当下上海楼市出现明显分化行情，整体市场韧性十足、核心价格坚挺，但市区部分次新楼盘已经悄然走跌，典型代表就是复兴珑御，曾经的热门楼盘已然失势。
这类楼盘，根本不能被称作真正的次新品质豪宅，本质属于市场典型的伪豪宅。
伪豪宅有着非常鲜明的市场特征。项目开盘时，往往依托地段、营销包装打出超高定价，开盘初期的前三年，也能维持高位成交、高挂牌价的态势。
核心原因在于，楼盘的价值泡沫尚未被市场戳破，市场认知存在信息差。买入的购房者，普遍被营销包装误导，默认其为高端豪宅。
但经过三年左右的市场沉淀、业主居住体验与行业口碑传播，楼盘的真实品质、圈层属性、产品短板会彻底暴露，伪豪宅的滤镜彻底破碎。
一旦市场认清其并非真正豪宅的本质，价格回归就是必然趋势，所有虚高的溢价都会逐步挤干，回落至板块合理估值区间。
上海楼市的核心价值逻辑十分清晰：真正的豪宅具备价格突破上限的能力。
常规板块的普通次新、刚需改善房源，有着固定的价格估值体系，地段价值、产品价值对应稳定的市场价格。而纯正豪宅，凭借稀缺圈层、顶尖产品力、不可复制的资源优势，能够轻松突破板块价格天花板，实现远超片区均价的溢价。
反观伪豪宅，没有真正豪宅的核心价值支撑，无法脱离板块基础估值体系，一旦市场滤镜褪去，就无法维持虚高溢价，只能向板块合理价格回归。
不止复兴珑御，其隔壁的中海建国里也是同理，两个楼盘都是上海核心城区典型的伪豪宅标的。
这两个楼盘前期依靠地段红利、营销造势透支了未来房价涨幅，当前已经进入价值回归通道，后续依旧存在持续下跌的空间，最终价格会回落至贴合板块基本面的合理水平。