近期有一线城市二手成交回升、房价趋稳的迹象，但我们通过与开发商、地产中介的渠道调研认为，现在就说市场已经企稳还太早。

二手成交回升更像是情绪驱动(政策预期)，新房销售仍然偏弱(开发商反馈+贝壳数据)，建议观察春节后数据。合理的趋稳路径应该是:居民收入上涨一租金上涨一销售改善。

所以观察租金数据有意义，香港房价触底的重要原因，是租金上涨反映底层需求坚实，反观内地四个一线城市租金自2023年6月起下降，2025年12月同比仍-2%%。

要企稳租金，需要两个动作，一是让宏观停了保障房供给，二是按揭要大幅降息或给补贴，我们测算按揭利率要下调超过130bp，或者对存量房贷(约38万亿元)提供130bp的按揭补贴，才可能弥合与租金回报的缺口。这意味着每年按揭补贴约4900亿元，持续19年(平均按揭期限)。这有点不太可能。