” 新房卖不动，说白了就是“供大于求”，以前是“房子不够住”，现在是“房子没人要”， 从“供”的方面看：城镇化率都65%了，该进城的早进了；人均住房面积40㎡，一家三口住120㎡的大房子，谁还缺房？ 再加上“房住不炒”政策一收紧，炒房的全跑了，现在买房的要么是刚需，要么是想换更好的房子，需求直接砍半。 市场的“自我调节”更狠，2024年，全国新开工的房子只有7.8亿㎡，连续三年比卖出去的少，房企都不敢盖新楼了，房企数量从9万家缩到1万家，头部房企的负债率从90%降到60%，以前“借钱盖楼、卖房还钱”的疯狂模式，彻底玩不转了。 就连土地市场都冷静了，2024年全国卖地的面积少了20%，但好地段的房价反而涨了8%，市场从“比谁盖得多”变成“比谁盖得好”。 面对超跌的市场，政府也没闲着，2025年，房贷利率降到3.05%，首套房首付只要15%，公积金贷款额度提到200万。 浙江、四川发专项债收房，广州一次收了6000套改成安置房，信阳甚至试点“现房销售”——这些政策就一个目标：别让房价“硬着陆”，要“软着陆”。 从数据看，市场确实稳了点，2025年7月，全国新房均价涨了0.18%，二手房均价跌得也慢了，像上海、杭州这种大城市，高端楼盘很快卖完，但远郊的刚需盘还是没人要，这种“两极分化”说明：未来好房子会更贵，差房子会更便宜。 作为普通人，我对楼市有三个直观感受：房子彻底回归“住”的本质，以前买房是“闭眼赚”，现在得“挑着买”——地段好不好、房子新不新、配套全不全，这些都得看，别再听中介忽悠“买就赚”，现在亏钱的大有人在。 政策从“打压”变成“托底”，政府不会再让房价暴涨，也不会让它暴跌，而是通过保障房、收储、降利率这些工具，让市场慢慢“软着陆”。 对刚需来说，现在是“上车”的好时候，房价跌了，利率低了，首付少了，但一定要选品牌房企的现房，别买期房，也别借太多钱。 开发商会“大洗牌”，未来十年，90%的房企会消失，剩下的都是“有钱、有实力、盖好房子”的头部企业，比如万科、保利这种，产品力强、口碑好，买房更放心；那些小开发商、高负债的房企，迟早会被淘汰。 黄奇帆的预言应验，其实是中国楼市从“野蛮生长”变成“理性发展”的标志，这场变革可能有点疼，但只有经历阵痛，楼市才能摆脱“高负债、高风险”的旧模式，走向更健康、更可持续的新未来。 对普通人来说，房子依然是“家”的象征，但别再把它当“投资品”，毕竟能让你睡得踏实的，从来不是一套房子的涨跌，而是一个温暖的家。
