曲江池畔的杨柳依旧婆娑，但西安二手房市场仿佛换了人间。
2021年高位入手的二手房到现在跌去了30%左右。
如果说，这些人是择时不对，且高价入手盲目冲动的话。
那么，当年的新房万人摇楼盘如今也面临亏本，这种情形该如何破？
万科翡翠国际西区，曾经的“万人摇号”盛况还历历在目，如今市场风云变幻，其二手房市场也迎来了新的转折点。
近期，翡翠国际西区一套170平户型的二手房成功成交，成交价格为326万，买家包揽增值税。据说这套房子的始购入价为296万，加上契税、大修以及持有三年的利息成本，总成本接近330万。
从账面上看，此次交易勉强保本，总价微亏4万元。
无独有偶。
高新区二手房也面临此窘境。
高新丝路软件城曾经的红盘天地源云水天境的房子，143平户型，总价299万成交，业主购入成本301万，如果加上这几年的房贷利息以及契税大修等成本，业主肯定是亏的。
从挂牌来看，目前挂牌的有2.1万多元/㎡的房子。
当初，云水天境业主买房均价是多少呢？
上面这户挂牌的业主是中间楼层，肯定比均价20745元/㎡要贵。
而且，目前只是挂牌价，如果成交的话，大概率还要被“砍一刀”。
2022年购入，持有三年的成本不算，可能都不一定能够保本。
这两个成交案例不仅反映了西安二手房市场的现状，也折射出西安楼市在政策调整和市场分化背景下的复杂态势。
随着“好房子”政策的推进和市场供需关系的变化，曾经炙手可热的楼盘也面临着新的挑战。
对于购房者来说，这无疑是一个值得深思的信号，市场已经不再是过去那个可以轻易获取高收益的市场，每一步决策都需要更加谨慎和理性。
一、新房的"降维打击"正在加速市场分化
2025年国务院政府工作报告首次提出“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，标志着中国住房发展从“量”到“质”的转换。这场变革不仅关乎建筑标准的升级，更是一场重塑房地产行业逻辑、重构购房者价值判断的深度改革。
“人民群众的住房需求，已从‘有没有’转向‘好不好’。”住建部部长倪虹在两会媒体问答时的表态，揭示了“好房子”写入政府工作报告的核心动因。
标准体系重构：住建部正在编制的“好房子”建设指南中，住宅层高提升至不低于3米；
科技赋能居住：积极推动全屋智能，未来住宅将集成健康监测、智能家居联动等功能；
供给侧改革：全国好房子设计大赛将推动房企从“复制户型”转向“定制化开发”。
“好房子”会对周边二手房，尤其是“老破小”的价格形成压力。
二、楼市转向"使用价值回归"
中介门店的生态剧变更具启示性。曲江某品牌中介店长坦言："现在带看10组客户，7组会问同一个问题——这个房子五年后还能卖出去吗？"购房者用脚投票的选择，正在将楼市推向"使用价值回归"的临界点。
当然，目前西安也有红盘穿越了周期，在近几年的时间，升值不少。
但毕竟是少数，且是具有独特资源的房子。
不过，在这场风暴中心，这种逆势飘红的案例值得深究。
三、过渡期阵痛：新旧房源如何共存？
2025年春节过后，北京“好房子”标准刚一发布，便有消息称：北京很多在售楼盘包括2024年才入市的“新盘”就接到了“尽快出货甚至清盘”的指令，其中还不乏“高端顶流”的代表性项目。
洞悉北京市场的自媒体“攸克地产”表示，这并不是没来由的紧张，因为很快——报规条件更宽松的“好房子”就要入市了。“一旦未来和这些规划条件更为宽松的项目遭遇，相同或相近的区域，相近甚至更低的价格，买房人怎么选，显而易见。对开发商而言，如果现在不能尽快清盘，一旦更多规划条件更宽松的项目入市，自己的项目遭遇“屠杀”在所难免。”
《经济观察报》认为，在推动“好房子”作为增量供给的同时，还需全面考虑存量新房项目及二手房市场的承受能力。
楼市从来不是非黑即白的战场。
在西安这片充满张力的市场上，我们既看到了购房的亏本现象，也目睹真实居住价值的觉醒。
或许正如西安城墙断壁残垣所昭示的：所有虚假的繁荣都会烟消云散，唯有对美好生活的真实追求永不过时。
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