当下北上深三大一线城市楼市，并非同步回暖，而是呈现极度分化的格局，并非全面向好，各城回暖逻辑、力度、持续性有着本质区别。
首先看深圳，近期楼市成交量有所回暖，但这波行情并非市场自发修复，完全是依托本地出台的楼市政策驱动，属于典型的政策刺激型回暖，市场自身的内生动力严重不足。这也意味着深圳不具备走出独立楼市行情的能力，后续走势无法自主，高度依赖全国尤其是北京的顶层政策加持，没有全国性政策托底，深圳的回暖行情很难延续。
再看北京，目前楼市仅出现极其微弱的成交好转，这种小幅回暖十分单薄，对整体市场的提振作用微乎其微，无法改变当前的市场基本面。现阶段北京楼市没有形成真实的购房信心、稳定的成交走势和价格修复趋势，整体依旧处于低迷筑底状态，暂无独立复苏的动能。
不同于深、京两市，上海是当前一线城市中唯一走出实质性回暖行情的城市，回暖力度和真实性遥遥领先。今年上海楼市成交量对比去年实现大幅跃升，市场热度肉眼可见，行情复苏是真实且扎实的。结合此前楼市走势来看，上海市区300万以下的老破小，涨价行情已经基本走完，该板块房源普遍较3月份上涨5%-10%，估值修复到位。
行情上涨重心已经完成转移，当前楼市上涨分为两大核心赛道。第一是外环外四五百万的次新房，目前成交量持续走高，房东惜售情绪蔓延，房源价格进入小幅稳步上涨通道。第二是极易被市场忽略的外环外地铁口动迁房，这类房源总价集中在200-300万区间，完美承接市区老破小的刚需、刚需出租两类核心需求，是市区低价老破小的最优平替。
此前这类地铁动迁房价格水分充分出清，部分房源较高峰期跌幅高达30%-40%，价值被严重低估。随着市区老破小全面涨价，购房群体选房视野拓宽，大量刚需外溢，转向性价比更高的外环地铁动迁房，带动这类房源触底回暖。目前虽涨幅不算突出，但成交回暖、价格抬升的趋势已经确立，是市场真实需求支撑的行情反转。
基于各城楼市现状可以明确，今年全国范围内，若北京没有出台重磅利好政策，仅有上海能够走出独立楼市上涨行情，深圳及全国绝大多数城市都不具备独立复苏的能力，全部需要等待北京顶层政策的托底刺激。
即便今年上海房价持续走高、行情独立向好，只要北京没有落地强力政策，全国其他城市的楼市就很难跟进回暖，整体会维持分化低迷的格局。由此可见，今年全国楼市的整体走向、回暖力度，核心关键完全取决于北京楼市政策。
北京政策的落地时间、政策力度、利好幅度，直接决定了今年全国楼市能否全面企稳、走出整体性上涨行情。按照市场节奏预判，6月底之前北京大概率会出台相关楼市调控政策，而这一轮政策，将成为决定2026年全国楼市最终走向的核心变量。