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住满20年的老房子，每年要花5000维修费？业主该咋止损近日不少读者私
住满20年的老房子，每年要花5000维修费？业主该咋止损近日不少读者私信我，咨询老房子的养护和持有成本问题，这话题近期冲上热搜，实属正常。中国住宅建筑设计使用年限一般为50年，20年以上的房子就容易进入高频维修状态，上海等地不少老房都超过30年，百年老建筑不在讨论范围内，但普通老房的养护成本，早就成了业主们躲不开的烦心事。过去20年国内楼市蓬勃发展，新房和老房都靠升值躺着赚钱，当时几乎没人在意买房成本、税费，或是维修养护这类琐碎开支，毕竟资产一直在涨，持有成本压根不值一提。可现在不一样了，不少地区房价不再上涨甚至出现下跌，再叠加持有成本，很多人才反应过来：老房子贬值速度比新房更快，到底要不要继续持有？20年以上的老房，维修基金可能已经不足较早期的一些住宅没有足额建立专项维修资金，市中心的老破小过去基本都等着拆迁，不少小区没人愿意出钱维修，慢慢变成了类似贫民窟的样子。后来，购房时业主会按规定缴纳住宅专项维修资金，这笔钱存入专项维修资金专户，用于房屋修缮。很多人有个误区：物业费不就是用来维修的吗？其实完全不是。物业费是物业提供服务的费用，房屋需要大修时，通常要动用购房时缴纳的维修基金。使用维修资金，一般要由专有部分面积和人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决面积和人数过半数同意。如果房子转售，维修基金的权益也会随房屋交易一起转移。现在的大问题是，不少老小区的维修基金已经用到不足。毕竟很多房子建成已经超过20年，前前后后修了无数次，账户里的钱越用越少，后续的维修养护该谁掏钱？这就牵扯到老房子的“养老”问题。海外老房的教训：不掏钱的小区，会变成贫民窟海外的住宅养护也是一笔不小的开销。独栋房屋的业主要自己承担所有维修成本，比如定期清理屋顶苔藓、更换沥青瓦片，每年的维护开支不算小数目。公寓和塔楼小区则更明显，建成10到15年后，就可能出现大规模的维修需求，楼层越高，维修成本越大。海外一些公寓小区一般会让业主每月缴纳200到300美元的修缮基金，避免到需要大修时，让所有业主一次性掏出几万元，压力骤增。就像人老了拿不出大额养老金一样，房子到了年限，也得靠每月的小额积累来应对大额维修。如果账户钱不够，业主再补缴即可，这是必须承担的成本。再好的地段和景观，都抵不住每年上涨的维修成本国内的老房养护，其实和海外模式类似。现在一些老小区需要续筹或补建维修资金，早期已缴存的专项维修资金可能已经不足，需要全体业主补充资金，用于共有部位、共有设施设备的维修更新。公共账户则会用于房屋定期体检，提前排查问题，还会探索投保公共风险保险。比如海南近两年遭遇台风，不少房屋的外立面、水电设施受损。如果没有投保公共保险，公共区域的维修只能动用维修基金，资金不够就需要业主分摊；自家房屋的损失，则要自己承担。要是没提前做好预案，一次天灾就能拖垮不少普通家庭。很多人觉得新房子不会受影响，但这想法太天真。新房子再新，再过20年也会变成老房子，两者的价值走势基本一致，只是老房贬值速度更快，价差会越来越小。高素质业主的小区，保值能力远超散漫的小区老房业主千万不能抱着“不维修等拆迁”的想法。过去老破小还有拆迁机会，现在多数城市的旧房改造已经替代了大规模拆迁，没有拆迁加持的老房，要是没人出钱维修，只会越来越破败。不少小区都出现过这样的情况：业主们互相推诿，你不修我也不修，结果小区环境越来越差，房价跌得更快。最后只会变成没人愿意接手的贫民窟。只有全体业主齐心协力，定期缴纳维护资金、做好养护，才能守住自己的资产价值。说到底，现在的房子已经从投资品变成了消费品，每年的持有成本必须算进日常开支里。不管是老房还是新房，提前算好这笔账，才能避免以后后悔。
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