万科最先喊出“活下去”，为什么现在也快要不行了？ 万科最早喊出“活下去”，其实是在2018年，那时候房地产市场还很火热，但万科已经察觉到不对劲了，管理层预感到行业可能要走下坡路，所以提前开始收缩债务拼命存钱，想用这种稳健的方式来应对未来的风险。 可谁能想到，后来市场的情况比管理层预想的还要糟糕，以前房地产公司都喜欢用杠杆，就像你手里有50亿本金，要是只靠这50亿慢慢做，两年赚10亿，回报率也就10%左右，看着还行但不够诱人，于是大家都去银行借钱，要是借50亿，扣除利息还能多赚2.5亿，要是上10倍杠杆，一年就能多赚25亿，这样一来50亿本金一年能赚30亿，回报率就高达60%了。所以房企们纷纷加杠杆，有的上5倍，有的上10倍，甚至20倍，大家都想多赚点。 可这种玩法有个致命弱点，就是房价必须一直涨，要是房价跌了麻烦就来了，比如房企向银行贷款时会拿楼盘做抵押，本来值100亿的楼盘能贷90亿，可房价一跌楼盘可能就只值50亿了，而且房子还卖不出去，这样一来房企别说还本金了连利息都还不起，资金链一下子就断了。 万科虽然提前做了准备，但也没想到房地产市场会惨到这个地步，再加上这几年疫情、经济放缓，还有各种政策调控，比如“三道红线”、限价这些，让市场需求一下子减少了很多，房价也跟着下跌，房子更难卖了，万科想转型从单纯的开发商变成做物业服务、长租公寓这些，可新业务赚钱没那么快，根本补不上传统开发业务的亏空。 而且万科的管理层也有点误判形势，2022年的时候他们觉得行业可能要触底了，就想着趁机抄底低价拿地，结果市场一直没起来，反而让自己陷得更深了，库存积压债务压力也越来越大。 万科现在的困境，其实就是整个房地产行业的缩影，他们虽然提前预警了风险，但面对这种系统性的危机，还是没能完全躲过去，再加上市场变化太快，转型又没那么顺利，所以现在也面临着很大的挑战。